שיוקלי המס בקניה והשקעה בנכס נדלני בארה"ב,

שיקולי מס בקניית נדלן בארה"ב
ישנה חשיבות רבה לתיכנון המס לפני ביצוע ההשקעה על מנת למקסם את התשואה השוטפת ורווח ההון מכל סוג של השקעה בנדל"ן בארצות הברית. לכל השקעה יש השלכות מס שונות בארצות הברית ובישראל. תיכנון מס לוקה פוגע באיכות ההשקעה ולרוב איננו ניתן לשינוי או שניתן לשינוי בעלות נוספת מהותית ומיותרת. לכן, מומלץ לחקור ולבדוק את כל היבטי המס השונים עם מומחי מס המתמצאים בחוקי המס האמריקאים והישראלים כאחד.

מבוא
השקעת נדל"ן מכל סוג שהוא (בית מגורים, זכויות ביחידת Condo,מניות בבית משותף, חלקת אדמה, זכויות בחברה מוגבלת ועוד)  בארצות הברית על ידי מי שאיננו אזרח או תושב ארצות הברית נושאת בחובה סוגיות מיסוי רבות, אשר מחייבות את תשומת ליבו וטיפולו של המשקיע לפני סגירת העיסקה, על מנת שתשלומי המס יהיו מינמליים והתשואה השוטפת ורווח ההון יהיו מקסימליים. על המשקיע ויועציו לנתח את כל שיקולי המס לכל אורך תקופת ההשקעה החל מביצועה, תקופת הבעלות וההשכרה ועד מכירת הנכס בעתיד. על המשקיע להיות מודע כי ישנם דקויות לאופן בו נעשית ההשקעה ומהות אחזקת הנכס (כגון: השכרה לעומת מגורים בנכס) והשלכות המס השונות של כל אלטרנטיבה אשר מצריכות את המשקיע להיערך בהתאם, לאורך כל שלבי ההשקעה (רכישת הנכס ומימונו, מגורים או/ו השכרת הנכס,העברת הנכס כמתנה, ירושה או מכירה אבסלוטית). לרוב, צפוי המשקיע לשני סוגי הכנסות, האחת משכר דירה והשנייה מרווח הון בעת המכירה. בנוסף, לאורך תקופת ההשקעה מחוייב הנכס בארנונה והיטלים שונים על ידי הרשות המונציפלית והמדינה, ובמס על הרווח הנקי בגין הנכס על ידי רשות המס הפדראלית ובמדינות מסוימות בנוסף, על כל משקיע זר (ובמקרה זה תושב ישראל) לבדוק את השלכות המס במדינת המוצא, דהיינו: ישראל.  האמנה למניעת כפל מס שבין ישראל לבין ארה"ב מעניקה קדימות בהטלת המס בשל הכנסה מנכסי מקרקעין ורווחים ממכירתם, למדינה בה נמצאים המקרקעין. עוד יצוין כי על פי האמנה רווחים שהפיק תושב ישראל מהעברת זכות במקרקעין בארצות הברית, או מהעברת זכות בשותפות, נאמנות או עיזבון, במידה שניתן ליחסם לזכות במקרקעין של ארה"ב, ניתן לחייבם במס בארצות הברית. נוכח האמור לעיל, השכרתם ומכירתם של המקרקעין תתחייב במס בארה"ב.  כלומר, יש לארה"ב את הזכות להטיל מס ראשונה על הרווח שנוצר בשטחה וישראל היא זו שמטילה מס שנייה בהתאם לאמנה. יש לציין, כי בהתאם לאמנה מקבל המשקיע זיכוי בגובה תשלומי מס ההכנסה בארצות הברית כנגד חבות המס בישראל על פי הקבוע בחוק.

רכישת הנכס
השקעה נדל"ן יכולה להיות באמצעים ישירים או אמצעים עיקפים, כגון: אחזקה ישירה בשטר הבעלות, מניות בחברה מקומית או חברה זרה, שותפות אמריקאית ועוד. לכל מבנה בעלות יש יתרונות וחסרונת ולכן מומלץ לברר את כל היבטי הבעלות כבר בשלב בדיקת הנאותות. למשל: בעת רכישת הנכס ייתכן וייחויב המשקיע (אם על ידי המשתמע בחוק או בגין תנאי העיסקה)  ב מס רכישה , מס על המשכנתא ומסים אחרים אשר יכולים להסתכם בחלק מהותי מעלות הנכס ואשר לרוב תלויים במיקומו של הנכס ומבנה העיסקה. לדוגמא, במדינת ניו יורק עלול הרוכש לשלם מסי ההעברה בסך של 1-1.425%מעלות הנכס ומס נוסף של 1% מעלות הנכס אם עלותו גבוהה מ-1 מיליון דולר. יש לציין, כי לעתים (ובמיוחד כאשר ישנו עודף היצע בשוק) ניתן לשאת ולתת עם המוכר כך שהמוכר יישא בחלק מנטל המס. יש לציין, כי עלות רכישת הנכס לצורכי מס הינה מחיר הרכישה בתוספת מסי הרכישה והוצאות הסגירה (עו"ד, רישום הנכס ברישומי המדינה ועוד).  יש לציין, כי חישוב שגוי של עלות הנכס עלול להסתיים בתשלום עודף של מס שוטף, שכן שיעור מס ההכנסה הנו גבוה משמעותית משיעור מס רווח ההון ולכן יש לוודא כי עלות הנכס כוללת את כל התשלומים שנלוו לביצוע ההשקעה.

השכרת הנכס
על פי פקודת מס ההכנסה האמריקאי כל הכנסה מהשכרת נדל"ן בארצות הברית תמוסה על בסיס ההכנסה הנקיה בתקופת הדיווח. כלומר,  הכנסה הנקיה תיקבע על ידי  סך ההכנסות בגין הנכס בתקופת הדיווח בקיזוז ההוצאות שיוצרו בגין השכרת הנכס, כגון: ארנונה, ביטוח רכוש, פרסום ושיווק, שכר נותני שירותים וכדומה. כמו-כן, יכול בעל הנכס לקזז את עלות מימון הנכס והפחת בגינו. יש לציין, כי שיעור הפחת המותר הינו 3.63% מעלות הנכס לשנה ולעתים איננו מותר כאשר שכר הדירה ממוסה בשיעור מופחת במספר מקרים הקבועים בפקודת המס האמריקאי. כמו-כן,  כל משקיע זכאי לנכות כ-3,500 דולר מסך כל הכנסתו החייבת השנתית. יש לשים לב כי ישנו מיסוי נוסף של הרווחים כאשר הנכס מוחזק באמצעות חברה וכאשר הרווחים מחולקים כדיבידנד לבעלי המניות (כפל המס נוצר כתוצאה ממיסוי רווחי החברה ומיסוי הדיבידנדים לבעלי המניות), אשר נקבעים על פי שיעור מס החברות ושיעור המס השולי של המשקיע.

על המשקיע חלה חובת הדיווח למס הכנסה (גם אם ישנו הפסד על הנכס) וחובת תשלום המס על הרווח שנצבר בתקופה המדווחת (ברך כלל שנה קלנדרית) לרשות המס הפדרלית. חבות המס נקבעת על פי שיעורי ומדרגות המס הקבועים בפקודת מס ההכנסה האמריקאי ואשר מתעדכנים בכל שנה (אפשר לבדוק את שיעורי המס ומדרגות ההכנסה באתר האינטרנט של רשות המס הפדרלית ב-  http://www.irs.gov). יש לציין, כי במדינות מסויימות ישנה חובת דיווח ותשלום מס שנתי למדינה (בנוסף לדיווח ותשלומי המס לרשות הפדרלית). המלצתנו היא לבדוק את כל השלכות המס על כדאיות ההשקעה וניהולה במסגרת בדיקת הנאותות לפני רכישת הנכס. יש לציין כי שיעור המס ההכנסה הפדרלי בארה"ב הינו  כ- 10-35%מהרווח השנתי אילו שיעור מס ההכנסה בכל מדינה תלוי בחוקי המדינה בה ממוקם הנכס ומסתכם בכ 0-10% מהרווח הנקי השנתי.

יש לציין כי פקודת המס בישראל מאפשרת שתי אלטרנטיבות לחישוב המס בישראל. הראשונה היא חישוב המס על פי בסיס ההכנסה נטו (הכנסות פחות הוצאות) בדומה לשיטת המס האמריקאית תוך כדי מתן זיכוי על תשלום המס לרשויות המס האמריקאיות. האלטרניטבה השניה הינה תשלום מס של כ-15% של ההכנסות ברוטו בניכוי הוצאות הפחת בגין הנכס (3.63% לשנה) ללא זיכוי על תשלום המס לרשויות המס האמריקאיות.

מכירת הנכס
לפי פקודת מס ההכנסה האמריקאי חייב המוכר במס רווח הון בעת המכירה. רווח ההון מחושב כהפרש שבין תמורת המכירה, נטו לעלות נטו של הנכס (העלות נטו הנה ההפרש שבין העלות הכוללת של הנכס בניכוי הוצאות הפחת המצטבר מיום הרכישה ועד יום המכירה). שיעור מס רווחי ההון הקבוע בפקודת המס היא כ- 15%  במידה ועברה שנה ויום מיום הרכישה ועד יום המכירה. במידה ותקופת אחזקת הנכס קצרה יותר אזי שיעור מס רווח ההון יהיה שיעור המס השולי החל על המשקיע באותה התקופה.  יש לציין, כי על משקיע ישראלי לקחת בחשבון גם את השלכות מיסוי רווחי ההון בישראל. ככלל, שיעור מס רווחי ההון בישראל הנו 20% וממנו ניתן לקזז את מס רווח ההון הפדרלי והמדינה ששולמו בארצות הברית. יש לציין, כי לפי פקודת מס ההכנסה האמריקאי ישנה חובת ניכוי מס במקור של כ- 10% מתמורת המכירה כאשר המוכר הינו יחיד או חברה זרה. אם הסכום המנוכה גדול מחבות מס רווח ההון אזי יכול המשקיע לבקש את החזר תשלום המס העודף,  על ידי הגשת דוח לרשויות המס בסוף שנת המס שבה אירעה המכירה. אם הסכום המנוכה קטן מחבות מס רווח ההון אזי על המשקיע לשלם את ההפרש עד סוף שנת המס שבה אירעה המכירה.