מכירת דירה – טיפים חשובים
כללי
מכירת דירה מהווה עסקה משמעותית עבור מרבית האוכלוסייה, בהיותה למכירת נכס בעל שווי כספי ניכר, לרוב הנכס העיקרי של המשפחה. לכן, במסגרת ביצוע עסקת מכירה של דירה יש לנקוט במשנה זהירות ולבצע בדיקות משפטיות חיוניות, כמו גם לקבל ייעוץ צמוד מאת עורך דין מקרקעין מומחה.
במאמר זה אנו מגישים לכם מספר טיפים חשובים, אשר עשויים לשפוך לכם אור על כל הנושא של מכירת דירה, אולם יש להדגיש, כי אין האמור מהווה ייעוץ משפטי ו/או בא במקומו, ולכן טרם נקיטת כל פעולה מומלץ לפנות ולקבל ייעוץ משפטי מאת עורך דין מקרקעין המומחה ומנוסה בתחום. המאמר נכתב ע"י עורך דין מקרקעין בראשון לציון עמית ורד.
נסח טאבו של הדירה
במידה והדירה רשומה בטאבו יש להנפיק נסח עדכני ולעיין בו, כדי לוודא שהמצב הרישומי של הדירה הינו תקין, וכי חו"ח אין הפתעות, כמו למשל עיקול שלא ידעתם על קיומו בשל חוב ישן לצד שלישי, קנס, וכדומה.
ניתן להוציא נסח טאבו בקלות ובמהירות באמצעות אתר האינטרנט הממשלתי, בתשלום של 10 ₪ בלבד. יש להקליד את מספרי הגוש וחלקה ותת-החלקה של הדירה, לתת פרטי כרטיס אשראי ותקבלו מיידית נסח טאבו עדכני לצפיה, אותו רצוי להדפיס ולשמור.
בדיקת חבויות היטל השבחה
כאשר עסקינן בעסקה של מכירת דירה רגילה בבנין משותף, לרוב לא תהיה חבות בהיטל השבחה. זהו תשלום לרשות המקומית בגין תוספת של זכויות בניה ו/או תוכנית המאשרת הקלה בבנייה. כמו כן, יש לוודא שאין בדירה חריגות בניה ללא היתר כדין, דבר שיפריע להמצאת אישור עירייה בהמשך הדרך, לצורך רישום הזכויות על-שם הקונה.
הבדיקות הנדרשות תוכלו לבצע במחלקת ההנדסה של העירייה. ברשויות מקומיות קטנות יש לבצע בדיקה נפרדת הן במחלקת ההנדסה ברשות המקומית והן באגף הרלבנטי של הועדה לתכנון ולבניה האזורית באותו מחוז מגורים.
במידה ויש חיובים – ניתן לדעת זאת מראש ולהיערך בהתאם, לרבות במקרה בו תרצו לערער על החיוב ולנסות לבטלו ולהפחיתו, או לטפל בבעיה של חריגת בניה בנכס. חשוב מאוד שתדאגו לדברים הללו טרם חתימת החוזה, כבר בשלב מקדמי, שכן לעתים הטיפול מול הרשויות יארך זמן רב מאוד והינו מסורבל ומתיש, עם הרבה בירוקרטיה. במקרים מסוימים, יש להיוועץ עם עורך דין, אדריכל, מודד, שמאי מקרקעין, או בעלי מקצועי אחרים, בהתאם לבעיה.
לא לחתום על זיכרון דברים!
זיכרון דברים הוא מסמך מחייב ממש כמו חוזה. חשוב שתדעו זאת. אין לזלזל בזיכרון דברים ולצאת מנקודת הנחה שתוכלו להתחרט ולחזור בכם מהעסקה.
יודגש, כי הקונה רשאי לרשום הערת אזהרה מכוחו של זיכרון דברים, דבר שימנע מכם למכור את הדירה לגורם אחר. פתרון אפשרי לבעיה זו הינו הכנסת סעיף בזיכרון הדברים לפיו הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה, אלא בכפוף לחתימת חוזה מכירת דירה מסודר אצל עורך דין ולאחר תשלום מקדמה בפועל באמצעות שיק בנקאי.
זיכרון דברים מביא לתחילת ספירת הימים לצורך הדיווח לרשויות המס (במקרה של מכירת הדירה – מס השבח).
זיכרון דברים נחתם מבלי לכלול את כל הפרטים החשובים של העסקה, ולכן מהווה פתח לבעיות מול הקונה שלכם. כמו כן, עלולות לצוץ הפתעות וריבים מול הקונה, בהיותו של זיכרון הדברים קצר ולא כולל לכל הסוגיות שיש לתת עליהן את הדעת במסגרת עסקת מכירת דירה.
לאור האמור לעיל, מומלץ בחום שלא לחתום על זיכרון דברים. יש לפנות לעורך דין מקרקעין מומחה ולקבל ייעוץ משפטי מסודר ובהמשך לחתום על חוזה מכר אותו הוא יכין ויאשר.
מס שבח
לפי חוק מיסוי מקרקעין על כל מוכר של זכות במקרקעין ובכלל זאת דירת מגורים לשלם מס שבח, אלא אם קיים לזכותו פטור ממס שבח. הפטור הידוע והשכיח ביותר המוכר לרבים הוא מכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים. יש פטורים נוספים, עליהם לא נוכל להרחיב כאן.
חשוב לבצע בדיקה ותכנון של מיסוי מקרקעין מוקדם ומקצועי, כדי למנוע בעיות בהמשך וחיוב במס שבח אותו לא לקחתם בחשבון. יתכן והעסקה לא תהיה משתלמת עבורכם (חיוב מס שבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים). כמו כן, יתכן ועורך דין מקרקעין ייעץ לכם להמתין עם המכירה, עד שיבשילו התנאים לפיהם תוכלו לקבל פטור ממס שבח לפי החוק.
חוזה מקצועי וייעוץ משפטי
מקובל שעורך דין מקרקעין מטעם המוכר עורך ומנסח את חוזה מכירת הדירה. לא כל יום מוכרים דירה, ולכן מומלץ להשאיר את העבודה למומחים. אסור לחסוך, אלא יש לחפש ולמצוא עורך דין הבקיא ומנוסה מאוד בתחום, אשר יסייע ויטפל לכם בעסקה כעורך דין נפרד מטעמכם (אל תקחו את עורך הדין של הצד השני) מתחילתה ועד להשלמתה באופן המוצלח.
למידע נוסף וטיפים משפטיים בתחום של מקרקעין: כנסו לאתר - http://www.amitvered.co.il/