מהם שלושת העוגנים של הבנקים למשכנתאות?

מהם שלושת העוגנים של הבנקים למשכנתאות?

הבנקים למשכנתאות משתמשים ב- 3 עוגנים שונים (כל בנק משתמש בעוגן אחר):

1. עוגן של "עלות גיוס הכסף" - בנקים למשכנתאות מגייסים כסף מחברות ביטוח ומגופים מוסדיים, על סמך גיוס זה קובע הבנק את ריבית העוגן, לדוגמא העוגן של הבנק ל- 5 שנים היא ריבית של 1.5%.

2. עוגן של "אג"ח" - תשואת אג"ח (אג"ח=אגרות חוב) מדינה מסוג גליל.

3. עוגן של "ריבית ממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל" - שיעור הריבית הסטטיסטית למתן הלוואות משכנתא בישראל, ריבית זו נקבעת ע"י בנק ישראל ומפורסמת בכל חודש.

ניתן לבחון את הלוואת המשכנתא ע"פ הפרמטרים הבאים:

1.עמלת פירעון מוקדם - במסלול זה משלמים עמלת פירעון מוקדם רק כאשר יש פער רביות חיובי בין הריבית ביום לקיחת ההלוואה לריבית שביום הפירעון המוקדם של ההלוואה. הנוסחה לחישוב העמלה היא:
יתרת השנים (עד לתום תחנת היציאה) X הפרש ריביות X ההחזר החודשי ביום הפירעון סכום זה צריך להיות מהוון להיום היוון- מחשבים את הערך העתידי שתצטרך לשלם בעתיד במונחים כספיים של היום.

לדוגמא: נטלת משכנתא בסך 600,000 ₪ בדצמבר 2007, חלקת את הלוואתך למספר תתי הלוואות.
תת הלוואה 1 : 88,200 ₪ לתקופה של 32 שנה בריבית משתנה צמודת מדד של 3.94%, ההלוואה מתחלקת ל- 2 תחנות יציאה (16+16, כל 16 שנה יהיה לך תחנת יציאה). ביוני 2010 פנית לבנק ורצית לפרוע את תת הלוואה 1. הריבית הממוצעת למשכנתאות של בנק ישראל באותה תקופה עמדה על 2.89%. יהיה עליך לשלם עמלת פירעון מוקדם על הלוואתך.

הנוסחה לחישוב העמלה היא: יתרת השנים (עד לתום תחנת היציאה),. X הפרש ריביות X ההחזר החודשי ביום הפירעון. סכום זה צריך להיות מהוון להיום. היוון- מחשבים את הערך העתידי שתצטרך לשלם בעתיד במונחים כספיים של היום.
א.הפרש ריביות - 1.05% (3.94%-2.89%)
ב.הקרן ההחזר החודשי ביום הפירעון – 441 ₪
ג.יתרת השנים - נשאר לך עד לתום תחנת היציאה 167 חודשים (192 חודשים פחות 25 חודשים ששלמת).

בריבית קבועה צמודת מדד מחשבים את יתרת השנים עד לתום תקופת ההלוואה (בדוגמא שלנו לקחת הלוואה למשך 32 שנים - 384 חודשים, ושלמת רק 25 חודשים ולכן יהיה עליך לשלם עבור 359 חודשים).

בריבית משתנה צמודת מדד מחשבים את יתרת השנים עד לתום תחנת היציאה (בדוגמא שלנו, תחנת היציאה היא כל 16 שנה- 192 חודשים, ושלמת רק 25 חודשים ולכן יהיה עליך לשלם עבור 167 חודשים).

גובה עמלת פירעון מוקדם שמשלמים היא :9,390.73 ₪

*אם בוחרים במסלול של ריבית משתנה שתחנת השינוי היא כל שנה, לא משלמים עמלת פירעון מוקדם וניתן לסלק את ההלוואה ללא קנס זה.

2. תנודתיות - התנודתיות נקבעת לפי מספר תחנות היציאה, אם מספר תחנות היציאה הוא גבוה אז התנודתיות גבוהה גם כן (לדוגמא: הלוואה בריבית משתנה ל- 20 שנה, שתחנת השינוי היא כל שנה, בהלוואה זו הריבית תשתנה במהלך חיי ההלוואה 20 פעמים). בין תחנה לתחנה אין שינוי בריבית והריבית מתנהגת כמו ריבית קבועה צמודת מדד.

3. הצמדה - ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן כשהמדד יעלה הן יתרת הקרן והן הריבית יעלו, דבר שיגדיל את קרן ההלוואה למרות ששילמת כסף לבנק !
לדוגמא: ביולי 2007 נטלת הלוואה בסך 520,000 ₪ לתקופה של 24 שנה בריבית משתנה צמודת מדד של 3.99% לשנה, בהלוואתך יש 2 תחנות שינוי (12+12, כל 12 שנה יש תחנת יציאה). כעבור 32 חודשים (במשך הזמן הזה שילמת לבנק 91.132.56 ₪) פנית לבנק ובררת את סכומה המדויק של יתרת הקרן. למרבה ההפתעה, יתרת הקרן גדלה ב- 15,163 ₪, לסכום של 535,163 ₪.

איך זה הגיוני ? לאן נעלם הכסף ?

4. קרן ההלוואה - כפי שניתן לראות מהדוגמא האחרונה קרן ההלוואה יכולה לגדול במסלול זה.

5. החזר חודשי - ההחזר החודשי ילך ויגדל משמעותית במהלך השנים הן בגלל ההצמדה למדד המחירים לצרכן והן בגלל השינויים שיתרחשו בריבית במהלך חיי ההלוואה (השינויים בריבית תלויים במספר תחנות היציאה של הלוואתך).
לדוגמא: נטלת הלוואה בסך 500,000 ₪ לתקופה של 20 שנה בריבית משתנה צמודת מדד של 3.5% , בהלוואה זו יש 2 תחנות יציאה (הלוואה שהריבית תשתנה בה כל 10 שנים), מדד המחירים לצרכן עלה כל שנה ב-2.4% בממוצע. המרווח לכל חיי ההלוואה הוא :0.5% עוגן ביום העמדת ההלוואה הוא:3% ,עוגן לאחר 10 שנים הוא:5% ההחזר החודשי בחודש הראשון של הלוואתך יעמוד על 2,900 ₪ ובחודש האחרון הוא יעמוד על 5,088 ₪ ,כלומר במהלך השנים ההחזר החודשי גדל ב 2,188 ₪. מדד המחירים לצרכן ישפיע על ההחזר החודשי שלך בצורה משמעותית לאורך השנים.

בדיקה, בירור וידע מוקדם יכולים לחסוך לכם אלפי שקלים בדקו כאן