על מנת לבחון את השאלה הזו אנחנו צריכים להתייחס למגמות המתרחשות בירושלים בימים אלו ולנסות ולהבין האם אכן ישנה בועת נדל"ן בירושלים? בהתייחסותנו ננסה לספק תשובה לשאלה האם מתפתחת בועת נדלן חמורה בפלח השוק של הזוגות הצעירים בירושלים?
הנחת היסוד היא שתושבי החוץ שהחלו לבצע מסע רכישות בירושלים, ימשיכו לעשות זאת גם בעתיד. זאת, מכיוון שתושבי החוץ שרכשו דירה בירושלים הם פחות ממאית האחוז מפוטנציאל הקניה של היהדות העולמית (ממנה מגיעים רב תושבי החוץ שרכשו דירה בירושלים).
בועת נדלן חמורה בקרב המשפחות הצעירות בירושלים?
ההון העצמי העומד לרשות זוג צעיר ממוצע בירושלים הוא כ-400,000 שקלים. הון זה עם מינוף של הון בנקאי מכסימלי יכול להספיק במכסימום לרכישת דירה בסכום של 1,500,000-1,600,000 שקלים.
היות שרק 30% מהדירות המשווקות כיום בירושלים נמכרות ברמות מחירים של 1,500,000-1,600,000 ומטה מכך, היצע הדירות למגזר זה מוגבל.
על פי קצב עליית המחירים בירושלים בעוד כשנתיים רק 10% מהדירות המשווקות בירושלים ישווקו ברמות המחירים שהצגנו לעיל. כלומר רב הזוגות הצעירים המהווים 1/3 מכח הקנייה בשוק הדיור הירושלמי לא יוכלו לרכוש דירות בירושלים.
אך האם זה נכון לכלל אוכלוסיות רוכשי הדירות בירושלים?
גורמים אפשריים לניפוץ בועת נדלן
הגורמים הבאים יסייעו לנו להבין מה יכול להביא לניפוץ בועת נדלן בירושלים:
1) תחרות שיווקית חריפה ביותר בשכונות ספציפיות בירושלים. כיום משווקות כ-1,000 יחידות דיור בשכונת ארנונה וכ-700 יחידות דיור בשכונת פסגת זאב מזרח (כאשר בפסגה רב הדירות הן של 5 חדרים ומעלה). בשנת 2013 ישווקו ברמת דניה/רמת שרת כ-300 יחידות דיור חדשות.
2) הפטור ממס שבח עומד להסתיים בסוף 2012 והצפי בשוק הוא שמשקיעים ומשפחות רבות ינסו לנצל את הפטור וימכרו את דירותיהם, אפילו במחיר הנמוך מהמחיר המבוקש כדי להנות ממנו.
גורמים אפשריים להמשך עליית המחירים בירושלים
1) אף פרויקט מסוג תמ"א 38 עדיין לא הבשיל, בין אם בשל חוסר הסכמות בין הקבלן המבצע לדיירים או בין אם בשל עיכובים בירוקרטיים. זאת בניגוד לאיזור המרכז ובמיוחד לעיר תל אביב בה נבנים פרוייקטים רבים בשיטת תמ"א 38.
2) פרויקטים תקועים של פינוי בינוי – בנושא זה קיימת "תקיעות פראדוקסלית" בירושלים ובייחוד באיזור הקטמונים שרובו מיועד לפינוי בנוי. למרות שמדובר באחד ממנופי הצמיחה הרציניים של ענף הנדלן בירושלים ובאחד מפתרונות הדיור האופטימליים לזוגות הצעירים, יזמים רבים עומדים בפני התנגדות של דיירי השכונות לפרוייקט ובמיוחד אלו שכן מעוניינים בו. הכיצד? היות שלא נוצר בשכונת הקטמונים תקדים לפינוי בינוי הדיירים של כל בניין (בכל בניין ישנם 4 דיירים) מפחדים לצאת פראיירים ול"הפסיד" כביכול אם יילכו עם יזם. המחסור בתקדים מביא לסחטנות רבה של הדיירים את היזמים ומהווה מכשול רציני.
3) תושבי החוץ עדיין רוכשים דירות בירושלים וגלי הרכישות משתנים על פי מדינות היעד הבאות: אנגליה, צרפת, ארה"ב, קנדה, דרא"פ, בלגיה וארגנטינה. גם אם ישנה ירידה זמנית ברכישות תושבי ארה"ב תפוצות אחרות ידאגו להשלים את הפער.