תוכנית מתאר ארצית הינה תוכנית אשר המדינה אישרה לשם ביצוע בכל המדינה. בקיצור, ניתן לקרוא לתוכנית מתאר ארצית תמ"א, כאשר תוכנית מתאר ארצית הפופולרית והנפוצה ביותר כיום היא תמ"א 38. זוהי תוכנית מתאר ארצית שאושרה על מנת לעודד שיפוץ בניינים ברחבי הארץ מפני רעידות אדמה.
בתוכנית זו עורכים שיפוץ בניינים ולעיתים קרובים מגדילים ומשפרים את הבניין כך שכל דירה זוכה בחדר נוסף, לרוב חדר ממ"ד, ואף מרפסת גדולה יותר. הבניין כולה זוכה בשידרוג רציני. שיפוץ בניינים מתמקד גם בחיפוי מחדש של הבניין כולו, ואף חזית ולובי משודרגים. גם מעלית חדשה נבנית לעיתים קרובות כאשר מדובר בשיפוץ של תוכנית מתאר ארצית 38.
על מנת לעודד שיפוץ בניינים ישנים במסגרת תוכנית מתאר ארצית 38, הוחלו חוקים נוספים אשר מעניקים הטבות לשיפוץ בניינים מסוג זה. לדוגמא, היטל השבחה תמ"א 38 במסגרת שיפוץ זה ישנה הטבה בתשלום היטל השבחה, על אף שהבניין והדירות שבתוכו עוברים שיפוץ בניינים מקיף.
בישראל, ישנו תשלום חובה מבעל הנדלן, במקרה שלנו בעל הדירה או בעל הבניין, למועצה המקומית שלו, על כך שבמהלך שיפוץ או שינוי ערך הבניין או הדירה עלה. כלומר, כל שיפור או שיפוץ, אשר עומד בתנאי חוק היטל השבחה, דורש תשלום מס למועצה המקומית בה נמצא הנכס.
על מנת לעודד שיפוץ בניינים מפני רעידות אדמה, המדינה העניקה הטבה לכל בניין אשר עובר שיפוץ במסגרת תמ"א 38. היטל השבחה תמ"א 38 מקבל הטבה, ובעצם המס שצריך להיות משולם הוא נמוך באופן משמעותי מאשר כאשר מדובר על שיפוץ שאינו במסגרת תמ"א 38.
הפטור היטל השבחה תמ"א 38 אינו מלא אלא חלקי בלבד, אך היטל השבחה תמ"א 38 עומד כיום על פטור של 90% - כלומר, על בעל הדירה לשלם היטל השבחה בגובה 10% בלבד! כמובן שהרווח שנשאר בידיי בעל הדירה הוא גבוה בהרבה, שכן ערך הנדלן כיום גבוה מאוד, ולאחר שיפוץ מסיבי גם לאחר תשלום היטל השבחה תמ"א 38, עדיין בעל הדירה יזכה ברווח נאה ביותר מההשקעה שלו.