שיוך דירות בקיבוצים - השלכות מס רכישה

רבות דובר על שיוך דירות בקיבוצים, עוד כאשר התקבלו החלטות מועצת מקרקעי ישראל 692 ו- 751.

החלטה 979 אשר הסוגיות הכרוכות בה נמצאות בדיונים ארוכים בבג"ץ, ביטלה את החלטות 692 ו- 751 (ההחלטה עודכנה על ידי החלטה 1155), וקבעה את ההוראות ביחס לשיוך דירות בקיבוצים.

בחיבור זה נתמקד בהשלכות מס הרכישה ביחס להליך שיוך דירות למשפחות חברים בקיבוץ, אך לצורך כך, נבהיר מספר נושאים הקבועים בהחלטה 979 בעניין זה.

הוראות החלטה 979 מבחינות בין משפחת חברים באגודה (משפחה שהיתה חברה באגודה ביום 2.9.2003), לבין משפחת חברים חדשה (משפחה שהצטרפה לאחר 2.9.2003).

התנאי הראשוני לתחולת ההסדר על קיבוץ בהתאם לקבוע בהחלטה, הוא תשלום סך של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים בקיבוץ עם היקף הבניה הבסיסי למגורים בקיבוץ (הערך ייקבע בהתאם לשומה פרטנית) – מובהר – כי תשלום זה אינו מזכה בזכויות בניה נוספות מעבר להיקף הבניה הבסיסי למגורים (היקף הבניה הבסיסי למגורים בקיבוץ הוא מכפלת תקן הנחלות או מספר המשפחות, לפי הנמוך,
ב- 375 מ"ר).  

למשפחת חברים באגודה תינתן זכות ראשונים לשיוך דירות, כאשר ישויך לה מגרש ליחידת דיור אחת עם זכויות בניה של 160 מ"ר מתוך היקף הבניה הבסיסי למגורים בקיבוץ. עוד מובהר, כי כאשר מספר משפחות החברים הינו כפליים מתקן הנחלות, ניתן יהיה לשייך זכויות בנייה קטנות מ- 160 מ"ר אך לא פחות מ-
120 מ"ר.

שיוך הדירות למשפחות חברים באגודה או ליורשים ייעשה ללא תשלום נוסף למינהל!   

הגדלת זכויות הבניה מעבר לזכויות ששויכו למגרש, כאמור לעיל, בגין הגדלת זכויות הבניה, מחויב החבר לשלם למינהל דמי היתר בגובה של 31% מערך הקרקע כתוצאה מהמימוש.

רכישת מלוא זכויות הבניה - חבר המעוניין לרכוש את מלוא זכויות הבניה למגורים על המגרש ששויך אליו, ישלם למינהל סך של 33% מערך הקרקע בקיזוז הסכום ששולם למינהל בגין דמי חכירה (3.75%) וכן בקיזוז תשלומים בגין תוספות בניה, ככל ששולמו.

משפחות חדשות - משפחות חברים חדשות, יהיו זכאיות לשיוך דירות וכן לקבלת חוזה חכירה עם מלוא הזכויות למגורים, בכפוף לתשלום 33% מערך הקרקע של המגרש, בקיזוז דמי החכירה ששולמו בגין חלקת המגורים.

העברת זכויות במגרשים עליהם בנויה יחידת דיור משויכת - העברת הזכויות במגרשים ששויכו תותנה בתשלום של 33% מערך הקרקע של המגרש עליו בנויה יחידת הדיור המשויכת בקיזוז התשלומים ששולמו. במידה ושולמו מלוא הזכויות, העברת הזכויות תהיה ללא תמורה נוספת למינהל.

מס הרכישה – כידוע, בעת רכישת זכות במקרקעין חייב הרוכש בתשלום מס רכישה הנגזר מסוג הנכס הנרכש ומשוויו. לכן, לכאורה בעת שיוך דירת מגורים לחבר הקיבוץ חל אירוע מס המצמיח חבות במס רכישה. יחד עם זאת, בהסדרים שנקבעו בין האגודות לבין מנהל מיסוי מקרקעין, נקבע, כי האגודות יגיעו להסדרים פרטניים עם מנהל מיסוי מקרקעין באותו האזור, כאשר ככלל יש להבחין בין מערכת היחסים שבין חבר הקיבוץ לבין הקיבוץ מחד, ובין מערכת היחסים שבין חבר הקיבוץ לבין מינהל מקרקעי ישראל מאידך.

הכללים שנקבעו לצורך גביית מס רכישה במסגרת שיוך דירות לחברים (בכפוף להסדרים פרטניים), מתייחסים לגביית מס רכישה בגין ערך הקרקע בלבד, כלומר בגין סך דמי ההיוון ששולמו למינהל - בגין מרכיב זה ישולם מס רכישה בגובה של 5% וזאת באשר למערכת היחסים שבין חבר הקיבוץ לבין מינהל מקרקעי ישראל.

מרכיב נוסף הינו התשלום ששולם לאגודה עבור בית המגורים - במסגרת מערכת היחסים שבין חבר הקיבוץ לבין הקיבוץ ובעניין זה נקבעו הסדרים שונים - אך מס הרכישה שנגבה עבור מרכיב זה הינו פרוגרסיבי ונקבע בהתאם למדרגות המתייחסות לכל חבר בהתאם למצבו האישי.

משרדנו צבר ניסיון רב בטיפול בחברים המקבלים דרישות ממנהל מיסוי מקרקעין לתשלום מס הרכישה בגין שיוך הדירות. יצויין, כי לעיתים הדרישות שמתקבלות הינן גבוהות מהנדרש ולאחר פגישות שאנו מקיימים עם הפקידים במשרדי מנהל מיסוי מקרקעין, הדרישות מתוקנות.    
החברים מתבקשים לשים לב לדרישות המתקבלות אצלם ורצוי, כי החברים יפנו לקבלת ייעוץ אצל מומחים המטפלים במגזר הקיבוצי בנושא שיוך דירות ובנושא המיסים, על מנת שלא ישלמו סכומים ניכרים ללא בסיס.

הכותבים הינם, עו"ד אביגדור ליבוביץ, מתמחה במינהל מקרקעי ישראל, במגזר חקלאי קיבוצים ומושבים, מומחה בייצוג חברי קיבוצים, שיוך דירות וסוגיות בין החבר לקיבוץ וע"ד שניר שער (רו"ח), שהיה בעבר יועץ משפטי לרשות המיסים ומתמחה במיסים במגזר החקלאי ובהשלכות המיסים בשיוך דירות בקיבוצים.