תום לב במו"מ בחוזים הוא עקרון משפטי בעל ערך רב.
ישנם אין ספור תקדימים ופסקי דין של בית משפט העליון שהסביר מה זה אומר תום לב במשא ומתן לכריתת הסכם.
במאמרזה, אכתוב על סעיף תום הלב בהסכמי מכר . בהסכם מכר בין אם מוכרים דירה אורוכשים דירה, קיים סעיף תום הלב שבו המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו איןבדירה פגם ו/או בעיית רטיבות שהוא יודע עליהם והוא מצהיר שהוא גילה לרוכשאת כל הידוע לו לגבי נתוני הדירה ומצבה המשפטי.
דוגמא של סעיף תום הלב בהסכם מכר בד"כ יהיה מנוסח באופן הבא:
"המוכר מצהיר כי למיטב ידיעתו אין בדירה ו/או בבניין פגם או מום נסתרהידועים לו, לרבות בעיות רטיבות ו/או נזילות וככל הידוע למוכר כל מערכותהדירה מחוברות לדירה , תקינות ופועלות כשורה, כן מצהיר המוכר כי גילהלקונים את כל הידוע לו לגבי נתוני הדירה ומצבה המשפטי והפיזי וכן נתוניסביבת הדירה ו/או הבניין, לרבות מלוא מצבם התכנוני הידועים לו".
למה הכוונה ב"פגם או מום נסתר"?
הכוונה היא לכל פגם או מום שרוכש הדירה לא יכול היה לגלותו בביקור הראשוני בדירה וגם לא השני.
המציאותהיא שהמתווך או הרוכש מגיע פעם או פעמיים לדירה ומתרשם מכיווני האוויר,הריצוף וכיוצ"ב, אך הרוכש לא יכול לדעת שמאחורי הארון ישנה נזילה רציניתאו שברגע שמפעילים את דוד החשמל והמזגן יחד, צנרת החשמל מקצרת. לכן הסעיףהזה חשוב.
כאשר כותבים בהסכם המכיר סעיף אודות "נתוניהדירה ומצבה המשפטי והפיזי", הכוונה היא לכך שהרוכש, כאשר הוא רואה אתהדירה אינו כול לדעת או לנחש כי המרפסת המרווחת והיפה, הורחבה באופן לאחוקי והעירייה כבר הוציאה צו הריסה. כלומר צריך להרוס את המרפסת על פיחוק. באותו אופן, רוכש סביר גם לא יכול לדעת אודות עיקולים ושעבודים עלהדירה, לדוגמא.
דוגמאות אלו הן סיבות קלאסיות מדוע מדוע אסור לחתום על זכרון דברים, שכן הסעיף הזה בעניין תום הלב אינו נכתב בד"כ כאשר הצדדים כותבים זכרון דברים ולכן הוא סעיף מאוד חשוב.
הסעיףמפרט אודות "נתוני סביבת הדירה ו/או הבניין לרבות מלוא מצבם התכנוני?"למה הכוונה? ההתייחסות למונחים אלו בהם בהקשר של פיתוח הסביבתי באזורהבניין, למשל האם הגינה השכונתית תשאר כפי שהיא או שמא תהפוך לאזור תעשיה.האם ידוע למוכר על הודעות כלשהן מטעם הוועדה המקומית בדבר בקשות לשינויתב"ע וכד'.
לסיכום, לא כדאי לסמוך על הצהרות אלו ובמקוםזאת לגשת בעצמכם או באמצעות עורך הדין שלכם אל משרדי הוועדה המקומיתבעירייה ולבצע את הבירורים הדרושים בין היתר לבדוק האם ישנן תוכניותלשינוי התב"ע באזור הסמוך לדירה אותה אתם רוצים לקנות.
חשוב לבצע את הבדיקות האלו בטרם החתימה על הסכם הרכישה, שכן לאחר מכן, זה עלול לעלות ביוקר.
וזכרו אם אתם בצד של הרוכשים, כדאי לבדוק שסעיף תום הלב אכן נמצא בחוזה!
***האמור לעיל אינו משמש כייעוץ משפטי ואינו בא להחליף ייעוץ משפטי בשום אופן***