רוכשים נחלה מיורשים - שימו לב למוקש המשכנתא

מכירות רבות של נחלות מתבצעות על ידי יורשים.

עריכת עסקה עם יורשים טומנת בחובה דילמות ובעיות משפטיות רבות, לרבות בכל הקשור למיסים החלים במסגרת העסקה, אך במאמר זה, ברצוני להתמקד במקרים בהם מבקשים הרוכשים לקבלת מבנק למשכנתאות הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא והבעיות העולות עקב כך.

ראשית, בטרם עריכת העסקה יש לבחון האם הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה וזאת בבחינה של כל מקרה לגופו.

יובהר, כי על מנת שניתן יהיה להעביר את הזכויות לרוכשים הפוטנציאלים, יש להמציא את צו הירושה או צו קיום הצוואה למינהל מקרקעי ישראל. בד"כ המורישים הולכים לעולמם במועדים שונים ויש לוודא כי קיים צו קיום צוואה/צו ירושה עבור כל אחד מהם.    

הערה - מבחינת היורשים, המועד בו כל אחד מהמורישים הלך לעולמו משפיע ישירות על נושא מס שבח היסטורי (ככל שהזכויות התקבלו לפני 1961) ויש לבצע את הבדיקות ביחס לכך בדקדקנות רבה!!!

כידוע, זכויות בנחלה לא ניתן לרשום על יותר מיורש אחד, לרבות בת זוגתו וזאת בהתאם להוראות המינהל וכן בהתאם להוראות סעיף 114 לחוק הירושה.

במידה והמוריש/ים לא השאירו צוואה, על היורשים להוציא צו ירושה ובמועד זה, ניתן לקבוע כי הזכויות בנחלה יירשמו ע"ש יורש אחד, כאשר היורשים האחרים נדרשים להסכים להסתלק מהירושה ולחתום על תצהירי הסתלקות (יצויין, כי בד"כ היורשים אינם מסתלקים מהירושה ומוצא צו ירושה ע"ש כל היורשים וזאת עכב רגישויות רבות המלוות בהליך זה).  

צו הירושה ע"ש מספר יורשים לא ניתן לרישום במינהל, נוכח הדברים שהובאו לעיל ועל כן, הזכויות בנחלה נותרות ע"ש המורישים עד למועד בו היורשים מחליטים על מכירת הנחלה.

ההקדמה שהובאה לעיל, מטרתה להסביר לרוכשים הפוטנציאלים, מדוע לא ניתן לרשום את הנחלה ע"ש היורשים וזאת גם בעקבות דרישות של בנקים לבצע זאת.

בעת ביצוע העסקה עם הרוכשים הפוטנציאלים ובמקרה והאחרונים יבקשו לקבל מבנק למשכנתאות, הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא, על מנת לממן חלק מהתמורה, ייתקלו הרוכשים בבעיה לקבל את ההלוואה מהבנק הואיל והנכס רשום ע"ש המורישים!!!

למצער, הבנקים שלא תמיד מצויים במסכת המשפטית של הנחלות, מציבים דרישות שלא ניתן ליישמן ובכך מערימים קשיים מיותרים. הבנקים מציעים בד"כ מספר פתרונות, ראשית, מוצע כי כספי ההלוואה יועברו לטובת היורשים לאחר שהזכויות יירשמו ע"ש הרוכשים - הצעה זו איננה ישימה כלל וכלל - שכן לא ניתן להעביר זכויות ע"ש רוכשים בטרם התקבלה מלוא התמורה בגין הנחלה ועו"ד שיסכים להצעה זו מסכן עצמו בתביעת רשלנות מקצועית.     

הצעה נוספת העולה על ידי הבנקים - כי הנחלה תרשם ע"ש אחד היורשים לאחר שהיתר יסתלקו מהירושה - כמובן, כי גם הצעה זו איננה ישימה, בייחוד במקרה בו הוצא צו ירושה. יובהר בעניין זה, כי הליכי ירושה בין יורשים הינם רגישים במיוחד והעלאת הצעה זו על ידי הבנקים, טומנת בחובה חוסר הבנה בסיסי ויסודי ואף עלולה ליצור מסכת סבוכה של בעיות בין היורשים.

על מנת להביא פתרון יצירתי לבעיות שלעיל, פעל משרד הח"מ במספר עסקאות לשכנע את המחלקות המשפטיות של הבנקים, כי אין כל מניעה להעביר את הזכויות ישירות מ- המורישים ל- רוכשים ואין כל צורך לרשום את הזכויות ע"ש אחד היורשים. לאחר דין ודברים עם הבנקים, הוסכם כי המינהל ימציא אישור בכתב לבנק, ביחס לכך שאין כל מניעה להעביר את הזכויות ישירות מהמורישים לרוכשים ולאחר שתושלם העסקה ותשולם מלוא התמורה ליורשים והזכויות יועברו ע"ש הרוכשים, ניתן יהיה להמציא לבנק התחייבות לרישום משכנתא!!!

אשר על האמור, הרוכשים נדרשים לשים לב לדברים הבאים בטרם התקשרות בעסקת רכישת נחלה מיורשים: האם קיים צו ירושה או קיום צוואה? לבחון עם הבנק ממנו מתכוונים הרוכשים לקבל הלוואה מובטחת בהתחייבות לרישום משכנתא, מהם דרישותיו נוכח העובדה כי הזכויות רשומות ע"ש המורישים? לבחון עם הבנק את האפשרות להמציא את המכתב המאשר את העברת הזכויות ישירות מהמורישים לרוכשים וכן לפעול מול מינהל מקרקעי ישראל על מנת להמציא לבנק העתק מהמכתב בטרם ההתקשרות בעסקה וזאת על מנת למנוע מצב של הפרת הסכם!!!    

הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ הינו הבעלים של משרד עורכי דין אביגדור ליבוביץ ושות' המתמחה בעסקאות במגזר החקלאי, במגזר הכפרי, מושבים קיבוצים, ומיסוי מקרקעין.