קניית דירה חדשה מקבלן היא בהחלט אירוע מרגש וללא מעט אנשים, הוא גם בד"כ חד פעמי.
בשנתיים האחרונות חלו שינויים בחוק בכל הקשור לקניית דירה מקבלן בעיקר בחוק המכר דירות, אולם עדיין נותרו מס' נושאים חשובים, שהרבה אנשים נוטים לא לשים לב אליהם כאשר הם בתהליך קניית דירה יד ראשונה, חדשה מהניילונים.
אז למה כדאי לשים לב כשמתחילים לחפש דירה אצל קבלנים?
1. הדבר הראשון והחשוב הוא לברר אודות הקבלן והאם יש לו רשיון קבלן מתאים לבנייתבניינים ולא לעבודות עפר למשל. כדאי שהקבלן לו אתם הולכים לשלם יהיה בעל מס' רישיוןבתוקף אצל רשם הקבלנים. איך מבררים? פשוט שואלים ומקבלים תשובה. או שמברריםבמשרדו של רשם הקבלנים.
שימו לב שעניין סיווג המקצועיות אצל רשם הקבלנים הוא מאוד חשוב כדי לבדוק באיזההיקף רשאי הקבלן לבנות ובאילו ענפים יכול הוא לבנות. קבלן עבודות עפרמסווג אחרתואף מקבל מס' רישום אחר ואין לו רישיון לבנות בניין למשל.
כל קבלן רשום יציג בגאוה את רשיונו הנכון עבורכם.
רישום קבלן הוא בהתאם לחוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות התשכ"ט 1969ומשרדו של רשם הקבלנים הוא גוף ממשלתי מטעם משרד השיכון אשר אחראי לניהולרישום בהתאם לחוק.
בנוסף, כדאי ומומלץ לבדוק עבודות קודמות של הקבלן ולראות בניינים מאוכלסים שכברבנה, כדי לעמוד על טיב הבנייה, לדבר עם הדיירים שרכשו אצלו בעבר ולבדוק איתם אתמהות השירות שקיבלו ואם הם מרוצים מאיכות הבנייה ומהדירה אותה קיבלו.
2. נקודה נוספת שיש לשים לב אליה, בבואכם לחתום על הסכם עם קבלן בנייה, היא לשאולאת הקבלן של מי הקרקע. נקודה זו מאוד חשובה עבורכם, וככל הנראה התשובה שתתקבלייתכן ולא תהיה לכם ברורה ולשם כך תצטרכו ייעוץ משפטי ממומחה. יחד עם זאת,בכלליות, כדאי שתבינו שיש הבדל מהותיבין אם הקרקע בבעלות הקבלן או שמא הוא בעלהזכות להשתמש בה, כלומר יש לו זכות חכירה לטווח ארוך. בנוסף, יש לבדוק אם אין עלהקרקע שיעבודים, עיקולים וכד' וניתן לעשות זאת בבדיקה נסח הרישום בטאבו. שוב ישלציין כי כדאי שעו"ד מטעמכם יעשה זאת עבורכם כי קריאת נסח טאבו היא מיומנותהנדרשת מעו"ד אשר בקיא בדיני המקרקעין.
נקודה נוספת שכדאי להתייחס אליה, היא אם הקרקע המיועדת לבנייה בבעלות מנהלמקרקעי ישראל הרי שיש לבדוק האם עברה היוון. אם לא, אז ייתכן שתדרשו מאוחר יותרלשלם דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה היכולים להגיע לסכומים גבוהים.
3. נקודה נוספת ואחרונה, היא עניין החתימה על זכרון הדברים. שימו לב, זכרון דברים הואהסכם מחייב לכל דבר ופסיקת בית המשפט מאוד ברורה לגבי עניין זה. היה וחתמתם עלזכרון דברים מבלי להתייעץ עם עו"ד לפני ומבלי לערוך את כל הבדיקות המשפטיות ובכללזה את נוסח ההסכם הסופי עם הקבלן, הרי שקחו בחשבון שביטול זכרון דברים עלול לעלותלכם ביוקר.
לפני רכישת דירה מקבלן, יש עוד הרבה נקודות לשים לב אליהן ולהתייחס אליהן בכובד ראש, חלקן ניתן לעשות בעצמכם וחלקן דורשות ייעוץ משפטי שלא כדאי לוותר עליו. הקבלן לא מספק לכם את הייעוץ המשפטי אלא בד"כ רק את רישום הזכויות בסופו של תהליך הבנייה, לשם כך רצוי להצטייד בעו"ד מטעמכם.
***הבהרה: האמור לעיל אינו משמש ו/או בא להחליף ייעוץ משפטי ויש להוועץ אם עו"ד לפני כל נקיטת פעולה משפטית.