בלקיחת הלוואת משכנתא איזה לקוח אתה ? וכיצד עליך להתנהל מול הבנק ? - חלק שני.

סוגי לקוחות חלק 2

ישנם כמה סוגי מצבים בהם לוקחים הלוואת משכנתא. בכל אחד מהמצבים הללו יש דרך מומלצת להתנהל מול הבנק.
בחן באיזו סיטואציה אתה נמצא, וזכור שלכל סוגי הלוואות המשכנתא יש לבנות את תמהיל ההלוואה לפי הכללים שכתבתי במאמרים הקודמים.

סוג לקוח מספר 3 - הלוואה לכל  מטרה(קניית מכונית, שיפוץ, בר מצווה, טיפול שיניים או כל מטרה אחרת):

ישנן 2 אפשרויות למימון פעולות אלו:

לקחת הלוואה דרך הבנק אצל הבנקאי שמטפל בעו"ש בריבית גבוהה לתקופה קצרה.
לדוגמא: 50,000 ₪ בריבית של פריים(3.75%) + 4% למשך 5 שנים, החזר חודשי: 1,007 ₪

לעומת זאת ניתן לקחת את אותה הלוואה בבנק למשכנתאות:
לדוגמא: 50,000 ₪ בריבית של פריים(3.75%) + 1% למשך 5 שנים,  החזר חודשי:937 ₪.

שים לב שבאותו בנק ניתן לקבל את אותה הלוואה רק בריבית יותר טובה.

כמו כן ניתן לקחת את אותה הלוואה גם לתקופה יותר ארוכה דרך הבנק למשכנתאות
לדוגמא: 50,000 ₪ בריבית של פריים(3.75%) + 1% למשך 25 שנים,  החזר חודשי:285 ₪.

בהלוואה לכל מטרה ניתן לקבל 60% מערך הנכס
לדוגמא: ערך הנכס שלך שווה 1,000,000 ₪ וברשותך משכנתא של 500,000 ₪, תוכל לקבל מהבנק כהלוואה לכל מטרה 100,000 ₪ (100,000 ₪ + 500,000 ₪ מהווים 600,000 ₪ המהווים 60% מימון מערך הנכס).

חשוב לדעת, בהלוואה לכל מטרה הריבית הניתנת על ידי הבנק למשכנתאות היא פחות טובה מאשר בהלוואה לדיור (לצורך קניית נכס למגורים) והפער ביניהן עומד על כ- 3%.

סוג לקוח מספר 4 - בניה עצמית (מגרש ובית):

אם עוד לא מכרת את דירתך, במאמר הקודם כתבתי  על אופן המימון למהלך תקופת הבנייה הוא זהה (נטילת הלוואה בגרייס חלקי בכדי שלא יכבידו עליך התשלומים החודשיים עבור דיור).

לפני תחילת הבנייה וודא שיש בידך 30% הון עצמי מערך הקרקע ומערך הבניה.
לדוגמא: אם עלות רכישת המגרש ובניית הבית הם 1,800,000 ₪, וודא שיש ברשותך טרם כניסתך לעסקה של בנייה עצמית 540,000 ₪ (1,800,000 ₪ כפול 30% הון עצמי שווים ל 540,000 ₪).
התנהלות תשלומים בבניה עצמית:

• בעת בקשת משכנתא עבור הקרקע ,יש צורך בחוזה ובהערכת שמאי (אחוזי המימון יהיו הנמוכים מבין השניים: הערכת השמאי או חוזה המכר).
• בעת הגשת הבקשה למימון הבנייה יש להגיש לבנק היתרי בנייה ותוכניות בנייה.
• לפני תחילת הבניה מביאים שמאי המעריך את ערך הבית בגמר הבניה, ע"פ הערכתו נקבע לך מסגרת האשראי לבנייה (לדוגמא: השמאי העריך את הנכס ב- 1 מיליון ₪, מערך זה הבנק גוזר את אחוזי המימון, אם הוא נותן לך 70% מימון, אז יש לך מסגרת אשראי לבניית הבית של 700,000 ₪). השמאי גם יעריך כמה יעלה כל שלב בהתקדמות הבניה (טיפ: חשוב לקבוע תשלומים עם הקבלן ע"פ קבלת הכסף מהבנק ,בהתחלה תשלם מההון העצמי ורק לאחר מכן הבנק ייתן לך את שאר הכסף לפי התקדמות הבניה).
• פותחים מסגרת אשראי ומקבלים כסף מהבנק ע"פ התקדמות בניה לדוגמא: עלות הבנייה היא 1,000,000 ש"ח והבנק מוכן להעניק 70% מימון, כלומר הבנק מוכן להעניק 700,000 ₪ עבור בניית הבית.
• לדוגמא: בשלב הראשון של הבנייה השמאי העריך את עלות הבניה בסכום של 300,000 ₪. הבנק יהיה מוכן להעניק 70% מהערכת השמאי ולכן הוא ישחרר ממסגרת האשראי רק 210,000 ₪, המהווים 70% מעלות הבניה (300,000 ₪).  כלומר בתום השלב הראשון נמשכו ממסגרת האשראי 210,000 ₪ ויתרת המסגרת היא 490,000 ₪ (700,000 ₪ פחות 210,000 ₪).
• רצוי ליצור קשרים טובים עם השמאי בשביל הערכת הנכס (רצוי שתהיה גבוהה).
• השלבים הם: קדיחת יסודות, שלד, טיח, ריצוף וסיום בניה (השלבים ישתנו בהתאם לתוכניות הבניה והערכת השמאי. ייתכן גם מספר שלבים רב יותר).
• הבנקים למשכנתאות נותנים מסגרת אשראי, זמן קיבוע מרווח הריבית נע בין חצי שנה לשנה ולפעמים ניתן גם יותר (משתנה בין בנק לבנק), זאת אומרת אם לקחת הלוואה במסלול של פריים והמרווח שקבלת בהלוואת הפריים הוא פריים מינוס 0.9%.
• במשך חצי שנה/שנה (משתנה בין בנק לבנק) המרווח של הלוואת הפריים יישאר מינוס 0.9%, כלומר אם נטלת 210,000 ₪ ממסגרת האשראי בריבית של פריים מינוס 0.9%, וכעבור חודשיים תמשוך ממסגרת האשראי עוד 130,000 ₪ אותם גם תיקח בהלוואה על בסיס פריים מינוס 0.9%.
• מומלץ בתום בנית הבית לבדוק את כדאיות המשכנתא, והאם כדאי לבצע מחזור להלוואת המשכנתא

בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן