2 מוקשים נוספים שהבנקים יטמנו לכם בעת לקיחת הלוואת המשכנתא.
מוקש 3
תכנון שגוי של סילוק עתידי של הלוואת המשכנתא
במקרה שתמהיל ההלוואה לא בנוי נכון, לא תוכל להקטין את קרן ההלוואה גם אם הכסף יהיה בידך.
דוגמא: לקחת הלוואה של 400,000 ש"ח. בעוד 4 שנים יהיו לך 20,000 ש"ח אשר באמצעותם ברצונך להקטין את קרן ההלוואה. בעוד 4 שנים מהיום, קרן ההלוואה תרד ל- 360,000 ש"ח. כדי להקטין את קרן ההלוואה נדרש מינימום 10% מיתרת הקרן. 20,000 ש"ח מהווים רק 5.5% מיתרת הקרן (360,000 ש"ח) ולכן לא תוכל להקטין את קרן ההלוואה. לעומת זאת, אם תיקח את אותם 400,000 ש"ח ותחלק אותם לשתי תתי הלוואות של 200,000 ש"ח ו- 200,000 ש"ח אז בעוד 4 שנים, יתרת הקרן בכל תת הלוואה תעמוד על 180,000 ש"ח ואז תוכל להכניס את ה- 20,000 ש"ח המהווים 11.1% מיתרת הקרן (יותר מ- 10% הנדרשים) ולהקטין את קרן המשכנתא.
סיפור לקוח: לקוח הגיע לבנק לקחת הלוואה של 400,000 ש"ח וביקש שתי תתי הלוואות. האחת של 200,000 ש"ח למשך 300 חודשים (25 שנים) והשניה של 200,000 ש"ח למשך 300 חודשים (25 שנים). נציגת הבנק סירבה בטענה שלא ניתן לקחת שתי תת הלוואות לאותו מסלול (פריים) לאותו מספר שנים.
ההצעה היצירתית הבאה הצילה את המצב: לקחת תת הלוואה של 200,000 ש"ח ל- 300 חודשים בריבית פריים, ועוד תת הלוואה של 200,000 ש"ח ל- 299 חודשים בריבית פריים.
פתרון יצירתי מנצח טוב לשני הצדדים, הבנק הסכים והלקוח יצא מרוצה.
מוקש 4
במידה ויש לך כסף להקטנת המשכנתא באיזה מסלול כדאי יותר לפרוע.
לדוגמא: הלוואה של 400,000 ש"ח המורכבת משתי תתי הלוואות במסלולים הבאים: מסלול א'- 200,000 ש"ח בריבית פריים למשך 25 שנים,ומסלול ב' - 200,000 ש"ח בריבית קבועה צמודת מדד למשך 12 שנים.בעוד 4 שנים מהיום, משתחררת קרן השתלמות בסך 20,000 ש"ח באמצעותה תרצה להקטין את קרן ההלוואה.יתרת הקרן במסלול א' בעוד 4 שנים תעמוד על 180,000 ש"ח.
במסלול ב' יתרת הקרן תעמוד על 160,000 ש"ח.
אתה מתלבט איזה מסלול מהשניים כדאי יותר לפרוע ?
בשני המסלולים הסכום מהווה יותר מ- 10% מיתרת הקרן כך שאין בעיה
הפתרון הוא לפרוע את הלוואת הפריים מסלול א', זהו מסלול שאפשר לפרוע בכל יום בלי קנסות.
למה לא לפרוע את מסלול ב' ? במסלול זה יהיה קנס של 16,000 ש"ח (במידה ויש הפרש ריביות חיובי לטובת הבנק). בפועל אם תכניס 20,000 ש"ח להלוואה של 160,000 ש"ח, הקרן תוקטן רק ב- 18,000 ש"ח, כיוון שיש קנס של 2,000 ש"ח. בשונה ממסלול א' שם תקטין את הקרן ב- 20,000 ש"ח.
חישוב הקנס הוא: מכיוון שמתבצע פרעון של שמינית מההלוואה אז יהיה תשלום של שמינית מגובה הקנס, שהם 2,000 ש"ח מתוך 16,000 ש"ח.
חשוב לדעת: גמישות
ההסבר המובא כאן מעודד גמישות מספרית.
נתוני מספרים עם הבדל של 20 ₪או 30 ₪ לא משמעותיים וכדאי יהיה לגלות גמישות ולא להיות מקובעים 'על השקל'.
לדוגמא: 82% או 86% במקום 85% מההחזר החודשי זה לא משמעותי.
אם תכננת את התמהיל למשך 144 חודשים (12 שנים) ובסופו של דבר לקחת 146 חודשים, זה לא מהותי.
מספרים לא עגולים בסכום הכולל שלההלוואה גם מתקבלים בברכה. לדוגמא: 524,800 ש"ח כפול 40% יוצא לי 209,920 ש"ח. אז אם לוקחים הלוואה של 205,000 שח או 215,000 ש"ח זה לא מהותי.
חשוב לדעת :מכרז ריביות
כשעושים מכרז ריביות, חייבים לעשות מכרז ריביות על אותו תמהיל, ורק כך תוכל באמת לבחון איזה בנק מוכן להעניק את הרביות הטובות ביותר על התמהיל שבנית.
בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן