|
|
|
|
|
|
|
|
שדרוג כדאיות ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה - הסוד הוא בכוונה
|
|
|
|
|
העובדה כי קבוצות הרכישה מהוות מוצר נדל"ני צעיר במיוחד, גורמות לכך שרשויות המס מבקשות לשנות ולהקשיח את החוקים ולהעלות את המס המשולם על ידי חברי הקבוצות, תמורת הנכסים שלהם לאחר השלמת הבנייה. לכן, חשוב שבעתיים להתייחס לסוגיית המיסוי עוד בשלבים המקדמיים לייסוד קבוצת הרכישה.
עורך הדין יוסף גיא מוסרי – מומחה לנדל"ן ומיסוי אומר בהקשר זה: "רשויות המס שואפות להגדיל באופן עקבי את ההכנסות מדירות שנבנות במסגרת קבוצות רכישה, ולהשוות אותן להכנסות ממיסים ברכישת דירה מיזם או דירה יד שניה. לשם כך, הן מנהלות מעקב אחר כל שלבי התכנון, הייזום והבניה; החל משלב הקמת הקבוצה ועד לקבלת דוח אפס ולאכלוס הפרויקט". לדבריו "אחת מהסוגיות המשפיעות ביותר בתחום רבוצות הרכישה טמון בשלבים הראשוניים של ייסודה.
מבחינת החוק, אופייה של קבוצת רכישה נקבע בשלבים המקדמיים להקמתה באמצעות שני פרמטרים, כשללא שניהם הקבוצה לא נחשבת לקבוצת רכישה:
1) התכנסותה של הקבוצה באמצעות מארגן שביצע את רכישת הקרקע או רכש אופציה לרכישתה.
2) הכוונה שלשמה התכנסה הקבוצה: האם הוכח מעל לכל ספק כי הקבוצה התכנסה מלכתחילה על מנת לרכוש קרקע כדי לבנות עליה פרויקט למגורים".
הדרך לחסכון מתחילה מהיום הראשון
מדוע הגדרת הקבוצה ומטרותיה קריטיות? משום שבמקרה בו הוכח מעל לכל ספק כי הקרקע נרכשה על מנת להקים פרויקט למגורים, אזי החברים בקבוצת הרכישה ידרשו לשלם מס רכישה, שיחושב לפי ערך הדירה לאחר קבלת דוח אפס.
מה המשמעות?
נאמר שקבוצת רכישה רכשה קרקע ברמת גן והצהירה על כוונתה, עוד בשלבי ההתכנסות הראשוניים, להקים פרויקט למגורים ובו דירות ארבעה חדרים. כל אחד מחברי הקבוצה שילם 800 אלף שקלים על יחידת הקרקע. לאחר השלמת הפרויקט ועם קבלת דוח אפס נקבע כי שווי הדירה עומד על 2 מיליון שקלים.
בהתחשב בעובדה כי מרבית החברים בקבוצות הרכישה הם משקיעי נדל"ן שבבעלותם יותר מדירה אחת, הרי שכל אחד מחברי הקבוצה, לו יותר מדירה אחת, יתבקש לשלם 160 אלף שקלים כמס רכישה.
במקרה בו הקבוצה תוכיח כי היא במועד בו היא רכשה את הקרקע לא היתה כוונה מוצהרת לבנות פרויקט למגורים, הרי שחברי הקבוצה יצטרכו לשלם מס רכישה על מחיר הקרקע בלבד: כלומר 6% מתוך 800 אלף שקלים - 48 אלף שקלים בלבד: פער של למעלה מ- 100 אלף שקלים, שטמון כולו בהגדרת מטרות הקבוצה לפני רכישת הקרקע.
עו"ד מוסרי מדגיש כי מטרת ההתאגדות של הקבוצה קריטית מבחינת הוצאות המיסוי, לא רק בהיבט של מס הרכישה אלא גם בהיבט של חובת תשלום מס ערך מוסף על מחיר הקרקע עצמה: במקרה בו הוכח כי הקבוצה התכנסה מלכתחילה על מנת לקנות קרקע ולבנות עליה פרויקט למגורים, היא תחויב בתשלום מע"מ על מחיר הקרקע.
התשואה על ההשקעה מתחילה בתכנון
פסק דין תקדימי שניתן לאחרונה על ידי ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי בתל אביב, מצייר בקו ברור את גבולות הגזרה של רשויות המס בכל הנוגע למיסוי דירות בקבוצות רכישה. חברי קבוצה ברחוב הקורא 13 בתל אביב הוכיחו לבית המשפט כי בעת ההתאגדות ורכישת הקרקע לא היתה כוונה ברורה ומעשים קונקרטיים לבנות פרויקט למגורים על הקרקע שנרכשה. לכן בית המשפט, קיבל את ערעור חברי הקבוצה וקבע באופן תקדימי כי חברי הקבוצה ישלמו מס רכישה על רכיב הקרקע בלבד.
המסר שעלה מפסק הדין התקדימי לרשויות המס ברור: האחרונות לא יוכלו עוד לקבוע באופן שרירותי מה היתה מהות ההתאגדות ומטרת הרכישה של הקרקע וחובת ההוכחה מוטלת עליהן לצורך גביית מס רכישה. עורך הדין מוסרי מסכם את פסק הדין באמצעות המלצה ברורה לחברים בקבוצות רכישה: "ארגון קבוצת רכישה ורכישת הקרקע דומות לבניית בית בדבר אחד עקרוני: כל הסיפור נשען על היסודות המונחים ביציאה לדרך".
קבוצה שתשכיל להתארגן ולהשלים את תהליך רכישת הקרקע לפני הבעת כוונה לבנות פרויקט למגורים תחסוך לחבריה הוצאות של מאות אלפי שקלים במיסוי. מכאן שקבוצות רכישה ממשיכות להוות אטרקציה בתחום ההשקעות בנדל"ן, אולם כמו כל דבר בחיים, השקעה אטרקטיבית מתחילה בתכנון קפדני ובמתן תשומת לב לכל הפרטים, קטנים וגדולים כאחד.
החיסכון מתחיל בתכנון וממשיך בייזום
ההערכות בשוק קובעות כי הרווח היזמי בפרויקט, כלומר הרווח של היזם מכל דירה שהוא מוכר בפרויקט חדש, עומד על 15-30%. אחד ממוקדי החיסכון העיקריים של קבוצות רכישה נמצא בדיוק כאן! קבוצות רכישה חוסכות את הרווח היזמי מכיוון שחברי הקבוצה הם בעלי הפרויקט. יתר על כן, הוצאות השיווק של הפרויקט, המוערכות בכ- 5% בכל פרויקט גם הן נחסכות בפרויקט מסוג זה משום שחברי הקבוצה הם בעלי הדירות בפרויקט שייבנה.
לסיכום
אז כמו שראינו עד כה ניתן לחסוך סכומים משמעותיים מאוד בקבוצת רכישה במהלך כל הדרך, מהתאגדות הקבוצה ועד להשלמת הבנייה: בשלב ההתאגדות חשוב לשים לב למטרות הקבוצה ולוודא שהקבוצה נמנעת מהצהרה בדבר כוונותיה לבנות פרויקט למגורים על הקרקע שהיא מתעתדת לרכוש. לאחר רכישת הקרקע ומכיוון שאין עלויות שיווק ללקוחות נוצר חסכון של 5% על המחיר הסופי של הדירה.מאחר שמדובר בקבוצת רכישה ולא ביזם המשווק ובונה פרויקט, נחסך רווח יזמי של כ-15-30%.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אודות כותב המאמר:
דוד רפאל הוא יזם נדל"ן .
כתובת המשרדים: רחוב מנחם בגין 7, בית גיבור ספורט מתחם הבורסה, רמת גן, קומה 15.
פרטי קשר - דוד רפאל - קבוצת רפאל נדל"ן :
טל: 03-5587505 / 8058*
פקס: 03-6777143
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מאמרים נוספים מאת דוד רפאל - קבוצת רפאל נדל"ן
|
בעלי דירות להשקעה פנו למשרד המשפטים בטענה כי היוזמה למיסוי דירה שלישית ומעלה היא לא חוקית ■ בתשובה, הבהירו במשרד כי היוזמה כבר נבחנה על ידי היועץ המשפטי לממשלה ואושרה
|
|
על פי כתבה ב"דה מרקר", 100 מיליון ש"ח יוקצו לטובת הקרן, שמטרתה חיזוק מבנים באזורים שמוגדרים "לא כדאיים כלכלית". האוצר הציע להכניס את התכנית לחוק ההסדרים.
|
|
השוק האיטלקי קורץ בעיקר לזרקים שמשכורתם גבוהה ב36% מהאיטלקים לרכישת בתים. הגרמנים עטים על הנדל"ן כאשר גם הבריטים והרוסים צדים אחר מציאות בשוק.
|
|
בדה מרקר פורסם כי קרן ממשלתית בסך 100 מיליון שקל תסייע לקידום תכנית חיזוק מבנים ואולי בעזרת סיוע מהבנקים היקף הקרן יצמח עד ל500 מיליון שקל.
|
|
באתר דה מרקר פורסם כי במהלך חודש מרץ נרשמה עלייה בשיעור של 1.5% במכירות הבתים הפרטיים החדשים, אך נרשמה ירידה במחיריהם בשיעור של כמעט 7 אחוזים.
|
|
במקרה של רעידת אדמה רצינית יינזק המשק הישראלי בסכום של 60 מיליארד שקל. זמן להכניס להילוך גבוה יותר את פרויקט תמ"א 38.
|
|
לאחר שאותר נכס ונבדק כי הוא אכן מתאים לעסקה הרצוייה לכם, ולאחר שוידאתם כי הנכס אינו מעוקל ושאין עליו הגבלות מסוגים שונים אתם יכולים לפנות להרכיב את מבנה העיסקה שלכם ולהתחיל בבניית קבוצת הרכישה כדי להוציא לפועל את המיזם שאותו כבר התחלתם.
|
מאמרים נוספים בנושא נדל"ן
|
מידע שימושי לקראת פרויקט פינוי בינוי עם דגש על תכניות בניין עיר
|
|
תפקידו של עורך דין מקרקעין הוא להבטיח שהעסקה שאתם חותמים עליה בטוחה עבורכם ולשמור על כל הזכויות שלכם בעסקה, לכן, כשאתם מבצעים עסקת נדל”ן, רצוי לקחת עורך דין שמומחה בתחום הנדל"ן. עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יוודא בעבורכם כי העסקה שאתם חותמים עליה משתלמת בעבורכם, וכך עשוי לחסוך לכם
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
04/09/18
|
3329
צפיות
יזם הנדל"ן אלדד פרי, העומד בראש קבוצת אלדד פרי, סבור כי הביקוש הגובר להשקעות בענף הנדל"ן המסחרי, ובייחוד הביקוש המוגבר מצד משקיעים לרכישת משרדים להשקעה
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
20/08/18
|
3313
צפיות
קבוצת אלדד פרי, מהבולטות בענף הנדל"ן בישראל, מציגה שורה של מינויים חדשים ומבטיחים אשר נועדו, לדבריו של אלדד פרי, יו"ר הקבוצה, לעבות את שדרתה הניהולית של הקבוצה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
16/07/18
|
3339
צפיות
התחדשות עירונית לכל גווניה זוכה לתהודה רבה בישראל, כשרבים רואים בה את הדרך הריאלית ביותר לשיפור מצב הדיור בארץ.
|
|
אם גם אתה מעוניין להתחיל להרוויח סכומים גדולים באופן פסיבי ובלי להשקיע מאמץ וכוח, הרי שתחום הנדל"ן הוא האפיק הנכון להשקעה.
|
|
מאת:
טל
|
נדל"ן
|
10/06/18
|
2382
צפיות
התנודתיות המאפיינת כיום את עולם ההשקעות הפיננסי מביאה לעלייה מתמדת באחוזי ההשקעה בנדל"ן. היציבות, התשואה הפוטנציאלית הגבוהה...
|
|
|
|
|