סוגי ההצמדות בעת לקיחת משכנתא:
באלו סוגי הלוואות קיימות הצמדה:
1.ריבית קבועה צמודת מדד
2.ריבית משתנה צמודת מדד
3.הלוואה על בסיס מטבע חוץ
כיצד משפיעה ההצמדה על ההחזר החודשי?
במקרה של עלייה בשער החליפין או המדד: כאשר שער החליפין או המדד עולים אז ההחזר החודש גדל.
לדוגמא: ההחזר החודשי בחודש הראשון הוא 2,500 ₪ ושער החליפין או המדד עלה בחודש השני ב- 0.8%. מה יקרה להחזר החודשי? בחודש השני ההחזר החודשי עלה ל- 2,520 ₪.
חישוב: החזר חודש 1 (2,500 ₪) כפול עליית מדד/שע"ח (0.8%+1) שווה ל- 2,520 ₪. בחודש השלישי שער חליפין/מדד עלה ב -0.4%. מה יקרה להחזר החודשי ? ההחזר החודשי בחודש השלישי עלה ל- 2,530.08 ₪.
חישוב: החזר חודשי2 (2,520 ₪) כפול עליית מדד/שע"ח (0.4%+1) שווה ל- 2,530.08 ₪. מה קורה במקרה של ירידה בשער החליפין/מדד: כאשר שער החליפין/מדד יורד אז ההחזר החודשי קטן.
לדוגמא: ההחזר החודשי בחודש הראשון הוא 2,500 ₪ ושער החליפין/מדד ירד בחודש השני ב-0.8%, מה יקרה להחזר החודשי ? ההחזר החודשי בחודש השני ירד ל- 2,480 ₪.
חישוב: החזר חודש 1 (2,500 ₪) כפול ירידת מדד/שע"ח (1-0.8%) שווה ל 2,480 ₪ . בחודש השלישי שער חליפין/מדד ירד ב -0.4% מה יקרה להחזר החודשי? ההחזר החודשי בחודש השלישי ירד ל -2,470.08 ₪ .
חישוב: החזר חודשי 2 (2,480 ₪) כפול ירידת מדד/שע"ח (1-0.4%) שווה ל- 2,470.08 ₪
כיצד יראה באמת ההחזר החודשי בהלוואות צמודות?
הבנקים מציגים לך את ההחזר החודשי בתחילת התקופה והם מעדיפים להתעלם מהעליות העתידיות שיתרחשו במדד/שע"ח אשר ישפיעו ישירות על ההחזר החודשי שלך.
נבחן כעת 2 הלוואות זהות פרט לשינוי החודשי שיתרחש במדד/שע"ח - ב- 2 ההלוואות נלקחת הלוואה בסך 500,000 ₪ ל- 20 שנה בריבית קבועה צמודת מדד של 3.2%, ההבדל היחידי ביניהן הוא: בהלוואה 1 המדד יעלה בממוצע כל חודש ב- 0.2% ובהלוואה 2 המדד יעלה בממוצע ב- 0.3% כל חודש.
הלוואה 1: נטלת הלוואה ל 20 שנה בסך 500,000 ₪ בריבית קבועה של 3.2% הצמודה למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן עולה בממוצע כל חודש ב -0.2% (עלייה שנתית של 2.4% ,כפי שקרה בממוצע בין השנים 2004 ל- 2009).
כך ש:
סכום הלוואה מקורי – 500,000 ₪
החזר חודשי בחודש הראשון – 2,829 ₪
החזר חודשי בחודש האחרון (חודש 240) – 4,560.5 ₪
תשלום קרן בתום תקופה – 500,000 ₪
תשלום ריבית בתום תקופה – 158,532 ₪
תשלום עבור ריבית והצמדות בתום תקופה – 211,798 ₪
סך הכסף שהוחזר לבנק – 870,330 ש"ח
הלוואה 2: נטלת הלוואה ל- 20 שנה בסך 500,000 ₪ בריבית קבועה של 3.2% הצמודה למדד המחירים לצרכן. מדד המחירים לצרכן עולה בממוצע כל חודש ב - 0.3% (עלייה שנתית של 3.6%).
כך ש:
סכום הלוואה מקורי – 500,000 ₪
החזר חודשי בחודש הראשון – 2,831.8 ₪
החזר חודשי בחודש האחרון (חודש 240) – 5,794.1 ₪
תשלום קרן בתום תקופה – 500,000 ₪
תשלום ריבית בתום תקופה – 260,748 ₪
תשלום עבור ריבית והצמדות בתום תקופה – 232,472 ₪
סך הכסף שהוחזר לבנק – 993,220 ש"ח
לסיכום:
ההחזר החודשי גדל עם הזמן בגלל ההצמדה. בהלוואה 1 (עלייה ממוצעת של 0.2% לחודש): מ- 2,829 ₪ בתחילת התקופה ל- 4,560.5 ₪ בתום התקופה. בהלוואה 2 (עלייה ממוצעת של 0.3% לחודש): מ- 2,831.8 ₪ בתחילת התקופה ל- 5,794.1 ₪ בתום התקופה. כאשר ההלוואה היא צמודה (מדד או שע"ח) והיא נלקחת לתקופה ארוכה אז נשלם לבנק סכום כסף גדול עבור ריביות והצמדות . בהלוואה 1 (עלייה ממוצעת של 0.2% לחודש): תשלם עבור ריבית והצמדה 370,330 ₪. בהלוואה 2 (עלייה ממוצעת של 0.3% לחודש): תשלם עבור ריבית והצמדה 493,220 ₪ .
כמו תמיד, ידע מוקדם ובדיקה עוזרים לך לבחורר בסוג ההצמדה המתאים ביותר עבורך