השקעה בנדל"ן בארה"ב (בצל המשבר העולמי) - היבטים מיסויים

הקדמה מאז התפוצצות משבר האשראי בארה"ב, מחירי הנדל"ן למגורים בארה"ב ירדו בכ – 30%, ובמספר מדינות בכ – 50% (פלורידה ולאס ואגס). בעקבות המשבר, היצע הדירות גדל באופן ניכר והביקושים פחתו. הסיבה לכך היא שרבים מאלו שלקחו משכנתאות שמוגדרות כסאב- פריים לא הצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים, וכיום, דירות אלו נמכרות בדיסקאונט משמעותי בהליכי Short Sale ו – Foreclosure. כנגד, הבנקים זהירים הרבה יותר מאשר בעבר בכל הנוגע לאישור משכנתאות. בהתחשב בעובדה ששוק הנדל"ן בארה"ב הוא שוק מחזורי ובעתיד מחירי הדירות צפויים לעלות, דווקא עכשיו, נראה אפוא, שבעקבות הירידה החדה במחירי הנדל"ן בארה"ב, והיחלשות הדולר בעולם, קיימת הזדמנות ממשית למשקיעים זרים ובפרט למשקיעים ישראלים להפיק רווחים נאים בעתיד.

להלן נציג על קצה המזלג את היבטי המיסוי הרלוונטיים ואת אופן ההתארגנות האופטימאלי לביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב:

היבטי המס בארה"ב

ארה"ב ממסה תושבי חוץ, בין אם יחיד שאינו אזרח ארה"ב (Non Resident Alien) ושאינו תושב לצורכי מס בארה"ב ובין אם חברה זרה (חברה שמקום התאגדותה מחוץ לארה"ב), על בסיס טריטוריאלי. שיעור מס החברות הפדראלי בארה"ב הינו עד 35% (רווח הון ממוסה בשיעור מס זהה לזה של הכנסה עסקית). בנוסף קיימת חבות במס מדינתי הנע בין 0% ל – 9.9%. חברות זרות המנהלות פעילות מסחרית או עסקית באופן ישיר בארה"ב מקבלות "בונוס נוסף" בדרך של תשלום מס סניף בארה"ב. שיעור מס הסניף הינו 30% בכפוף לשיעור מופחת באמנות המס.

רווח הון ממכירת מקרקעין או זכויות במקרקעין (גם רווח הון ממכירה של מניות בחברה אמריקאית שמרבית נכסיה מורכבים ממקרקעין בארה"ב) שהופק על ידי תושב חוץ יהיה חייב במס בארה"ב (FIRPTA TAX). הדין האמריקאי עושה הבחנה בין הכנסות אקטיביות (Effectively connected with trade or Business ) לבין הכנסות פאסיביות (FDAP). ככלל, הכנסות פאסיביות המופקות בידי תושב חוץ בארה"ב (דיבידנדים, דמי שכירות וכו') ימוסו בשיעור מס אחיד של 30% בדרך של ניכוי מס במקור, ללא זכות לניכוי או זיכוי (יחד עם זאת ניתן לבקש להתמסות על ההכנסות כרווחי עסקים). הכנסות המקושרות אפקטיבית לפעילות עסקית או מסחרית בארה"ב ימוסו לפי שיעורי המס השולי החלים על יחיד (דרך כלל עד 35%).

אופן ההתארגנות האופטימאלי לביצוע השקעות נדל"ן בארה"ב:

השקעה בנדל"ן כיחיד או באמצעות שותפות (LLP) או חברה שקופה לצורכי מס בארה"ב (LLC): השקעה כיחיד או באמצעות שותפות (LLP) או חברה שקופה לצורכי מס בארה"ב (LLC) בדרך כלל תניב את תוצאת המס הטובה ביותר. זאת מאחר וההכנסות ממכירת הנכס ימוסו בידי היחיד. במידה והנכס שנמכר מוחזק יותר מ – 12 חודשים, המס על רווח הון שיוטל בארה"ב יהיה בשיעור של 15% (Long term capital gain). בישראל היחיד יהיה חייב במס בשיעור של 20%, תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב (היחיד ישלים בישראל 5%).

מכירה של נכס שהוחזק פחות מ – 12 חודשים (Short term capital gain) תמוסה בארה"ב על פי שיעורי המס השולי החלים על היחיד (עד 35%). בישראל, ככל שהרווח ממכירת הנכס יסווג כרווח הון, היחיד יחויב במס בשיעור של 20% תוך קבלת זיכוי על המס ששולם בארה"ב (באם המס ששולם בארה"ב יעלה על 20%, היחיד לא יידרש להשלים מס בישראל). יחד עם זאת, יכול ובמקרה כזה, רשויות המס בישראל יכולות לטעון שמדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ולכן חבות המס בישראל תהיה לפי שיעורי המס השולי החלים על היחיד (עד 46% לפי הדין כיום) תוך קבלת זיכוי בגין המס בארה"ב.

על הכנסות שכירות יוטל מס בארה"ב לפי שיעורי המס השולי החלים על היחיד (עד 35%), כולל הכרה בהוצאות מימון ופחת. בישראל תהיה חבות במס ע"פ שיעורי המס הרגילים (עד 46%) תוך הכרה בהוצאות, פחת וזיכוי בגין המס האמריקאי. במידה ומדובר בהכנסות פאסיביות (שאינן מגיעות כדי הכנסה עסקית) יוכל היחיד לבחור לשלם בישראל מס בשיעור של 15% על המחזור בניכוי פחת וללא הכרה בהוצאות ובמס האמריקאי.

יודגש כי להחזקה ישירה או באמצעות ישות אמריקאית בארה"ב יש מספר חסרונות: - חשיפה למס עיזבון. לגבי תושבי חוץ, ארה"ב מכפיפה למס העיזבון (Estate Tax) כל רכוש המוגדר כ"רכוש הממוקם בארה"ב" (U.S Situs). המס מחושב על פי שווי השוק הכולל של הנכסים הכפופים למס, נכון ליום הפטירה. מס עיזבון עשוי להגיע לשיעור של 55% משווי השוק של הנכס. עם זאת ישנם מספר דרכים להימנע מכך, למשל על ידי רישום חברה שאינה אמריקאית כבעלת הנכס (אולם כאמור במקרה כזה, שיעורי המס יהיו גבוהים יותר). - היעדר אנונימיות ויתרונות תאגידיים של חברה בע"מ. היחיד רשום כבעל הנכס, אין חיץ תאגידי, והיחיד מחויב להגיש דוחות מס ברמה האישית לרשויות המס בארה"ב. - חשיפה לשיעורי מס שוליים. עד 46% לפי הדין כיום מתוך טענה שמדובר בעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי ו/או עסק לאור התדירות, מספר העסקאות והשימוש במימון זר.

השקעה באמצעות חברה אמריקאית או חברה זרה: יחיד תושב ישראל שישקע בנדל"ן בארה"ב באמצעות חברה אמריקאית או חברה זרה (כל חברה שלא נתאגדה תחת חוקי אחת המדינות בארה"ב) ישלם שיעורי מס גבוהים יותר מאשר החזקה השמה דגש על שקיפות.

השקעה באמצעות חברה אמריקאית תביא לכך שרווח הון ממכירת הנדל"ן יחויב במס חברות בארה"ב בשיעור של עד 35% (רווח הון ממוסה בשיעור מס זהה לזה של הכנסה עסקית). בנוסף, החברה תחויב במס מדינתי בשיעור הנע בין 0% ל – 9.9% (בהתאם למדינה שבשטחה הופקה ההכנסה). משיכת הרווחים מהחברה האמריקאית ליחיד תושב ישראל תחויב ב - 25% מס בארה"ב (לפי האמנה בין ישראל לארה"ב), היינו: המס האפקטיבי יהיה למעלה מ - 50% במקום 20% עד ליחיד לפי המבנה השקוף.

במבנה השקעה שבו חברה זרה מחזיקה באופן ישיר בנדל"ן בארה"ב (שלא באמצעות חברה בת אמריקאית), בנוסף לאמור לעיל, החברה הזרה עלולה לשלם מס סניף בשיעור 30% על הכנסות "הנמשכות" מאותו הסניף (באם הרווחים מההשקעה לא יושקעו מחדש). במקרה של חברה ישראלית, המס מופחת ל – 12.5% על פי האמנה בין ישראל לארה"ב. על ידי תכנון נכון, ניתן להימנע ממס על הדיבידנד וממס סניף.

אנו רואים כי בהשקעה באמצעות חברה זרה שיעור המס גבוהים משמעותית מהשקעה השמה דגש על שקיפות, אולם יש בצידה מספר יתרונות. - לא יוטל מס עיזבון. ניתן להימנע ממס העיזבון ומהליכי ירושה בארה"ב במידה והרכוש מוחזק בבעלות חברה זרה. - אנונימיות. היחיד אינו רשום כבעל הנכס, אלא חברה שבבעלותו. ישנו חיץ תאגיד המעניק ליחיד יתרונות תאגידים של חברה בע"מ. היחיד לא יידרש להגיש דוחות מס בארה"ב ברמה האישית אלא ברמת החברה. לסיכום, אנו רואים כי מבנה השקעה השם דגש על שקיפות יניב בדרך כלל את תוצאת המס הנמוכה ביותר במקרה של מכירה הונית, אולם קיימים בצידו מספר חסרונות.

בכל מקרה, בחינת מבנה ההשקעה האופטימאלי צריכה להיעשות בהתאם למטרות ההשקעה ולשיקולים הכלכליים העומדים בצידן.