עקב העלייה המתמדת בכמות האוכלוסייה והצורך בשטחי בנייה נרחבים, מופשרות בימינו אדמות חקלאיות רבות או מיועדות להפוך בעתיד לאדמות לבנייה.
מכיוון שהסבה זו מעלה את ערך הקרקע באופן ניכר נפתחו אפשרויות רבות להשקעות נדל"ן רווחיות בטווח הבינוני והארוך. ואולם, חשוב לדעת כי לא כל קרקע חקלאית לרכישה מהווה עסקה כדאית, ושקיימים מספר פרמטרים שנחוץ לברר בטרם הרכישה.
בדיקת ייעוד הקרקע
לפני רכישת הקרקע יש לבדוק את ייעודה בתכניות המתאר הארציות, המחוזיות והמקומיות. קיימות קרקעות חקלאיות המוגדרות זה מכבר בתכנית המתאר כמיועדות להסבה למטרות בנייה, ואלו מהוות השקעה בטוחה. מנגד, קיימות קרקעות חקלאיות שעדיין לא אושרו להפשרה, ולשם כך יש צורך בתכניות מתאר חדשות. ההשקעה באדמות אלו הינה בגדר הימור אשר רמתו תלויה במספר גורמים ומשתנים.
עלות הקרקע
למעשה, במרבית המקרים עלותה של קרקע חקלאית לרכישה עומדת ביחס ישיר לסיכויי ולמועד הפשרתה. לכן, קרקעות המאושרות להפשרה בעתיד הלא רחוק נרכשות במחיר גבוה יחסית. מאידך, מחיר נמוך מאוד מצביע לרוב על מעמד של קרקע ללא תכניות מתאר מתאימה, ועל סיכויי הפשרה שאינם בטוחים.
דגשים בהפשרת קרקע חקלאית
בדיקת כל תכניות המתאר
כאמור, חשוב לבדוק את תכניות המתאר של הקרקע ברמה הארצית, המחוזית והמקומית. כך לדוגמא, תכנית שקיבלה אישור של הוועדה המקומית לא בהכרח תאושר ברמה הארצית, ולהיפך. במידה שהתכנית לא אושרה באחת הרמות, יש לבדוק כיצד החברה המשווקת פועלת לקידום אישורן של תכניות ההפשרה.
הבעלות על הקרקע
בטרם ביצוע העסקה חשוב לבדוק מי הם בעליה של הקרקע, מכיוון שלבעלות של מנהל מקרקעי ישראל או לבעלות פרטית יש משמעות שונה. לדוגמה, קרקעות המצויות בבעלות מדינה מוחזרות פעמים רבות למדינה בעת הפשרתן, ובעליהן יקבל פיצויים על פי ערך הקרקע כאדמה חקלאית.
רמת הסיכון
כאשר מדובר בבקשות לשינויי תכניות מתאר אשר עדיין לא אושרו, יש לבדוק את רמת הסיכוי לאשרן על פי הייעוד המקורי .כך לדוגמה, במקרה של קרקע המיועדת להיות פארק לאומי או ציבורי או שמורת טבע, הסיכוי להפשרה לבנייה הינו נמוך מאוד. מנגד, קיימים סיכויי הסבה גבוהים יותר כאשר מדובר בקרקע חקלאית הצמודה לאזור עירוני.
הכותב הוא אורן קובי – מנכ"ל אדמה לוגיסטיק נדל"ן המשווקת קרקע חקלאית בפרדס חנה,קרקע חקלאית בכרכור
לפרטים נוספים- אורן קובי - קרקע חקלאית להשקעה:
רחוב ברקוביץ 4,
מגדל המוזיאון ק-16, תל אביב
טלפון: 03-6218700
פקס: 03-6218701