הנגיד נגד שוק הדיור - האמנם ?

הנגיד נגד שוק הדיור - האמנם ?

מזו תקופה ארוכה ששוק הנדל"ן נמצא בלב השיח הלאומי ונדמה כי הוא מהווה מטרה עיקרית למלחמת בנק ישראל מתוך כוונה להוריד את מחירי הדירות. תחת מטריה זו של כוונות בנק ישראל וממשלת ישראל אנו שומעים מידי פעם הצהרות שונות שבמידה רבה סותרות האחת את השניה.

להלן מספר דוגמאות הלקוחות מהעיתונות המקומית :

 מתוך דמרקר (29.04.2011) - הנגיד מגביל לשליש משיעור המשכנתא את כל ההלוואות הבאות גם יחד: הלוואות במסלול פריים - משתנה כל שנה, שנתיים, שנתיים וחצי ושלוש שנים - הלוואות צמודות ושאינן צמודות והלוואות מט"ח משתנות ליבור דולר, יורו או יין יפני. ומה לגבי שני השלישים הנותרים? אלו יורכבו מהלוואות בריבית קבועה, צמודה או שאינה צמודה, והלוואות בריבית משתנה כל 5 שנים או יותר.

בכדי להבין את הפער בין דרישת השוק למגבלת בנק ישראל נציין כי שיעור ההלוואות שניתנו לציבור בריבית משתנה בשנה האחרונה עמד על כ-85%, בעוד שכיום מנסה המפקח כאמור להגביל את שיעורן ל-33%.

מתוך כלכליסט (15/5/2011) - המחירים בשוק הדיור לא מראים שום סימן של שינוי מגמה. כך עולה מדו"ח השמאי הממשלתי הפורש, אייל יצחקי. בערב החג מונה טל אלדורטי להחליף את יצחקי ובדו"ח האחרון שהוא מפרסם כמעט ולא נמצאו סיבות לאופטימיות. בערים שבהן נותחו מחירי העסקאות ברבעון הראשון של שנת 2011 בהשוואה לרבעון שלפניו, מצא יצחקי מגמת עלייה בשיעור ממוצע של כ־2.5%.

מתוך כלכליסט (11/5/2011) - לפי הדו"ח של האוצר, במהלך חודש מרץ מחירי הדירות החדשות רשמו ירידה כלל ארצית של כ-1% לעומת החודש הקודם. בדומה לחודש שעבר, הירידות החדות ביותר במחירים נרשמו באזור השרון אך מנגד המגמה השלילית לא כללה את הערים חיפה ותל אביב בהם נמשכו עליות המחירים. נתונים אלה ממשיכים את המגמה השלילית שפרסם האוצר מאז תחילת 2011 לפיה במהלך ינואר נרשמה ירידה בשיעור של 4% (בהשוואה לדצמבר 2010) ובפברואר ירדו המחירים ב-0.6% נוספים (בהשוואה לינואר 2011).

 מתוך עיתון הארץ - למרות האמונה הרווחת כי מחירי הדירות בעלייה מתמדת, בדיקה מגלה כי ערכן של דירות שנרכשו לפני 10 שנים ירד ב-15%

מתוך דמרקר (01/05/2011) - העליות במחירי הדיור ובריבית דירדרו את מצבם של רוכשי הדירות במארס. בנק הפועלים: מדד משכן ירד ב-2.4% לרמתו הנמוכה מאז יוני 2003

מתוך כלכליסט (09/05/2011) - להחלטת ראש הממשלה על הקמת ועדות תכנון ובנייה שיפעלו לאישור מואץ של תוכניות בנייה יש מחיר, 30 מיליון שקל, ועד שמשרד האוצר לא יתקצב בסכום הזה את הוועדות, הן לא יוכלו לפעול - כך אמרו אתמול גורמים במשרד הפנים.

מתוך כלכליסט (09/05/2011) - למשרד האוצר אין אינטרס לקדם את החלטת הממשלה, אך הוא פועל להתיש את המשרד", אומר גורם במינהל התכנון של משרד הפנים.

מתוך כלכליסט (11/05/2011) - הכלכלן הראשי של בנק לאומי אינו שותף לחשש של בנק ישראל מבועת נדל"ן שתפגע בבנקים. בראיון ל"כלכליסט" הוא אומר: "שוכחים שהעלייה במחירי הנדל"ן הגיעה אחרי תקופה ממושכת של ירידת מחירים משמעותית מאוד".

מתוך כלכליסט (04/05/2011) - נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, התבקש על ידי ועדת הכספים בישיבתה אתמול להחריג את הזוגות הצעירים מההגבלות שהחיל על משכנתאות בריבית משתנה.

מתוך דמרקר (29/04/2011) - השבוע הקשיח נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, את תנאי המשכנתאות, והגביל את שיעור המשכנתאות בריבית משתנה ל-33% מגובה ההלוואה. זו לא הפעם הראשונה בה הבנק המרכזי מתערב במשכנתאות שניתנות לצרכנים, והוא לא הרגולטור היחיד שמנסה לצנן את שוק הנדל"ן. שר השיכון, שר האוצר וראש הממשלה - כולם מעורבים, ויש מי שחושש מפני התערבות יתר.

מבולבלים ? בוודאי שמבולבלים ובצדק. התחושה היא ש"יד ימין לא יודעת מה שמאל עושה" בקרב גופי הרגולציה השונים נאמרים דברים והיפוכם, בקרב אנשי העסקים, העיתונאים וכל בעלי העניין נאמרים דברים בהתאם לאינטרסים של כל אחד ואחד והתוצאה היא שכל אחד כטוב בעינו יפריח אמירות כאלו ואחרות. אפילו אני שמכיר את התחום על בוריו מרגיש קצת מבובל ואלו עדיין לא כל הדעות במשק וכל זה תוך תקופה של פחות מחודש.

מה עושים במצב שכזה ? אני שמח לציין שהיחידים שמתפקדים באופן הגיוני וראלי בשוק הם אנחנו הציבור.

בואו ננסה לעשות קצת סדר במחשבות וזאת הבעת עמדה אישית מתוך הכרות מעמיקה והתמחות בשוק הנדל"ן בכלל והשוק הפיננסי בפרט.

קברניטי הכלכלה במדינה כפי הנראה שכחו את השיעור הראשון בחוג לכלכלה באוניברסיטה שכן כבר אז למדו שהחוק מספר אחד בשוק חופשי הוא ביקוש והיצע.

במשק חסרים, נכון לזמן כתיבת מאמר זה, כ - 40,000 יחידות דיור בכל שנה. זהו מספר גבוהה מאוד ביחס לכלל יכולות הבניה של גורמי הייצור במדינת ישראל כך שיארך מספר שנים עד להשלמת פער זה, וזאת מתוך הנחה שכל התהליכים הם מהירים ופשוטים יחסית, ומי שמעורב בשוק הנדל"ן יודע שזהו אחד מתחומי המשק המסובכים, המסורבליים והבירוקרטיים ביותר שיש (די להסתכל על הקשיים במימוש החלטת ראש הממשלה להקמת ועדות תכנון ובנייה שיפעלו לאישור מואץ של תוכניות בנייה, וזהו הפרט הקטן ביותר בתהליך, על מנת להבין עד כמה אנחנו בירוקרטים).

חשוב לזכור שככל שהשנים נוקפות ולא נעשה הרבה בנושא הפערים הולכים וגדלים והבעיה הולכת ומחריפה.  

מאידך די להסתכל על הנתונים הכלכליים שמציג בנק ישראל על מנת להבין שכלכלת ישראל היא מהחזקות כיום בעולם, רמת החיים עלתה, רמת השכר הלכה ועלתה, קיים ריסון אינפלציוני אמיתי, האבטלה הולכת ויורדת, וההשקעות הזרות בארץ הולכות וגדלות. משמעות הדבר היא שיש כסף בידי בציבור.

רק ממבט על שני פרמטרים בסיסים אלו ניתן להבין את הסיבה לעליה בנתוני הביקוש בתחומי הנדל"ן מה גם שמיד נציג נתונים נוספים. וכפי שראינו בשנות התשעים שאז ירדו מחירי הדירות בכ - 20% והממשלה הורידה את הריבית ואת שער הדולר ולמרות זאת הציבור לא רכש דירות. כשבוחנים את הסיבות אנו מוצאים כי הסיבה העיקרית הייתה שפשוט רמת השכר הייתה נמוכה יחסית כך שלא היה די כסף בידי הציבור ומאידך הביקוש עמד על כ - 10000 יחידות בשנה וקצב התחלות הבניה כמעט זהה. כיום המצב הוא שונה היצע הדירות נמוך (וזה בלשון המעטה), רמת ההכנסות גדלו והתוצאה היא שבידי הציבור כסף לרכישת נדל"ן. והתוצאה היא רכישות מסיביות של נדל"ן שמביאות לעלייה משמעותית במחירי הנדל"ן. באשר לכדאיות ההשקעה בנדל"ן זו כבר שאלה מסוג אחר ועליה נדון במאמר אחר.

וכאן נכנס הנגיד לתמונה. למיטב הבנתי, הכרתי והערכתי הורדת מחירי הנדל"ן אינם מהווים מטרה עיקרית אצל הנגיד. מה שמעניין את הנגיד היא האינפלציה אשר הולכת ו"מרימה ראש" מעבר לתכנון השנתי כשאחד הגורמים המשפיעים המרכזיים ל"הרמת ראש" זו הם מחירי הדיור (ולראייה, אם מחר מחירי הירקות יהוו הגורם לעלייה אינטנסיבית של האינפלציה אזי הוא יפנה לטפל בתחום זה). יתרה מזה הממשלה הקטינה את נטל המס על רווחיהם החריגים של רוכשי דירות להשקעה, שנהנו מריבית פריים קרובה ל-0% ב-2008-2010, ונמנעת מלהטיל מס על המבקשים להמשיך ולקנות דירות להשקעה.

לצערי, התערבות הנגיד (שהוא בעיני אדם מאוד מוערך מבחינה מקצועית) במקרה זה והצעדים שנקט על מנת לצנן את שוק הנדל"ן מצביעים על כך שגם הוא שכח את השיעור הראשון החוג לכלכלה של האוניברסיטה. העלאת הריבית באופן אינטנסיבי כל כך והגבלת פרמטרי המשכנתאות בבנקים במצב הנוכחי לא רק שלא פתרו את הבעיה אלא להערכתי אף החריפו אותה (ולראייה מחירי הדירות ממשיכים להאמיר....). ננסה להסביר.

הנחיות אלו של בנק ישראל לא באו על מנת לצנן את שוק הנדל"ן אלא במגמה להגן על הבנקים מפני התמוטטות במידה והלווים לא יוכלו להחזיר את ההלוואת שלקחו - בדומה למה שאירע בארה"ב במשבר האחרון. לכאורה צעדים מוצדקים הלכה למעשה, בנק ישראל רק "שכח" מספר צעדים בסיסיים : ראשית, ששוק המימון הישראלי אינו דומה לזה שברה"ב והוא אף שמרני ממנו בצורה יוצאת דופן, ושנית הבנקים בישראל מאז ומתמיד נקטו בצעדים מימוניים כאלו שהגנו על עצמם (לטעמי אף יתר על המידה ובלא מעט מקרים על חשבון הלקוח) והם אינם צריכים את בנק ישראל כמגן, לדוגמא: הבנקים בישראל לא מאפשרים אשראי משכנתא על מעל ל - 75% מערך העיסקה וזה רק לאחר בחינה מדוקדקת ולעיתים מוגזמת של פרמטרי העיסקה, במידה והלווה לא יכול להחזור את המשכנתא עדיין הבנק יכול לממש את הנכס שברשותו ובמצב השוק הנוכחי ממש אין בעיה לממש את הנכס והלווה עדיין ישאר חייב את יתרת הכסף בהנחה ומכירת הנכס לא כיסתה את כל יתרת החוב.

ולראייה על מצב הבנקים הוא שהבנקים "סופגים" חלק מהנחיות בנק ישראל ואינם מעבירים אותם לציבור וכאשר שואלים את ראשי הבנקים לדעתם על ההנחיות המגבילות של בנק ישראל במקבית המקרים נתקלתי בספקנות ובהרמת גבה נימוסית שאומרת הכל.

זאת ועוד, להלן אמירה של גיל בפמן שהוא הכלכלן הראשי של בנק לאומי למשכנתאות : "כמי שמכיר את הדברים ועובד עם בנק לאומי למשכנתאות, ניהול הסיכונים הוא בראש מעייני. חטיבה שלמה בבנק עוסקת בניהול סיכונים. העלייה ברמת המחירים רק חידדה את ההסתכלות שלנו על הסיכונים. אף ששוק המשכנתאות תחרותי מאוד, ורואים את זה גם ברמת המחירים, לפחות במערכת שאני מכיר נזהרים מסיכונים מיותרים. האשראי לדיור ניתן לאחר מסכת ממושכת, שבה כל לווה ולווה עובר בדיקת נאותות עם סימולציות קיצוניות לגבי כושר ההחזר שלו בריבית גבוהה יותר. בנוסף, הבנק לא מממן רק את רוכשי הדירות אלא גם את יזמי הבנייה, וגם שם יש הסתכלות מעמיקה ביותר על כל הסיכונים" (כלכליסט 11/05/2011 ובועידת הנדל).

 אדוני הנגיד נראה כי הבנקים אינם זקוקים להגנה שלך אלא הציבור כולו זקוק לפתרונות דיור.

 טעות נוספת של בנק ישראל בעצם התערבותה באופן כה בוטה בשוק הנדל"ן היא כי נניח והתערבות מעין הייתה עוזרת (מה שאחנו רואים שלא קורה...) ומצננת את שוק רוכשי הדירות מה היה קורה אז ?

להערכתי היו קורים מספר אירועים שהשניים מהמרכזיים שבהם הם :

האחד - מי שתיכנן לקנות דירה למגורים, כגון זוג צעיר אופייני, ימשיך לגור בשכירות כי צעדי בנק ישראל הגדילו אי הוודאות והפחידו אותו. בכך, ימשיכו מחירי השכירות לעלות, מה שמגדיל עוד יותר את הכדאיות לרוכשי דירות להשקעה. אלו ייהנו מעליית המחירים אשר תכסה על ההחזר החודשי או מקסימום ימכרו. מנגד, זוג צעיר לא יכול להרשות לעצמו סיכון שכזה

השני - צינון שוק הדירות יגרור לירידה בהכנסות המדינה ממיסים שגובים בגין עיסקאות אלה דבר שיגרור אחריו צעדים משמעותיים למשק עד לכדי כך שעלול להיווצר מצב של מיתון במשק.  

נקודה חשובה לא פחות היא היא הערך השיקלי כתוצאה מהצעדים בהם נוקט בנק ישראל. משפחות רבות לא יכולות לקנות דירה, מכיוון שבנק ישראל הגביל את היקף האשראי והעלה את הריבית. הבנק מקטין את ערך ההון השקלי של רוכשי הדירות בכך שהוא מווסת את שער החליפין ומונע את ייסוף השקל. הפיחות המלאכותי מקטין את ערך ההון השקלי של כולם, אך מונע בעלות על דירה רק מהאוכלוסייה הלא אמידה.

בנובמבר האחרון שמענו אמירה נוספת של נגיד בנק ישראל לפיה "במדינות אחרות לא נהוג שזוג צעיר ירכוש דירה. כאן זה אחרת, כי ההורים משתתפים בקנייה". כלומר, לדעת הנגיד, קניית דירה על ידי זוגות צעירים אינה נורמה ראויה.

על אמירה (עצובה משהו...) מעין זו הייתי אומר "אדוני הנגיד, אם התנהגות השוק המקומי שונה ממדינות אחרות אנא ממך תנקוט גם בצעדים אחרים ושונים מהנורמות בהם מקובל במדינות האחרות".

אף שקשה לקבוע לאן חותר הנגיד, ההיסטוריה מוכיחה לנו כי משנות ה-80 המחויבות למדיניות "צד ההיצע" - אספקת כסף לחזקים (בנקים, קבלנים ומשקיעים) וריסון הביקוש מצד הציבור הרחב על ידי ייקור האשראי והגבלתו (בד בבד עם פיחות של השקל) הוביל בסופו של תהליך למיתון משמעותי שלקח למדינת ישראל מספר לא קטן של שנים לצאת ממנו

בספרו "אי נחת בגלובליזציה" כתב ג'וזף שטיגליץ: "חלק מההסבר לממדים העצומים של הכישלונות מקורו בהיבריס: איש אינו אוהב להודות בשגיאה, במיוחד בשגיאה בעלת ממדים ותוצאות כאלה.שטיגליץ מראה שהמדיניות הפיסקלית המרסנת שעודד פישר הובילה למיתון.

אדוני הנגיד עדיין לא מאוחר מידי..............

ולא ניתן לסיים את המאמר הזה ללא מתן איזושהיא תשובה לשאלה : האם דירות הן אפיק השקעה טוב?

והתשובה הטובה ביותר שאוכל לתת שאלה זו היא : תלוי מתי שואלים את השאלה.

מבחינת נתונים היסטוריים ניתן לראות ששוק הנדל"ן נתון לשינויים משמעותיים לאורך התקופות לדוגמא: אם רכשנו נכס לפני 45 שנים היא במומצע הכפילה את ערכה הריאלי אבל אם קנינו דירה לפני 10 שנים בלבד הפסדנו עליה בממוצע כ - 15%. יחד עם כאשר נבחן את המגמה הכללית הרב שנתית של שוק הנדל"ן בישראל נמצא כי כשמדובר בהשקעה לטווח ארוך , דירה אינה נכס כל כך גרוע להשקעה מכיוון שנכס מעלה במחירו כ- 2%-3% בשנה במונחים ריאליים מכאן שגם אלו שקנו דירות המחירים יקרים ממחיריהן כיום ייהנו מעליות מחירים בעתיד הרחוק.

יחד עם זה צריך לזכור ששאלת השאלות היא : האם באמת מחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב של 2%-3% בשנה ?

ועל זה אוכל לומר כי שוק הנדל"ן של ימים אלו אינו דומה כלל לשוק לפני 45 שנים, 10 שנים ואפילו לא לגבי תקופה קצרה מזה. נקודה נוספת היא, ששוק הנדל"ן איננו שוק המתנהג בצורה הומוגנית וכאשר מדברים איתנו על נתונים , אלו הם בדרך כלל נתונים כלל ארציים ואינם משקפים בהכרח את התמונה לגבי הנכס הספציפי אותו אנו מעוניינים לרכוש.

ולסיכום :  בניגוד לעבר, שבו בעלי דירות החזיקו בהן עשרות שנים, כיום קצב החלפת הדירות בחיי משפחה מהיר בהרבה, ועל כן עלול שוק הדירות, שאכן נחשב עד כה להשקעה סולידית לטווח הרחוק, עלול לאבד את מעמדו בעתיד - ימים יגידו..........

בהצלחה.

הערה : ניתן להעתיק מאמר זה בחופשיות, ובתנאי שהמאמר מועתק בשלמותו, כולל המידע על הכותב והקישורים לאתר המקור: www.shiranati.com

על המחבר:

מר דני שמעוני בעל תואר BA בכלכלה MA במנהל עסקים ו MA במדעי המדינה. כלכלן ומומחה בתחום האסטרטגיה והניהול המודרני,מנכ"ל חברת ש.י.ר.א - נתי בע"מ החברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדי לפרט בתחומי הנד"לן,השקעות וכלכלת משפחה ומנכ"ל משותף בחברת "עוצמות בע"מ", חברה העוסקת בהעצמת חברות בתחומי התכנון האסטרטגי, הניהול והייעוץ הפיננסי.