העקיצה הכואבת של "מדד תשומות הבניה"

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן "רותח" ורבים מבצעים עסקאות עם קבלני הבנייה. מרבית עסקאות הרכש המבוצעות מול הקבלן הן עסקאות "על נייר" בלבד שכן את הדירה נקבל בממוצע לאחר 18 עד 24 חודשים. הקבלנים, מתוך מגמה לתת לנו הרוכשים להרגיש "בטוחים" מאפשרים לנו לשלם רק 10%-20% ממחיר הרכישה במעמד חתימת החוזה ואת יתרת הכסף שהוא הסכום המשמעותי, הם נוהגים להצמיד למונח הנקרא "מדד תשומות הבניה" – וכאן טמונה לנו, הקונים, מלכודת שעולה לנו אלפי (ולעיתים עשרות אלפי) שקלים.

במסגרת מאמר זה נעמוד על המונח "מדד תשומות הבניה", המשמעויות וההשלכות שיכולות להיות למדד זה, על עלויות הרכישה מקבלן וקצת טיפים כיצד נוכל להתמודד עם "מלכודת" זו.

מהו "מדד תשומות הבניה" ?

מדד תשומות הבניה  שמחושב ומפורסם מדי חודש (ב-15 בחודש) על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס)  הוא מדד המודד את השינויים החלים במשך הזמן בהוצאה הדרושה לקניית "סל קבוע" של חומרים,  מוצרים ושירותים (כ – 125 רכיבים) המשמשים לבניית בתי מגורים והמייצג את הרכב הוצאות הבנייה של קבלנים וקבלני משנה כאשר לכל רכיב נקבע משקל כלשהו במדידה.

במילים פשוטות, הסוקרים של הלמ"ס בודקים את מחירי עלויות הבניה בחודש המסויים ומשווים אותו למחירים של ה"סל" של החודש הקודם וההפרש בינהם מבטא את העלייה של המדד באחוזים.

בבדיקה שערכתי על פני עשר השנים האחרונות נמצא כי מדד תשומות הבניה עולה יותר ממדד המחירים לצרכן אם כי קיימת שונות גדולה בין השנים. עיקר הפער נוצר בשנים האחרונות בהן מדד הבניה עולה באופן משמעותי יותר ממדד המחירים לצרכן לדוגמא, בשנת 2011 מדד המחירים לצרכן עלה ב – 2.2% ואילו מדד תשומות הבניה עלה ב – 3.8% ורק כדי להמחיש, זוג צעיר שרכש דירה בשנת 2011 בשכונה חדשה במחיר של 1.45 מיליון שקל ופרס את התשלומים על פני שנה, התוספת בגין ההצמדה יכולה להגיע לכ – 50 אלף ש"ח.

ומה קורה כאשר המדד יורד ?

לא נתפלא אם יסתבר לנו שאם קנינו דירה בתשלומים והמדד יעלה - נשלם עליה יותר. אך למרבה הפלא, אם המדד ירד - לא נשלם פחות. מנגנון ההצמדות בשוק הדיור הוא חד-כיווני, והוא ימשיך להיות כזה בעקבות פסיקת בית המשפט בדצמבר האחרון.

וזאת למה ?

חברת הבניה לגביה התייחסה הפסיקה טענה שהיא עצמה מחוייבת כלפי הבנק הממן את הבניה במנגנון הצמדה דומה, וכך גם לגבי מי שהיא קונה מהם באשראי שרותים וחומרים. ביהמ"ש קיבל את טענת החברה בדבר הנזק הכלכלי שעלול להיגרם לה אם תוריד את מחיר הדירה אל מתחת למחיר הנקוב בחוזה ובכך קבע כי מנגנון ההצמדות יהיה חד כיווני (כלפי מעלה בלבד). ומאחר שחוזים למכר דירות לרוב דומים זה לזה, הרי שלהחלטת בית-הדין משמעות רוחבית ביחס לכלל החוזים.

האם זה כל כך גרוע ?

לא, זה אפילו גרוע יותר. מרבית לוקחי המשכנתאות, בבואם לקחת משכנתא מהבנק אינם לוקחים בחשבון את נושא הצמדת יתרות התשלום למדד תשומות הבניה ומנצלים את כל האשראי שניתן להם מהבנק לטובת תשלומי הרכישה לקבלן. המשמעות היא שבבואם לשלם את עלויות הצמדת המדד (שכאמור יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים) ולא ימצא הסכום הנדרש ברשותם, הם יאלצו לקחת הלוואה לטווח קצר שהיא הלוואה בריבית גבוהה ולעיתים היא יכולה להוסיף כ – 1,000 עד 1,500 ש"ח בממוצע להחזר החודשי וזהו נטל שקשה מאוד לעמוד בו.

בנוסף, כדאי תמיד לקחת בחשבון כי מדד תשומות הבניה מושפע גם ממשתנים אחרים. לדוגמא : בעונת הקיץ עולה הביקוש לרכישת דירות והפעילות בתחום זה היא גדולה יותר מאשר בחורף ובהתאם לכך גם מדד תשומות הבניה.

ומה צופן בחובו העתיד ?

נאמר כי "הנבואה ניתנה לשוטים" אך למרות זאת אני מרשה לעצמי, תחת נקיטת משנה זהירות, לציין כי היות ומדד הבנייה מושפע ישירות מעליית מחירי הנדל"ן בארץ אזי משמעות הדבר היא שככל שהדירות החדשות לבניה מתייקרות יותר, כך מתייקרות גם ההוצאות הכלכליות שכרוכות בבניית בניינים ודירות חדשות. בישראל של היום יש להניח כי מדד הבנייה רק ימשיך ויצמח. עושה רושם כי מחירי הדיור לא ירדו בתקופה הקרובה ויש להניח כי הם ימשיכו לעלות עוד ועוד.  בקרב הציבור קיימת חוסר שביעות רצון ממצב עליית מחירי הדיור בשוק. יש להניח כי הנתונים הסטטיסטיים של מדד הבניה לא ישתנו בזמן הקרוב. הם ישמרו על היציבות הקיימת ולא ירדו בצורה דרסטית, אם בכלל.

אז מה עושים ?

ראשית, חשוב להבין כי מדד תשומות הבניה איננו מסוג המדדים הניתנים למעקב ותגובה ברמה היומית. המדד נקבע ברמה החודשית ובהתבסס על מחירי העבר. כפועל יוצא לא ניתן להתגונן מפניו באמצעות שימוש במכשירים אחרים כגון: גידור סיכונים, הצמדות וכד'.

שנית, מרבית הרוכשים אינם מעבירים את הסכום הגדול לקבלן ומחזיקים את הכסף אצלם כ"בטוחה" (במידה והקבלן יפשוט רגל וכו'). בעיקרון זוהי פעולה שגויה שכן, במידה ובעת חתימת החוזה עם הקבלן עשינו את הפעולות המספיקות על מנת לקבל בטוחות על פי החוק  (ערבות חוק מכר מקרקעין) אזי רצוי וכדאי להעביר לקבל את נתח הכסף הגדול ובכך להמנע מספיגת עליית "מדד תשומות הבניה".

פעולה נוספת שניתן לבצע היא ההערכה כי מדד תשומות הבניה קרוב למדד המחירים לצרכן ואז אם יש ברשותנו נתח כספי המיועד לתשלום הדירה ואנו רוצים להגן עליו מפני עליית מדד תשומות הבניה נוכל להשקיע אותו באחד ממכשירי ההשקעה הצמודים למדד.

אופציה נוספת שניתן להשתמש בה היא אופציית הלוואת "גרייס". אופציה זו נועדה במרבית המקרים לזוגות שאין ידם משגת לשלם כרגע את מלוא ערך המשכנתא מחד ומאידך הם רוצים לרכוש את הנכס מהקבלן ולשלם לו את מרבית הכסף מבלי "לספוג" את עליית מדד תשומות הבניה. הלוואה זו נקראת גם הלוואת "בלון" והיא מאפשרת בתקופת הגרייס (שעומדת על כשנתיים) לשלם רק את הריבית וההצמדה על כספי ההלוואה עד לתקופת האכלוס ורק אז לעבור לתשלום חודשי מלא. כמובן שבאופציה זו חשוב שנבחן את הכדאיות הכלכלית ונבצע השוואה בין סכומי הריביות שישולמו על ההלוואה לבין העלייה המשוערכת של מדד תשומות הבניה לאותה התקופה ובהתאם נקבל את ההחלטה הכלכלית הנכונה ביותר עבורינו.

למדקדקים שביננו שיש ביכולתם לבצע ניתוח של מוצרי הבניה המרכיבים את המדד, ניתן לבצע ניתוח והערכות של המוצרים אשר יכולים להשפיע על המדד ובהתאם להעביר את התשלום עבור מוצרים אלו לקבלן טרם העלייה ובזה לצמצם את עליית המדד. לדוגמא: אם נמצא כי ישנה אפשרות שבמדד הבניה עלולה להיות עלייה של מוצרי האינסטלציה (זה יכול להיות גם מוצרי חשמל, מלט, זכוכיות, תריסים וכד') אנו נשלם לקבלן עבור מוצרי האינסטלציה עוד טרם עליית מחירי מוצרי האיסטלציה ובכך אנו יכולים לחסוך כסף רב כך שמוצרים אלו לא יכללו בחישוב עליית מדד תשומות הבניה של אותו חודש. כמובן, שבעת חתימת החוזה מול הקבלן עלינו לקבל את הסכמתו לשינוי שיטת חישוב המדד שאם לא כן לא תהיה השפעה כלשהי לתשלום מוקדם עבור המוצרים.

יתרה מזה, אנו נתקלים בלא מעט מקרים שבהם הקבלנים מוכנים להתחייב לסכום הרכישה המקורי ולמעשה בהסכמתו זו מסכים הקבלן "לסבסד לקונה ריבית והצמדות" לתקופה של כמה שנים. כמובן, שלאלו מאיתנו שיש בכיסו את המזומנים (ואפילו אלו מזומנים שהתקבלו מהלוואה בנקאית) אני מציע לשקול ולבקש מהקבלן "לוותר" על הסבסוד, ולהעבירו במלואו כהנחה במחיר הדירה.

זאת ועוד, בואנו לחתום על חוזה הרכישה עם הקבלן חשוב מאוד לשים לב כי הקבלן לא מחתים אותנו על כך שהתשלומים יהיו צמודים למדד תשומות הבניה רטרואקטיבית. במידה ותחתמו על כך עלול להיווצר מצב שבו תמצאו את עצמכם מחוייבים על ידי הקבלן בייקור מדד תשומות הבניה השנתי וזאת גם אם ביצעתם את התשלום תוך זמן קצר מרגע תחילת הבניה.

לסיכום:

בעת חתימת חוזה הרכישה עם הקבלן, רצוי לעבור על סעיפי החוזה ולוודא שאין סעיפים מטעים או שעלולה להיות להם דו משמעות ולהתחשבן מול הקבלן תוך סגירת כל הקצוות בכל מה שנוגע להצמדת התשלומים למדד תשומות הבניה.

קחו בחשבון שאם לא תשלמו את מרבית סכום הרכישה מראש, יש סיכוי כי יהיו הוצאות נוספות, ולעיתים אלו יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים, עקב שינוי במדד תשומות הבניה.

על המחבר:

מר דני שמעוני בעל תואר BA בכלכלה MA במנהל עסקים ו MA במדעי המדינה. כלכלן ומומחה בתחום האסטרטגיה והניהול המודרני,מנכ"ל חברת ש.י.ר.א – נתי בע"מ החברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדי לפרט בתחומי הנד"לן,השקעות וכלכלת משפחה ומנכ"ל משותף בחברת "עוצמות בע"מ", חברה העוסקת בהעצמת חברות בתחומי התכנון האסטרטגי, הניהול והייעוץ הפיננסי.