|
לאחרונה אנו עדים להתעוררות משמעותית בשוק הנדל"ןוכפועל יוצא בשוק המשכנתאות. במסגרת עבודתי אני נתקל במקרים רבים בהם זוגותלוקחים משכנתא כאשר המוטיב המוביל בקבלת ההחלטות שלהם באשר למסלול המשכנתא הוארמת הריבית כאשר במרבית המקרים השיקול הוא לפנות למסלול בעל הריבית הנמוכהביותר.
לכאורה, ההחלטה לפנות למסלול עם הריבית הנמוכה ביותר היאנכונה ולעיתים היא מוכיחה את עצמה אך באותה המידה (ולעיתים אף המידה רבה יותר)היא יכולה להיות שגויה. במקרים רבים פונים אלי זוגות בטענה כיצד יתכן ששילמובתחילת המסלול מחיר נמוך וכעת, בחלוף מספר שנים, הם "טובעים" תחת נטלהמשכנתא. כאשר אני בוחן את תיק המשכנתא של זוגות אלו אני מוצא בדרך כלל מספרסיבות שאחת מהן היא ה"עוגן" עליו מבוסס מסלול המשכנתא.
במרבית המקרים כאשר אנו מעוניינים לקחת הלוואת משכנתא מהבנק,אנו פונים לפקיד המשכנתאות אשר מציג לנו מספר מסלולים אלטרנטיביים תוך שהוא נותןהסבר מקיף לכל מסלול ומסלול (בשלב זה אנו מנענעים בראש "בהבנה רבה")ובסופו של תהליך במקרה הטוב עושים השוואה עם בנק אחר או מקבלים המלצה חבר ובמקרההפחות טוב, אנו נמצאים בערפל ולגמרי מבולבלים אך יחד עם זה חותמים על הניירתוהתוצאה היא תשלומים שהולכים ומכבידים על ניהול הפיננסי החודשי של הבית מחדוהחזר של עשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים לבנק מעבר לנדרש מאידך.
במגמה לנסות ולפזר במעט את הערפל והבלבול אנסה במסגרת מאמרזה לעמוד על הגדרת ה"עוגן" וכיצד עלינו לבחון את המסלולים מבוססי"עוגן" (לא כולל מסלול הפריים והדולרי). כהקדמה נציין כי השימוש במושג"עוגן" נעשה על ידי הבנקים במסלולי הריבית המשתנה בלבד, ולמעשה הואמשמש כקיבוע זמני שלהריבית על ההלוואה.
אם כך מה הוא "עוגן" ?
ה"עוגן" הוא למעשה עלות הכסף לבנק או במילים אחרותעלות שעולה לבנק לגייס את הכסף. על ה"עוגן" הנקבע מוסיף כל בנק אתה"מרווח" (נקבע באחוזים) שהוא לכאורה הרווח שהבנק מרוויח מהמכירה שלהמסלול. סכימה של שני נתונים אלו יוצרים לנו את רמת הריבית הנגבית מאיתנו על ידיהבנק.
אם כל כך פשוט אז למה כל כך מסובך ?
מכיוון שלבנקים למשכנתאות בישראל יש את הכלים המאפשרים להםלבחור נוסחת עוגן אשר יכולה לחזות עד כמה שניתן קרוב למציאות את הריבית העתידיתללקוח כנגזרת של הריבית הראשונית אותה קיבל מהבנק ובזה יש לבנק יתרון עצום יחסיתאלינו הלקוחות.
האם בזה זה נגמר ?
לא. היות ויש הרבה סוגי עוגנים, חשוב להבינם היטב כי בבואנולנהל משא ומתן מול הבנק (כן, יש דבר כזה...) נוכל לקבוע ולקבל את עוגן הטובוהמתאים ביותר לנו הלקוחות וכמובן שיהיה גם הכדאי ביותר לנו מבחינה כלכלית.
זאת ועוד, למרות שבנק ישראל חייב את הבנקים למשכנתאות לבססאת שעורי הריבית על פי בסיס עוגן אובייקטיבי חיצוני השוואת מסלולי ריבית העוגןבין הבנקים השונים מורכבת מאוד מכיוון שכל בנק בוחר בנפרד ועל פי שיקוליו ומשתמשבעוגן אחר.
באלו סוגי עוגנים משתמשים הבנקים ?
הבנקים אוהבים את מסלולי ריבית העוגן השונים היות וכל תקופה(הידועה מראש) הריבית משתנה והדבר מצמצם את חוסר הוודאות שלהם ומסיר מהבנקים אתהחשש לרווחיות שלהם. העוגן משתנה פעמיים בחודש ובכל פעם שהריבית משתנה היא מהווהשיקוף של הריביות בשוק.
ככלל נוכל לאמר כי במסלול הריבית המשתנה קיימים 3 סוגי עוגנים עיקריים לפיהםפועלים הבנקים :
עוגן שימושים
עוגן זה הוא בעצם מה שמכונה "עוגן בנק ישראל".ריבית זו מבוססת על עלות השימושים של הבנק באשראי העומד לרשותו. ריבית עוגןהשימושים מבוססת על ממוצע הריביות שהבנק מקבל על הלוואות לטווחי זמן שונים.בעוגן זה משתמשים בנק דיסקונט, בנק לאומי, בנק פועלים ובנק אוצר החייל. למרותשלכאורה אנו צריכים לקבל עוגן אחיד בבואנו לקבל משכנתא מבנקים אלו (שכן נתון זהנקבע באופן אובייקטיבי על ידי בנק ישראל) בפועל העוגן הנקבע על ידי הבנקים הואשונה. שוני זה נובע מכך ש"בעוגן בנק ישראל" ישנם ארבע לוחות שונים :
· לוח 01 – בלוחזה מדווחות ההלוואות הלא-מוכוונות ומחיריהן בריבית קבועה, שניתנו או חודשו לשם רכישת דירת מגורים, במהלך החודששהסתיים בתאריך הדוח. הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראישחודש) ומחיריו, משמשים לחישוב הריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלתהפירעון המוקדם.
· לוח 02 – בלוחזה מדווחות ההלוואות הלא-מוכוונות ומחיריהן בריביתמשתנה, שניתנו או חודשו לשם רכישת דירת מגורים, במהלך החודששהסתיים בתאריך הדוח. הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראישחודש) ומחיריו, משמשים לחישוב הריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלתהפירעון המוקדם. לוח זה מסכם בטור הסה"כ גם את לוח 01.
· לוח 03 – בלוחזה מדווחות ההלוואות הלא מוכוונות ומחיריהן בריביתקבועה, שניתנו או חודשו במשכון דירת מגורים, במהלךהחודש שהסתיים בתאריך הדוח.הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראי שחודש)ומחיריו, משמשים לחישובהריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלת הפירעון המוקדם.
· לוח 04 – בלוחזה מדווחות ההלוואות הלא מוכוונות ומחיריהן בריביתמשתנה, שניתנו אוחודשו במשכון דירת מגורים, במהלך החודש שהסתיים בתאריך הדוח.הנתונים בלוח זה, על האשראי שניתן (ולא על האשראי שחודש) ומחיריו, משמשיםלחישוב הריבית הממוצעת לצורך קביעתה של עמלת הפירעון המוקדם. לוח זה מסכםבטור הסה"כ גם את לוח 03.
התוצאה היא שכל בנק משתמש באחד או יותר מלוחות אלו על מנתלקבוע את העוגן איתו הוא יעבוד, לדוגמא :
בנק פועלים ודיסקונט – לוקחים את הממוצע של ארבעת הלוחות אבללפי תקופה. דהיינו למשכנתא של כל 5 שנים העוגן יהיה לפי הריבית הממוצעת של ארבעתהלוחות להלוואות של 5 שנים וכן הלאה.
בנק לאומי – לוקחים את הממוצע של ארבעת הלוחות אבל לא לפיתקופה אלא את הממוצע של כל התקופות ביחד וזה משמש כעוגן יחיד.
בנק אוצר החייל – לוקחים את לוח 01 והוא משמש להם כעוגןיחיד.
מה הכי טוב ?
לכאורה, העוגן של בנק אוצר החייל, מכיוון שתמיד הוא יהיה הכינמוך מכיוון שהוא לוקח בחשבון את ההלוואות שניתנו לרכישה או מיחזור בלבד ולאלוקח בחשבון את ממוצע ההלוואות שניתנו כנגד נכס קיים לכל מטרה שהן כמובן יקרותיותר. יחד עם זה חשוב לציין כי אין הדברים חד משמעיים וחובה לבצע בדיקה מקרוכלכלית להתנהגות הנתונים ההיסטוריים נכון לאותה נקודת זמן שבה אנו מעונייניםלקחת את המשכנתא.
בנוסף, עוגן השימושים מושפע גם הוא מריבית המשק. כאשר הריביתעולה הבנק מחויב לתת ריביות גבוהות יותר על פיקדונות וחסכונות אשר מהוות אתרזרבות הבנק המאפשרות מתן הלוואות ולכן ידרוש הבנק בהתאמה ריבית גבוהה יותר גםמן הלווה. עליית הריבית על ההלוואות מעלה את עוגן השימושים. ירידת ריבית המשקתביא לתוצאה ההפוכה.
עוגן גיוסים
ריבית עוגן זו מבוססת על עלות גיוס האשראי של הבנק או במיליםאחרות היא תוצאה של כמה עולה לבנק לגייס את ההון אותו הוא נותן לנו הלקוחותכמשכנתא. עלות גיוס האשראי של הבנק מחושבת ע"פ ממוצע הריביות שהבנק משלםללקוחות עבור פיקדונות, תוכניות חיסכון ומקורות גיוס נוספים כגון בנק ישראלואג"ח בנקאי. ריבית עוגן הגיוסים נקבעת באופן אובייקטיבי על פי נוסחה שלבנק ישראל אשר משקללת את ממוצע הגיוסים של הבנקים למשכנתאות לחודש החולף.
לכאורה, נמצא כי לעוגן זה יתרון הנעוץ בכך שלבנק יש אינטרסלגייס את כספו בכמה שיותר זול ובמחיר הזה אף "ימכור" לנו את הכסף משוםשבמועד השינוי, הריבית תהיה גם כן כמה שיותר נמוכה אך מאידך עוגן הגיוסים עולהכאשר הריבית במשק עולה, שכן עליית הריבית מחייבת את הבנק להעלות את הריביות שהואמבטיח על פיקדונות ותוכניות חיסכון. וירידת ריבית המשק תביא לתוצאה הפוכה.
האם הוא יותר טוב מ"עוגן שימושים" ("עוגן בנקישראל") ?
ריבית "עוגן גיוסים" היא במרבית המקרים יותרתנודתית ואם הריבית המוצעת במסלול זה תהיה זהה ל"עוגן בנק ישראל" אז עדיף לקחת את "עוגן בנק ישראל", אך אם נקבל ריביתנמוכה בכמה עשיריות אז נעדיך בכל זאת לקחת אותו.
עוגן אג"ח
עוגן זה אינו לוקח בחשבון את הריבית הבסיסית אלא היא נקבעתעל פי הריבית שמניבה אגרת החוב הממשלתית מסוג "גליל" הנחשבותלאג"ח בטוחות יחסית או המילים אחרות היא נקבעת על פי ממוצע שעורי התשואהלפדיון של אגרות החוב. הריבית על בסיס צורת האג"ח יכולה להשתנות בכל יוםנתון. איגרת חוב היא דרך לגיוס הון. חברות גדולות, כגון בנקים, רשויות ציבוריות,חברות היי-טק וכו', מגייסות הון מהציבור בהנפקת אג"ח.
האינטרס של האזרחים הוא לרכוש אגרותחוב, משום שהריבית שאנחנו מקבלים בעבור "ההשקעה" מצוינת על גביהאג"ח ואת תשלום הריבית נקבל בתום התקופה הנקבעת מראש בתוספת סכום הקרן אוהשקעה.
האם "עוגן" זה עדיף מה"עוגנים" האחרים ?
נדגיש כי עוגן זה הוא קצת יותר תנודתי מהעוגנים האחריםמכיוון שהוא מתבסס רק על תשואות אגרות החוב הממשלתיות מסוג "גליל"הנסחרות בבורסה ומשתנות מידי יום ולעומת זאת העוגנים האחרים מבוססים על עוגניםשהן ממוצעים של נתונים הלוקחים יותר פרמטרים בחשבון. לכן נוכל לאמר כי אם ההבדלבין הריבית בעוגן אג"ח בתקופת הריבית הראשונה טובה יותר בכמה עשיריותמהריבית של העוגנים האחרים, נעדיף את עוגן האג"ח וזאת מכיוון שבאופן כללי,אם לאורך זמן כל העוגנים מתנהגים די דומה ויש לנו הטבה משמעותית לתקופה הראשונהאז שווה לנצל אותה ולסלק את הקרן מהר יותר. אם הריבית זהה בכל העוגנים אז כמובןשנעדיף קודם את עוגן בנק ישראל אחר כך את עוגן הגיוסים ובסוף את עוגן האג"חוזה מכיוון שעוגן בנק ישראל קצת יותר יציב והריבית ממילא זהה.
לסיכום :
חשוב להדגיש כי הבנה ושימוש בעוגן נכון ומתאים יכול להוותגורם קריטי בעת שאנו לוקחים משכנתא וזאת מכיוון שריבית העוגן היא הגורם שישתנהבכל תקופה המוגדרת בחוזה ביננו לבין הבנק ובכך יכול להשפיע באופן משמעותי על רמתההחזר החודשית והכוללת לבנק.
המרווח, אמנם נשאר קבוע לאורך כל חיי המשכנתא ודווקא מסיבהזו יש לעשות עליו משא ומתן קשוח טרם החתימה על החוזה שכן לאחר מכן הוא נותרקבוע.
בהתאם למאמר אנו רואים כי ישנם סוגי עוגנים שונים שיתנוריבית משכנתא משתנה שונה מאוד אחת מהשנייה כאשר לכל סוג יש סיכונים שונים אחדמהשני וגם תקופת שינוי העוגן היא שונה אחת מהשנייה.
הבנה טובה של שני המרכיבים השונים של הריבית המשתנה ובמיוחדשל עוגן ריבית משכנתא המרכיבה אותה תחסוך ללווה עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורךתקופת המשכנתא.
יועץ משכנתא עם ההשכלה הפיננסית המתאימה ובעל ניסיון מביןמצוין בסוגי העוגנים השונים, מה עדיף, מה הסיכוי והסיכון בכל אחד מהם ויכוללבחור ביניהם על פי מחשבה מקרו כלכלית בריאה על הכלכלה הישראלית והעולמית.
יעוץ משכנתאות מקצועי וטוב הוא הבסיס לחסכון מהותי במשכנתא.
בהצלחה.....
הערה : ניתן להעתיק מאמר זה בחופשיות, ובתנאי שהמאמר מועתקבשלמותו, כולל המידע על הכותב והקישורים לאתר המקור: www.shiranati.com
על המחבר:
מר דני שמעוני בעל תואר BA בכלכלה MA במנהל עסקים ו MA במדעי המדינה. כלכלן ומומחה בתחום האסטרטגיה והניהולהמודרני, מנכ"ל חברת ש.י.ר.א – נתיבע"מ החברה מציעה שירותי ייעוץ, תמיכה וליווי פיננסי רב מימדילפרט בתחומי הנד"לן, השקעות וכלכלת משפחה.
|