אז אתם רוצים לקנות בית מגורים מעוקל או להשקיע בנכס כזה? אינכם בטוחים בדיוק היכן להתחיל? ראשית, יועיל לכם להבין כי ישנם שלושה היבטים לקניית נכסים מעוקלים, אשר לכל אחד מהם תכונות שונות מאוד.
הפן הראשון של קניית נכס מעוקל הוא "קדם-מעוקל". תקופת קדם העיקול מתחילה כאשר בעל הנכס מאחר בתשלומים על הלוואתו ומסתיימת עם מכירת הנכס המעוקל. שלב הקדם-עיקול בעצמו מחולק לשני שלבים.
השלב הראשון מכסה את התקופה הנפתחת כאשר בעל הנכס מחמיץ בפעם הראשונה את תשלום המשכנתא ומסתיימת בחודש האחרון לפני המכירה הצפויה של הנכס המעוקל. במשך תקופה זו, אם אין בעל הנכס מעמיד בעצמו את הנכס למכירה, על המשקיע מוטלת האחריות לפעול ולחפש את בעלי הבית האלה, הנמצאים במצוקה באמצעות מיילים, פרסומות ("אנו קונים בתים במהירות" וכן "אנו משלמים במזומן עבור בתים") וכן באמצעות רישות.
השלב השני מתרחש במשך החודש האחרון המוביל לעיקול. פרטי החוק משתנים ממדינה למדינה, אך רוב המדינות דורשות צורה כלשהי של הודעה פומבית על העיקול הצפוי. באפשרותם של משקיעים לחפש הודעות אלה, ולרבים יש מידע נרחב המאפשר למשקיעים להגיע לבעל הנכס השרוי במצוקה. לקהילות גדולות רבות יש מספר שירותי און-ליין ומנויים ובהם רשימות של העיקולים הצפויים בתוך טווח גיאוגראפי מסויים. כמו כן ניתן להתקשר עם משקיעי הנדל"ן המקומיים שלך או לעשות חיפוש באינטרנט (כגון "רשימות עיקולים") כדי לגלות פרסומים ושירותים אלה.
ההיבט של קדם-עיקול מציע פוטנציאל מצויין היוצר הכנסה עבור משקיעים. משקיעים יכולים לגשת לבעלי נכסים במצוקה ולתת להם מזומנים זמינים כאשר שווי הבתים הוא גבוה. כמו כן יש הזדמנויות לעבוד ישירות עם המלווים המעקלים (כמובן בהסכמתו של בעל הנכס), משום שהאינטרס של המלווה הוא להימנע מעיקולים שעלויותיהם גבוהות.
ניתן לטעון כי קדם-עיקולים הוא השיטה אשר עליה נכתב רבות למציאת נכסים במחיר נמוך. מדהים לראות מה רבים הם בעלי הנכסים במצוקה אשר ממתינים עד לרגע האחרון כשנכסיהם בידיהם, מתוך מחשבה כי הם יצליחו לחלץ את עצמם מן המצוקה. בשעה זו, כאשר הזמן אוזל, מבינים חלק מבעלי הבתים האלה כי האופציה הסבירה היחידה שנותרה בידיהם היא משקיע אשר מסוגל לפעול במהירות.
בצד החיובי, נכסים בקדם-עיקול עשויים להיות מאוד רווחיים. לגבי נכס קדם-עיקול, ייתכן כי משקיע יחזיר למלווה את ההלוואה של בעל הנכס במצוקה בסכום של 220,000$, ייתן לבעל הנכס 25,000$ במזומן שייקח איתו, ויקבל בעלות על נכס ששוויו 350,000$ . הצד השלילי העיקרי הכרוך בנכס במצב של קדם-עיקול הוא האלמנט הנפשי הסוחט אשר עשוי להתלוות להתעסקות מתמדת עם בעלי בתים הנמצאים בירידה. במילים פשוטות, אין מציאות זו מתאימה לכל משקיע.
לפני כמעט 20 שנה רק סיימנו את אחד מן הסמינרים שכותרתו "התעשר במהירות". המודל שלנו היה להתמקד בנכסים במצב של קדם-עיקול, והלכנו רק לבית אחד. המשפחה שביקרנו אותה היתה נעימה ביותר. האב היה חייל לשעבר, והוא ואשתו פוטרו מעבודתם באותו פרק זמן. כאשר ביקרנו בביתם נטלה ביתם הקטנה את ידי והראתה לי את "חלון הכלב", החלון בדלת המטבח אשר דרכו הכלב של המשפחה נכנס ויוצא. יצאתי מביקור זה סחוט רגשית ובתחושה חמוצה בבטן. זאת היתה הפעם האחרונה בה ביקרתי בנכס העומד בפני עיקול.
הפן השני של עיקולים הוא "מכירת נכסים מעוקלים". דבר זה מתרחש כאשר ההלוואה אינה משולמת על ידי המוכר השרוי במצוקה או הבית אינו נמכר.
שוב, ישנם הבדלים קטנים בין מדינה למדינה לגבי התהליכים, ועל המשקיעים הפוטנציאליים ללמוד כיצד מתבצע תהליך מכירת הנכסים המעוקלים במדינה בה מדובר. במדינות רבות, מכירתם של נכסים כאלה מתבצעת, כמו שהתבצעו המכירות הפומביות בעבר, על מדרגות בית המשפט (במספר מדינות תהליך זה מתבצע ביום שלישי הראשון של כל חודש).
בדומה לרכישת נכסים קדם-עיקול, אף רכישתם של נכסים מעוקלים עשויה להיות רווחית למדי. אך, שלא כמו בקדם עיקול, אין אלמנט רגשי, פרט לשליטה באדרנלין שלכם בעת המכירה של הנכסים המעוקלים. החסרונות העיקריים: לעיתים קרובות, מתחרים המשקיעים על נכסים שלא היתה להם אפשרות להגיע אליהם קודם (ולכן קשה מאוד להעריך מהם התיקונים והשיפוצים הנדרשים); ייתכן כי המשקיע יידרש לוודא במהירות את הבעלות על הנכס וכן שעבודים אם קיימים (תיתכנה טעויות שעלולות להיות יקרות מאוד); ומדינות רבות דורשות כספים מובטחים בעת המכירה או תוך מסגרת זמן קצרה ביותר (כגון עד 24 שעות). על אף שמשקיעים יכולים להרוויח כסף רב במכירות של נכסים מעוקלים, הצורך בנגישות לסכומים גדולים של מזומנים או למימון מהיר מגביל את המכירות האלה לתת-קבוצה של משקיעים מנוסים ובעלי אמצעים. אם אתם מעוניינים בהיבט זה אנו מציעים לכם ללכת למכירה פומבית כזו ולראות מקרוב כיצד מתרחש התהליך.
הפן השלישי של תהליך העיקול הוא "בתר-עיקול". אם הנכס אינו נמכר בשלב הקדם-עיקול ואינו נרכש על ידי המשקיע במכירה של נכסים מעוקלים, אזי הוא חוזר לבנק או למשעבד אחר אשר ביטח את ההלוואה.
עם ריבית בלבד, מימון של 100 אחוזים, והלוואות אחרות אשר מוצעות היום ודורשות מעט מאוד כתשלום ראשוני, עוברים מספרים גדולים של נכסים את תהליך העיקול בלי למשוך את תשומת לבם של המשקיעים בשלב הקדם-עיקול או בשלב המכירה של המעוקלים. בסופו של דבר, מגיעים נכסים אלה לשולחנו של מישהו בעל מוסד כלכלי (בנק, חברת משכנתאות וכו') אשר עליו מוטלת האחריות למכור נכסים אלה. למלווים ממוסדים רבים ישנם נכסים רבים כל כך עד שהם מחזיקים מחלקות שלמות העוסקות במשימה זו. לעיתים קרובות, מכונות מחלקות אלה REO (בעלים על נכסי דלא ניידי) או מחלקות בתר-עיקול.
כאשר פונים אליהם משקיעים, בדרך כלל ישתייכו מוכרים ממוסדים לאחת משלוש קטגוריות.
הקטגוריה הראשונה היא של מוכרים מוסדיים אשר ישמחו לעבוד ישירות עם המשקיע, ולעקוף את רישומו של הנכס אצל סוכן נדל"ן. הקטגוריה השנייה היא מוכרים מוסדיים אשר קודם כל יציינו כי בכוונתם לרשום את הנכס שלהם, אך משקיע מיומן יוכל לשכנע אותם לעכב את הרישום עד שיתאפשר לו לראות את הנכס ולהציע את הצעתו. הקטגוריה השלישית היא אותם מוכרים מוסדיים אשר אינם שוקלים לעבוד ישירות מול המשקיע, אלא ירשמו את נכסיהם אצל סוכני נדל"ן מובחרים.
אחד מיתרונות המפתח של קניית נכסים בתר-עיקול הוא שאין למוכרים שום קשר רגשי לנכס. עבור מוסדות כלכליים, מדובר פשוט בעסקה.
בנוסף, משקיעים המחפשים לקנות נכסים בתר-עיקול חייבים להזכיר לעצמם כי מוכרים מוסדיים עוסקים בהלוואות כספים, ולא בניהול נכסי דלא ניידי. בנקודה כלשהי, אם ישנם נכסים רבים מדי בידיו של הבנק או המלווה, הם ייאלצו לצמצם מספר זה, לעיתים במהירות, ולעיתים קרובות תוך הנחה למשקיעים. אין זה נדיר לרכוש נכסים בתר-עיקול בהנחות של 30 אחוזים – כפי שניתן לעשות עם חלק מן הנכסים שהינם קדם עיקול (ולעיתים אף במכירות של מעוקלים). אך ישנו מאגר גדול של נכסים למשקיעים בהנחות של 10-20 אחוזים.
אם מודל המכירה או ההשכרה של המשקיע מצמצם את זמן השיווק ואת עלויות האחזקה הכרוכות בכל קנייה, אזי ימצא המשקיע כי נכסים בתר-עיקול הינם מקור טוב לנדל"ן בהנחה. רבים צופים כי מקור זה יגדל משמעותית בשנים הקרובות בגלל מספרים גדולים של הלוואות חדשות המוצעות היום ללא תשלום ראשוני או עם תשלום ראשוני קטן. המודל שלנו מאפשר לצמצם עלויות אחזקה וזמן שיווק, ולכן בחרנו להתמקד בנכסים בתר-עיקול כמקור העיקרי שלנו למציאת נדל"ן בהנחה.
"עיקולים" הוא מילת מפתח אשר מושכת את תשומת לבם של משקיעים רבים החדשים בתחום הנדל"ן. מועיל להבין מתחילה כי ישנם למעשה שלושה "היבטים" שונים מאוד בתהליך העיקול. משקיעים מבוססים יותר הקונים נכסים מעוקלים מתמקדים באחד משלושת "ההיבטים" האלה. לכן, על משקיעים חדשים, אשר רק מתחילים בתהליך, להתבונן במאפיינים (זמן, כסף, סיכון, אלמנט רגשי, רווחים פוטנציאליים) של כל אחד מ"היבטים" אלה של תהליך העיקול ולבחור את התהליך המתאים ביותר לכם.
יהיה אשר יהיה המסלול אשר תבחרו, בכל שלושת ההיבטים של תהליך העיקול קיים הפוטנציאל של העלאת חיוך על פניו של הקונה או המשקיע. זהו המכנה המשותף האחד של שלושת ההיבטים השונים מאוד של תהליך העיקול.