רכישת דירה מקבלן
כללי
לא כל יום מבצעים קניית דירה בין אם מדובר בקניית דירה יד שנייה או רכישת דירה מקבלן - הסבר מאת עורך דין מקרקעין על הליך קניית דירה חדשה, מה חשוב לבדוק, שלבי ההליך של רכישת דירה מקבלן וכן האם כדאי להסתייע בעורך דין מקרקעין מטעמכם. המאמר כולל טיפים שימושיים לכל מי שמתעתד לרכוש דירה חדשה בנושא רכישת דירה מקבלן.
לפני שנתחיל נציין, להסרת ספק, כי אין המאמר מהווה תחליף לייעוץ משפטי מאת עורך דין מקרקעין והוא נועד רק לידיעה כללית בלבד במטרה לשפוך אור על הנושא רכישת דירה מקבלן וכי ואין להסתמך עליו כלל ועיקר. לפני רכישת דירה חדשה מומלץ לפנות לטיפול אישי אצל עורך דין מקרקעין המומחה לתחום והמאמר אינו מתיימר לכסות צרכים ונתונים אישיים של כל אדם ואדם.
המאמר נכתב ע"י עורך דין מקרקעין בראשון לציון עמית ורד המתמחה בתחום עסקאות נדל"ן ומיסוי.
שלבי התהליך
השלב הראשון הוא בחירת דירה אותהאנו מתכוונים לרכוש. עם גיבוש ההחלטה יהא עליכם לחתום על טופס הצעת רכישה. טופס הצעת רכישה מהווה מסמך משפטי לכל דבר וענין ונציגי הקבלן יהיו מעוניינים שתחתמו עליו ואף ידרשו זאת כדי להתקדם בתהליך רכישת דירה מקבלן.
חשוב לשים לב לפרטי הצעת רכישה, האם כל מה שהובטח לכם אכן מופיע שם, שכן הבטחות בעל-פה לא יהיו מחייבות בהמשך. שטח הדירה, חניות, מחסנים, כל תוספת שהובטחה לכם, מחיר, תשלומים, הצמדה למדד... יש לקרוא היטב את ההצעה לפני שחומים עליה!
מומלץ לדרוש שיירשם בהצעה כי היה ולא ייחתם חוזה רכישת דירה מקבלן בתוך זמן קצוב מראש כי אז תקבלו את כספכים ולא משנה מה היתה הסיבה לכך שלא תרכשו את הדירה, כאמור.
כמו כן, יהא עליכם לתת לקבלן שיק בטחון. יש להקפיד כי השיק יהיה למוטב בלבד וכי יירשם עליו לבטחון בלבד (חלק מהקבלנים לא יסכימו לכך, אלא ירצו לפרוע את השיק, תנסו להתעקש...).
על מה חשוב להקפיד?
קודם כל הכי חשוב הוא לדעת כי עורכי דין של הקבלן אינם מייצגים אתכם, למעט לצורך רישום הדירה. למרות שאתם משלמים להם כסף, לרוב סביב 2% שמחייבים אתכם לכך, הם מייצגים רק את האינטרסים של הקבלן!
לכן, מומלץ לקחת שיקותיו של עורך דין מקרקעין מטעמכם שייצג וישמור על אינטרסים לשכם בלבד בעת רכישת דירה מקבלן.
הליך בדיקה משפטית של חוזה רכישת דירה מקבלן ע"י עורך דין מקרקעין הינו מורכב. עליכם לוודא כי עורכי דין אותם תשכרו לצורך כך אכן בעלי ניסיון רב התחום מקרקעין ונדל"ן.
בשלב ראשוני, עורך דין מקרקעין ייוודא מצב הזדכויות במקרקעין, עיקולים, שעבודים, רישום הזכויות, היתר בניה ונושאים נוספים. הוא ידרוש מסמכים רלבנטים ואסמכתאות כדי להבטיח שהכול אכן כשורה, אותן יקבל מעורכי דין המייצגים את הקבלן.
בשלב שני, עורך דין מקרקעין מטעמכם יעבור על סעיפי חוזה המכר וינהל מול עורכי דין של הקבלן משא ומתן משפטי. במסגרת זו, יוכן נספח שינויים של חוזה מכר הדירה מהקבלן, ככה שהנספח הזה יכלול את כל השינויים שהם לטוכתבם אשר עורך דין מקרקעין מטעמכם ישיג לכם במהלך המשא ומתן מול עורכי דין של הקבלן.
חשוב להקפיד כי בעת חתימת חוזה רכישת דירה מקבלן תקבלו עותק של כל המסמכים, לרבות - חוזה מכר הדירה, תשריטים, כולל חניות ומחסנים אם ישנם, העתק טופס דיווח למיסוי מקרקעין ועוד.
עליכם לוודא מול עורך דין מקרקעין מטעמכם את שיעור מס הרכישה בגין רכישת דירה מקבלן המושפע מהשאלה האם שי לכם דירה נוספת והאם אתם תמכרו אותה בהמשך, כי יש פטורים אותן ניתן לנצל וחשוב לשים לב לנקודה זו.
בהמשך, חשוב כי את כל התשלומים תבצעו במועד וזאת ישירות באמצעות שוברים אותם תקבלו מהקבלן לתשלום. אין לשלם ישירות לקבלן כי אתם מסתכנים. הבנק המלווהשל הפרוייקט לא יכיר ולא תהיו מוגנים לגבי כספים שלא תשלמו ישירות לחשבון הבנק של הפרוייקט.
במידה ויש בנק מלווה חשוב להקפיד לדרוש ממנו מכתב החרגה שמשמעותו כי הבנק מחריג את הדירה שלכם מהשעבוד הקיים על המקרקעין כאשר אתם מסיימים לשלם את כל התמורה והדירה שלכם תהיה נקייה משעבוד כאמור לבנק.
כמו כן, אם אתם מקבלים ערבות בנקאית - עליכם להקפיד לקבלה אחרי כל תשלום ותשלום.
במידה והבטוחה היא הערת אזהרה - בקשו נסח טאבו כדי לוודא שאכן נרשמהבפועל לטובתכם בגין רכישת דירה מקבלן כדי למנוע בעיות וטעיות בעתיד.
עם קבלת הדירה ניתן להסתייע ע"י שמאי ומהנדס או חבר תבדק בית כדי לוודא שבדירה אין ליקויי בניה. ליקויי בניה רבים יש בדירות בישראל ואתם לא תוכלו לדעת על רובם ללא בעל מקצוע שזו עבודתו. במידת הצורך פנו וצרו קשר עם עורך דין מקרקעין מטעמכם כדי שידרוש באופן מסודר את התיקון של אותם ליקויים ואם לא יבצועו יסייע לכם בייצוג במסגרת של הגשת תביעת ליקויי בניה בהמשך.
סיכום
רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מורכבת. בקניית דירה חדשה יש סיכונים ועשויות להתעורר לא מעט בעיות, ולכן חשוב להקפיד להיוועץ עם עורך מקרקעין לטיפול מקצועי ושמירת האינטרסים שלכם.
הקפידו לשמור תיק מסודר עם כל המסמכים בקשר לתהליך רכישת דירה מקבלן.
שיהיה בהצלחה!