בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה מייגעת של שוכרים המסרבים לפנות את הנכס המושכר. לא זאת בלבד כי שוכרים ממשיכים להחזיק בנכס שלא כדין אלא שרבים מהם גורמים לנזק רב לנכס בעת שהותם בו. לעיתים מדובר בשוכר אשר חוזה השכירות שלו עם בעל הדירה הסתיים אך למרות זאת הוא מסרב לפנות את הדירה. לעיתים מדובר בשוכר אשר החליט כי הוא אינו משלם עוד את שכר הדירה אך ממשיך ברוב חוצפתו, להתגורר בנכס.
המצב המשפטי עד לסוף שנת 2008 היטיב מאוד עם השוכרים הסרבנים והותיר את בעלי הדירות חסרי אונים. הסיבה לכך היא כי הגשת תביעה משפטית בגין פינוי שוכר הייתה אורכת זמן רב ובינתיים השוכר היה עושה בנכס כשלו וגורם לאינספור נזקים לבעל הדירה.
לאור המצב, התרבו בקצב מסחרר מקרים של שוכרים סרבנים אשר הבינו כי פינוי שוכר מדירתו היא בגדר משימה בלתי אפשרית בישראל והתופעה רק הלכה וגדלה.
חוק פינוי שינה באופן דרסטי את המצב המשפטי באשר לפינוי שוכר ומזכיר לכולנו כי לבעלי הדירות זכות קניינית על נכסיהם ובכל משטר דמוקרטי ראוי יש להגן על זכות זו מכל משמר.
לפני שנתקדם אני רוצה לייעץ למי שנתקבל בבעיה הקשר של פינוי שוכר או שוכרים להתייעץ ברשת עם עורכי דין שעוסקים בתחום, אמליץ על פורום נדלן>>
מהו חוק פינוי?
מצבם של בעלי הדירות השתנה מן הקצה אל הקצה בסוף שנת 2008, אז הותקנו תקנות בסדר הדין האזרחי אשר קיבלו את הכינוי חוק פינוי. מטרתו של חוק פינוי היא להגביל את זמן ההתנהלות של תביעה לפינוי מושכר כך שמעתה, פינוי שוכר יהיה אפקטיבי וייעשה תוך זמן קצר יחסית. מה קובע חוק פינוי?
1. כתב תביעה - כתב התביעה ייקרא בשם תביעה לפינוי מושכר והוא יכיל את סעד הפינוי בלבד. במה דברים אמורים? על מנת לשמור את הליך פינוי שוכר יעיל, נקבע כי בית המשפט ידון אך ורק בפינוי השוכר מן הנכס ולא בכל סעד אחר. פעמים רבות זכאי בעל הדירה לפיצוי כספי בגין נזקים שונים שגרם השוכר בעת שהותו בנכס אך לשם קבלת פיצוי זה, על בעל הנכס להגיש תביעה נפרדת לבית המשפט.
2. הגשת כתב הגנה – לשוכר אפשרות להגשת כתב הגנה מטעמו תוך 30 יום.
3. מועד הדיון – אחת הבעיות הקשות ביותר בהתנהלות תביעה משפטית היא כי הדיון מתקיים זמן רב לאחר הגשת כתב התביעה והדבר גורם לנזק רב לתובע. כך היה גם הדבר טרם חוק פינוי כאשר תביעת פינוי שוכר הייתה לוקחת זמן רב ואיבדה כל אפקטיביות עבור בעל הנכס. חוק פינוי משנה את המצב הזה וקובע כי הדיון בתביעה של פינוי שוכר יתקיים תוך 30 יום מן המועד להגשת כתב הגנה.
4. קבלת פסק הדין – במקרים אלו של פינוי שוכר, אין לו לשוכר הסרבן כל טענת הגנה אשר עשויה להתקבל ועל כן בית המשפט נותן את פסק דינו כבר בתום הדיון. למותר לציין את חשיבות הדבר עבור בעל הנכס.
פינוי שוכר הלכה למעשה
אין כל ספק בכך כי חוק פינוי שינה משמעותית את מצבם של בעלי נכסים אשר היו, טרם חוק פינוי, חסרי אונים אל מול התנהגותם הבלתי חוקית של שוכרים. ראינו כי חוק פינוי קובע מסגרת ברורה של התנהלותן של תביעות לשם פינוי שוכר ועתה מקבל בעל הנכס פסק דין בידו כנגד שוכר תוך זמן קצר. אולם, כאן לא נגמר סיפורנו. מדוע? בעל הנכס אשר מחזיק בידו את פסק הדין צריך לדאוג לפינוי בפועל של השוכר. כאן התמונה מתחלקת לשתיים.
ישנם שוכרים אשר משנים את התנהגותם לאור קבלת פסק הדין של פינוי שוכר והם אכן נשמעים לכתוב בו ומפנים את הנכס. לעומתם, ישנם שוכרים אשר העובדה שניתן פסק דין כנגדם לא משנה להם כהוא זה ואין להם כל כוונה לפנות את הנכס. במקרה מן הסוג השני, ניצב מול בעל הנכס האתגר הגדול מכל והוא פינוי שוכר בפועל.
מה עושים? בעל הנכס צריך לגשת אל לשכת ההוצאה לפועל עם פסק הדין שניתן לזכותו ולממש דרך הוצאה לפועל את קביעתו של פסק הדין, קרי, פינוי שוכר מן הנכס.
פינוי שוכר – כיצד ניתן למנוע?
חוק פינוי מסייע לבעלי נכסים כאשר הם נקלעים לסיטואציה קשה עם שוכר המסרב להתפנות מן הנכס. האם ניתן להימנע מלכתחילה ממצב של פינוי שוכר? קשה לומר כי ניתן להימנע באופן מוחלט מסיטואציה שכזו אך ניתן לנקוט באמצעי זהירות שונים על מנת לצמצם את הסיכונים:
1. המלצות – בעת חיפוש שוכר פוטנציאלי, יש לדרוש המלצות מבעלי נכסים קודמים. אם השוכר אינו יכול להמציא לכם המלצות, ייתכן שיש סיבה לכך ועל כן פינוי שוכר יכול להיות תרחיש אפשרי.
2. הסכם שכירות – עריכת הסכם שכירות טוב יכולה בהחלט למנוע פינוי שוכר. הכניסו אל החוזה סנקציות משמעותיות במקרה של הפרת חוזה וכמובן במקרה של סירוב להתפנות. שוכר בעייתי יירתע מאלו וייסוג מן העסקה.
3. ביטחונות – שוכר רציני שאפשר לסמוך עליו הוא שוכר אשר לא יירתע ממתן ערבות ובטחונות שונים בעת החתימה על החוזה. האפשרות של פינוי שוכר תקטן ככל שלשוכר יהיה מה להפסיד מבחינה כלכלית.