פיצול דירת המגורים בנחלה - זהירות מוקש מס במכירה

פיצול בית מגורים בנחלה והשכרת החלק מפוצל למגורים הינו עניין שכיח ביותר כאשר בוחנים את העסקאות אשר נערכו על ידי משרדנו בכל הארץ.

קיימים אף בעלי נכסים אשר אינם מתגוררים כלל בנחלה או מתגוררים בבית השני בנחלה, המבקשים למקסם את ההכנסות המתקבלות בכל חודש מהשכרת בית המגורים, אשר מפצלים את בית המגורים לשתי יחידות ואף לעיתים ליותר מכך ומשכירים את היחידות. יובהר בעניין זה, כי הוראות מינהל מקרקעי ישראל מטילות איסור על השכרת בית המגורים בנחלה (מאמר בעניין ההשכלות על מכירת הנחלה בה קיים בית מגורים מפוצל יפורסם בהמשך).

בעלי הנחלות אשר נהנים מתשלומי שכירות נאים בכל חודש, גם אם ביצעו את הפיצול בהתאם להוראות החוק, עשויים להיתקל בבעיית מיסוי בבואם למכור את בית הנחלה.

על מנת להסביר את מוקש המס בו עשויים המוכרים להיתקל, יש להסביר, כי בהתאם להוראות סעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963, אדם המוכר "דירת מגורים מזכה" (דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירתה או ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח), זכאי לפטור ממס שבח במכירה הדירה, אם הוא לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס (סעיף 49 ב(1)) או שהדירה הינה דירתו היחידה והוא לא מכר דירה בפטור בשמונה עשרה החודשים שקדמו למכירה בהתאם לסעיף 49ב(2) לחוק ובארבע שנים שקדמו למכירה לא היתה לו בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת.

בעלי נחלות שלא קיבלו ייעוץ מתאים בטרם המכירה, עלולים לפגוש הפתעה לא נעימה בצורת חיוב במס שבח בגין היחידות, שכן הפטור יינתן רק בגין יחידה אחת, ויתר היחידות יחויבו במס שבח מלא!!! "הפתעה" זו שוויה לעיתים עשרות אלפי שקלים, עובדה העלולה להטיל על בעל הנחלה מס שבח שלא נלקח בחשבון במסגרת העסקה ולהותיר את בעל הנכס עם עגמת נפש רבה.

משרדנו המתמחה בתחום המיסים, קיבל לטיפול תיקים רבים, במסגרתם נמכרו נחלות, כאשר בעלי הזכויות פגשו את רשויות המס בנסיבות לא נעימות וקיבלו שומה במסגרתה חויבו במס שבח, בעוד הייעוץ שניתן להם עובר לביצוע העסקה, הראה כי דירת המגורים תהיה פטורה במלואה.

נושא הכנת העסקה טרם החתימה על ההסכם ומתן ייעוץ מתאים לבעלי הזכויות בהתאם לפרמטרים המייחדים כל עסקה ועסקה, מהווה אבן יסוד בעסקאות נדל"ן בכלל ובעסקאות מכר נחלות בפרט. הצעתי היא, לקבל ייעוץ פרטני באמצעות משרד המתמחה בתחום המיסים, כאשר במסגרת הייעוץ ייפרסו כל המסמכים הנדרשים בפני עו"ד המתמחה בתחום ויינתן על ידו ייעוץ מקיף לגבי המיסים החלים על המכירה.
טיפ לסיום – יש לשים לב לנושא המע"מ במכירת הנחלות – זהו מוקש נוסף בו נופלים רבים לאחר המכירה!!!

האמור אינו מהווה תחליף לייעוץ על ידי משרדנו טרם ביצוע העסקה.
הכותב עו"ד אביגדור ליבוביץ הינו הבעלים של משרד עורכי דין א. ליבוביץ ושות' המתמחה בעסקאות בתחום המושבים והקיבוצים, נחלות והרחבות, מיסוי מקרקעין ובעסקאות נדל"ן ויזמות בתחום המסחרי והמגורים.