מהם שלבי הפעולה אותם עליך לנקוט בטרם קניית הנכס? – חלק חמישי

מהם שלבי הפעולה אותם עליך לנקוט בטרם קניית הנכס? – חלק חמישי

הדרך לרכישת נכס ולקבלת מימון מכילה מספר שלבים במאמרים הקודמים דנו בשלבים הקודמים, מאמר זה ממשיך ודן בשלב השישי והחשוב מכולם, כיצד להעביר את הכסף תוך 60 יום.


6 השלבים הבאים יפרטו את דרכי הפעולה עד לסיום "טופס הטיולים" תוך מקסימום 7 ימים:

שלב 1: שמאות - הבנק מבקש לדעת את ערך הנכס ולכן עליך להזמין שמאי שיעריך את הנכס.

עוברים לשלב הבא רק לאחר שרואים את השומה של השמאי, וכמובן שהשומה תואמת למחיר קניית הנכס.

נעצור כאן לדוגמא חשובה: קנית נכס ב- 920,000 ש"ח, ברשותך סכום מכובד של 280,000 ש"ח הון עצמי, את שאר הכסף בדעתך לגייס דרך הבנק (הבנק מעניק לך 70% מימון). הבנק למשכנתאות מבקש את הערכת שמאי (מתוך רשימת השמאים שעובדים עם הבנק), השמאי העריך את הדירה ב- 800,000 ש"ח. נכנסת לבעיה רצינית, כיוון שהבנק נותן לך 70% מימון מהערכת שמאי (800,000 ש"ח) או ממחיר הקניה (920,000 ש"ח), הנמוך מביניהם. כלומר הבנק ייתן לך הלוואה בסך 560,000 ש"ח (70% מ- 800,000 ש"ח) ויהיה עליך לגייס עוד 80,000 ש"ח (920,000 ש"ח פחות 560,000 ש"ח שווה 360,000 ש"ח הון עצמי שהבנק דורש, להזכירך יש לך רק 280,000 ש"ח).

איך נמנעים מסיטואציה זו ? הפתרון הוא פשוט, ברגע שקבלת מהבנק "אישור סופי" למשכנתא, הבנק למשכנתאות ייתן לך רשימה של שמאים שאיתם הוא עובד. מתוך הרשימה יהיה עליך לבחור שמאי אחד שיעריך את הנכס. בכדי להימנע מסיטואציה שבה השמאות תהיה נמוכה מהמחיר הנקוב בחוזה בצורה משמעותית, יהיה עליך לבצע את הפעולה הפשוטה הנ"ל: יוצרים קשר עם שמאי מהרשימה ומבקשים ממנו לראות את השומה (המחיר שבו השמאי מעריך את הנכס), לפני שהוא מעביר את השומה לבנק. מבקשים ממנו מראש, שבמקרה והשומה נמוכה משמעותית ממחיר הרכישה, השמאי לא יעביר את השומה לבנק. במידה והשמאי לא מסכים לכך פונים לשמאי הבא ברשימה.

היה ולא בקשת מהשמאי שיעביר לך את השומה מראש, השמאי העריך את הנכס נמוך ב- 100,000 ש"ח ממחיר רכישת הנכס. כעת עליך לגייס מקורות מימון נוספים לעסקה. הזמן דוחק בך.... ועליך להעביר כסף למוכר בתקופה הקרובה. מה עושים? מאיפה מגייסים עוד כסף? מרימים ידיים ? מוותרים על העסקה? ממש לא! רק בבנק שבו הגשת את הבקשה ל"אשור הסופי" רואים את הערכת השמאי ורק שם יתנו לך 70% מימון מהערכת השמאי (הנמוכה ממחיר הנכס). פונים לבנקים האחרים ומגישים בקשה ל"אישור סופי". כחלק מהתהליך של רישום המשכנתא יהיה עליך להביא שמאות לבנק החדש.

דוגמא: אם הגשת בקשה לאישור סופי לבנק x והתחלת את "טופס הטיולים" בבנק x, אך השמאי של בנק x נתן לך הערכה נמוכה של הנכס. אין טעם להתייאש, כיוון שרק בבנק x יראו את השומה הנ"ל . להזכירך הוצאת אישור עקרוני גם מ- 2 בנקים נוספים, לכן כדאי לפנות אליהם ולהתחיל "טופס טיולים" באחד מהם. בבנק y לא רואים את השומה של בנקx , אין מה לחשוש.

לכן חשוב לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק, רק לאחר קבלת השומה ע"י השמאי ורק לאחר שבודקים שהשומה טובה לך (מחיר הרכישה דומה להערכת השמאי).

הרציונאל של הסעיף הזה: קודם תביא שמאי ורק אח"כ תעשה את שאר השלבים, למה? אם בהערכת השמאי ערך הנכס נמוך מהמתוכנן לך תוכל לעבור לבנק אחר. אם רשמת משכון לטובת הבנק לפני שראית את השומה של השמאי (בהנחה שהשומה שלו נמוכה מהרצוי לך ) יש לך 2 אפשרויות:

1.להביא הון עצמי נוסף.

2.להסיר את המשכונים שרשמת לטובת בנק x ברשם המשכונות ובטאבו ולרשום משכונים חדשים לטובת בנקy . דרך זו פחות מומלצת כיוון שתהליך הסרת המשכונים אורך זמן. אין לך זמן מיותר כי עליך להעביר למוכר את הכסף. לכן, חשוב לסיים את שלב השומה לשביעות רצונך ורק אז לעבור הלאה. שלב זה צריך לקחת מקסימום 4 ימים.

*הבנק מחייב אותך לרשום הערת אזהרה לטובתו כשמהות הפעולה היא משכנתא. ולכן נדרשות ממך מספר פעולות –

שלב 2: החתמת מוכרים ועורך הדין על מסמכי השעבוד של הבנק.

שלב 3: חתימה על ייפוי כוח נוטריוני - במידה ולא תרשם הערת אזהרה לטובת הבנק, בחתימה זאת מאפשרים לבנק לבצע פעולה זו במקומך. בפועל - לא מקבלים את הכסף ולא תשמר לך הריבית אם לא רושמים הערת אזהרה לטובת הבנק.

שלב 4: רשם המשכונות - יש לרשום משכון לטובת הבנק שמעניק לך את המשכנתא, הרישום מבוצע אצל רשם המשכונות.

שלב 5: טאבו/ מנהל/ חברה משכנת - רישום הערת אזהרה לטובת הבנק באחד מהגופים הנ"ל.

שלב 6: יש לערוך ביטוח חיים וביטוח מבנה.

שלבים 2-6 צריכים לקחת מקסימום 3 ימים וניתן אף לסיימם ביום אחד בלבד.

הבנק דורש ממך לסיים את "טופס הטיולים" תוך מקסימום 12 ימים, אם תבצע את כל השלבים לפי הסדר תסיים את התהליך תוך מקסימום 7 ימים.

בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן