בלקיחת הלוואת משכנתא איזה לקוח אתה ? וכיצד עליך להתנהל מול הבנק ?

בלקיחת הלוואת משכנתא איזה לקוח אתה ? וכיצד עליך להתנהל מול הבנק ?


סוגי לקוחות

כאשר לוקחים הלוואת משכנתא זה יכול להיות בגלל כל מיני סיבות, מהי הסיבה שלך? וכיצד תתנהל מול הבנק בצורה הנכונה עבורך? בחן באיזו סיטואציה אתה נמצא, וזכור שלכל סוגי הלוואות המשכנתא יש לבנות את תמהיל ההלוואה לפי הכללים שהוצגו במאמרים הקודמים.

סוג לקוח ראשון - לפני קניית דירה כשברשותך הון עצמי לביצוע העסקה: התמהיל ייבנה כפי שהוסבר במאמרים הקודמים
לדוגמא: לקוח זקוק ל 450,000 ₪, בעוד 2 שנים הוא יקבל 90,000 ₪ וההחזר החודשי ההתחלתי שהוא יכול לשלם הוא 2500 ₪.

סוג לקוח שני - אם ברצונך לקנות דירה (יד ראשונה מקבלן) וטרם מכרת את דירתך: על מנת לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן הבנקים דורשים 15% הון עצמי לפני שהבנק מוכן להעניק מימון. מה קורה אם טרם מכרת את הדירה הקודמת שלך ?

מה שעושים לוקחים הלוואה על חשבון הנכס שבו אתה גר היום,
לדוגמא: הדירה הנוכחית שלך שווה 1,200,000 ₪, יש לך משכנתא של 400,000 ש"ח ואתה רוצה לעבור לדירה ששווה 1,500,000 ש"ח. בכדי שתוכל לרכוש את הדירה הנוכחית תצטרך קודם לשלם 15% מערך הנכס כלומר, 225,000 ש"ח כהון עצמי. בפועל טרם מכרת את הדירה ואין לך את ההון העצמי הדרוש.

הפתרון הוא: על הדירה שלך תוכל להוציא הלוואה של 60% מימון, המהווים 720,000 ש"ח. מתוכם 400,000 כבר נוצלו למשכנתא, ולכן תוכל למשוך מקסימום עוד 320,000 ₪ כהלוואה לכל מטרה.

חישוב: 1,200,000 ₪ כפול 60% מימון שווים ל- 720,000 ₪. מסגרת אשראי של 720,000 ₪ פחות 400,000 ₪ (גובה המשכנתא שלך) שווים ל- 320,000 ₪. מתוך ה- 320,000 ₪ תצטרך רק 225,000 ₪ (המהווים 15% מערך הנכס אותם תעביר לקבלן) סכום זה תיקח בגרייס/בלון חלקי עד לתקופה שבה תמכור את הדירה. אז תוכל למכור את דירתך בנחת, ללא לחץ מיותר. בחלק מסכום הכסף שתקבל ממכירת הדירה תסלק את הלוואת הגרייס/בלון חלקי. חשוב לקחת את ההלוואה על בסיס פריים בלבד, כדי שקרן ההלוואה לא תגדל מעל 225,000 ש"ח (תסריט שעשוי להתרחש בהלוואות צמודות). מהרגע ששילמת 15% מערך הנכס הבנק יהיה מוכן לממן את רכישת הדירה ויהיה מוכן להעניק לך משכנתא.

למה כדאי לקחת את ההלוואה בגרייס/בלון חלקי? אם תבצע פעולה זו תשלם כל חודש רק את הריבית, ולכן תוכל לעמוד בתשלומים עבור דיור (אל תשכח שיש לך גם לשלם כל חודש עבור המשכנתא בסך 400,000 ₪).

פעולות שיש לבצע בעת מכירת דירה: מה עושים במקרה שיש קנס גבוה וצריכים לעבור לדירה אחרת ? יש לבחון האם כדאי לבצע מחזור להלוואת המשכנתא הנוכחית שלך, אם המחזור כדאי בצע אותו כפי שהוסבר בחלק שעסק בבניית תמהיל הלוואה.

במידה ומחזור הלוואת המשכנתא הוא לא כדאי ועליך לשלם קנס גבוה בעבור פירעון המוקדם של הלוואת המשכנתא שלך בצע את אחת מהפעולות הבאות:

1) במידה וקנית דירה חדשה, אין צורך לסלק את המשכנתא הישנה ואז לקחת משכנתא חדשה. אלא ניתן לגרור את המשכנתא הישנה לדירה החדשה ("גרירת משכנתא") וכך למנוע תשלום עמלה מיותרת.

2) אם עדין לא קנית דירה וכבר מכרת את דירתך הנוכחית, האם יהיה עליך לפרוע את המשכנתא ? הרי אם פורעים את המשכנתא לפני הזמן נאלצים לשלם עמלת פירעון מוקדם. איך יוצאים מהסיטואציה הנ"ל בלי לשלם קנס ? פונים לבנק ומבקשים לבצע: "פיקדון משכנתא". מפקידים את המשכנתא הישנה כפיקדון עד שקונים דירה ללא צורך בסילוק המשכנתא. הבנק דורש בטחונות נוספים על פיקדון זה. הביטחונות יורכבו מיתרת הקרן של המשכנתא בתוספת 10% מיתרת הקרן.

לדוגמא: על משכנתא של 400,000 ₪ תצטרך להשאיר כפיקדון 440,000 ₪ סכום שאמור להיות ברשותך לאחר קבלת התשלומים מהסכם המכירה שבצעת.

בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן