'היתוך המשכנתא'
התקשורת הארצית השתמשה במונח 'היתוך המשכנתא' כדי לציין את סיפור הנדל"ן הגדול ביותר ב- 2007: משבר הסאב פריים במשכנתאות שבו נצפו עשרות מלווים סוגרים את דלתותיהם, מפטרים עובדים ומשאירים אלפי בעלי בתים נטושים עם משכנתאות בריבית משתנה שהם כבר לא יכלו לשלם אותן ככל ששיעורי הריבית החלו לעלות כלפי מעלה.
מספר מלווי סאב פריים מובילים - כולל Century Financial Corp., Option One Mortgage Corp., Ameriquest Mortgage, ResMae Mortgage Corp., Fremont Investment וכן Loan and People's Choice Home Loan Inc. - או סגרו את דלתותיהם או שהתארגנו מחדש על פי סעיף 11 להגנה מפני פשיטת רגל. מספר מלווים מרכזיים, כולל Countrywide, Wells Fargo Bank, וWashington Mutual , סגרו את פעילויות הסאב פריים שלהם, כשהם מוחקים חובות ומפטרים עובדים.
דאוג דונקן, כלכלן ראשי של Mortgage Bankers Association, אמר לBloomberg News כי הוא מצפה שמעל מאה מלווים נוספים יפשטו את הרגל השנה.
בינתיים היתוך המשכנתא הוא סיפור אשר סופו טרם נכתב ואשר משקיעים חייבים להמשיך לשים לב אליו ב- 2008 משום שהוא משפיע על אחד מעמודי התווך של השקעות בנדל"ן: מימון.
#2 עלייה חדה במספר העיקולים
העלייה במספרי העיקולים צברה תשומת לב ציבורית ב- 2007, ולא משנה כיצד ספרו אותם, או כיצד התפרשו ההשפעות שלהם על ידי המדיה, הממשלה או הציבור. כאשר מסכמים את המספרים הסופיים, מעריך RealtyTrac כי היו כשני מיליון רישומי עיקולים על 1.2 מיליון נכסים, עלייה של יותר מ- 60% מאז 2006, שבו נרשמו 1.2 מיליון עיקולים על 735,000 נכסים.
עם כתיבת שורות אלה, פעילות העיקולים של האומה הגיעה לשיאה באוגוסט, עם רישום של 239,851 עיקולים, עליה של 36.7% מאז החודש הקודם. כמו כן צופים לעליות דו-ספרתיות בינואר (35.4%) ובמאי (19.25%). הירידה הגדולה ביותר בפעילות צויינה בספטמבר (ירידה של 8.3%).
באקלים זה, נאלצו משקיעים בעיקולים לשנות את אסטרטגית ההשקעה שלהם, בדרך כלל מאסטרטגיה הדומה יותר ל"קנה והחלף" לאסטרטגיה הדומה יותר ל"קנה והחזק". אך ככל שסיפור זה מתמשך ועיקולים הופכים להיות זמינים יותר בהנחות גדולות יותר, ייתכן כי משקיעים יוכלו לחזור לשיטה של קנה והחלף.
#3 בועת הדיור מתפוצצת
מומחים רבים בתחום טענו כי אין אפשרות שכך יקרה, אך כאשר בועת הנדל"ן אכן התפוצצה לבסוף ב- 2007, יצא האוויר מדברים רבים יותר מאשר רק האגו של האנשים.
ברחבי המדינה, מלאי של דיור שלא נמכר, אשר עד לא מזמן החזיק רק חודש או חודשיים, התנפח במהירות לאספקה ל- 10 חודשים,. The National Association of Realtors,אשר בשלב מוקדם של השנה פרסם תחזית ששוק הדיור ישתנה לקראת סוף 2007, שינה לאחרונה את התחזית שלו, וטען כי שוק הנדל"ן הארצי סוף סוף יעבור את נקודת המשבר, בשלב כלשהו של 2008. אף בוני הבתים הפכו להיות פחות בטוחים כי כלכלת הדיור הארצית הינה במצב טוב, כאשר אינדקס שוק הדיור ירד באוקטובר לנקודת השפל שלו ב- 22 השנים האחרונות, ונשאר ברמה זו בנובמבר.
נראה כי עבור משקיעים מומחים, אשר לא הושפעו מדי על ידי התחזיות הוורודות של השנים האחרונות, שוק הדיור הירוד היה צפוי ואולי אפילו יביא להם רווחים.
#4 חזרה של מכירות קצרות ומכירות פומביות
שנה זו אף חזתה בחזרתן של שתי שיטות פופולאריות להתפטרות מנכסים מעוקלים אשר החיו אותן מראשית שנות ה- 90: התקופה הקודמת בה היו נכסים מעוקלים רבים כל כך בבת אחת. יותר ויותר מלווים, אשר הלוואותיהם לא הוחזרו, הסכימו למצב של מכירה קצרה/תשלום בטווח קצר, משום שהבתים הקשורים להלוואות אלה היו 'הפוכים' מבחינה כלכלית.
מלווים רבים יותר, אשר קיבלו מחדש בעלות על בתים בעקבות עיקולים, פנו למכירות פומביות על מנת שיסייעו להם להתפטר מן המלאי הגדל של נכסים המצויים בבעלותם כתוצאה מהלוואות שלא שולמו.
"המוכרים רוצים לזרז את התהליך. חלק מהם הינם חדשים כבעלי נכסים בעקבות הלוואות שלא שולמו ולא הוצאו לשוק קודם כל עם מתווך. הם מעמידים אותם מיד למכירה פומבית," אומר רוב פרידמן, אשר החזיר את החברה שלו, Real Estate Disposition Corp., על מנת לנצל את השינוי העכשווי באקלים עסקי הנדל"ן.
#5 משבר האשראי מגיע לוול סטריט
במצב בו נכתבו מסמכי הלוואות על ידי מלווים מקומיים בקצב מסחרר בין 2004 ל- 2006, רבות מן ההלוואות הצמודות לאינדקס ללא ריבית, אשר כונו אקזוטיות צורפו בסופו של דבר להלוואות מסורתיות יותר ונמכרו למשקיעים בוול סטריט כאגרות חוב מגובות משכנתאות.
כאשר רבות מהלוואות אלה הפכו להיות בלתי משולמות, התוצאה הסופית היתה כי חברות מצליחות רבות בוול סטריט ספגו, בשורה התחתונה, פגיעות קשות. בנקאי ההשקעות החמישי בגודלו במדינה, Bear Stearns , היה בעלים של שתי קרנות המבוססות על משכנתאות, אשר ערכן המשוער היה 3.2 מיליון דולר. קרנות אלה חוסלו כליל ביולי, ובכך חברה זו היתה הקורבן הראשון אשר פורסם בהרחבה.
אחר כך בנובמבר הגיעו החדשות כי המנכ"ל הראשי של Citigroup, צ'רלס פרינס, הגיש את התפטרותו כתוצאת לוואי של הלוואות הסאב פרייים. בטרם התפטר פרינס, הודיעה החברה כי היא תיקח על עצמה מחיקות נוספות של 8 ביליון דולר ועד 11 ביליון דולר ברבעון הרביעי, הפסד גדול ובלתי צפוי אשר עלול למחוק את הרווחים לכל התקופה. אף Merrill Lynch דיווחה בנובמבר כי היא סבלה הפסדים בסך 8.4 ביליון דולר במגזר משכנתאות הסאב פריים - ההפסד הגדול ביותר בהיסטוריה בת ה- 93 שנה של התיווך. הפסד משמעותי זה הביא, בסופו של דבר, להורדתו של המנכ"ל הראשי של החברה, סטאן או'ניל.
כנראה שעד לשלב כלשהו של השנה הבאה לא נדע כמה זמן ייקח לבנקים ולחברות וול סטריט להתנקות מן השאריות שנותרו כתוצאה מהלוואות הסאב פריים שהחמיצו. בינתיים, משקיעים ואנשים השואפים לרכוש בתים על אף שאינם יכולים להרשות זאת לעצמם, ייאלצו להתמודד עם סטנדרטים קשוחים יותר לקבלת הלוואה, אשר מקשים על קבלתה של הלוואה לצורך רכישת נכס.
#6 הרזרבה הפדראלית מורידה את שיעורי הריבית
לאחר 17 'התאמות' רצופות של שיעורי הריבית כלפי מעלה ושנה של שיעורים ללא שינוי, בן ברנקה ו"הוועדה הפרדראלית לשוק הפתוח" קיבלו סוף סוף את עצתם של בעלי מקצוע בתחום הנדל"ן ושל אחרים, והורידו את שיעורי הריבית הפדראליים לטווח קצר (FFR) פעמיים ברציפות החל מספטמבר 2007.
יחד, ההתאמות כלפי מטה הסתכמו בירידה של 0.75% (או 75 נקודות בסיסיות) בריבית לטווח קצר (FFR). הוועדה ציינה "תיקון" תלול יותר מן הצפוי בדיור כקטליזטור להתאמות כלפי מטה, אך הצביעה על האיום המתמשך באינפלציה על מנת להצדיק את הזהירות שלהם בביצוע ההתאמות.
"הפעולה של היום, יחד עם המדיניות שננקטה בספטמבר, אמורה לסייע בעצירת חלק מן ההשפעות השליליות על הכלכלה הרחבה אשר אחרת עלולות להתפתח מן ההפרעות בשווקי הכלכלה ולקדם צמיחה איטית לאורך זמן," אומרת "הוועדה הפדראלית לשוק הפתוח" בהצהרה שפורסמה ב-31 באוקטובר.
#7 פוליטיזציה של עיקולים
אם תאמינו לי ואם לא, היה די רעש לגבי היתוך המשכנתא ופעילות העיקולים הגואה ברחבי המדינה עד שאפילו המועמדים לנשיאות שמו לב לנושא ויצאו בהצהרות משלהם לגבי המדיניות שבאמצעותה יש להתמודד עם המשבר.
באוגוסט, כינה בוב פיסאני, כתב וול סטריט עובר CNBC, את העיקולים "תפוח האדמה החם של העונה הפוליטית". חמש המדינות בעלות העיקולים הרבים ביותר במדינה באותו שבוע גם ייצגו 25% מן הקולות האלקטוראליים הקיימים, או כמחצית מן הקולות האלקטוראליים אשר יזדקקו להם על מנת לבחור את הנשיא הבא.
אך משמעותית יותר מן העמדה של המועמדים לנשיאות היתה הפעילות שננקטה ברמה המקומית על ידי הפוליטיקאים אשר חזרו לפעילות כדי "להציל" את בוחריהם ממצב גרוע.
מושלים, ראשי ערים, מחזיקי תיק הכספים בעיריות, חברי מועצות הערים ובסופו של דבר גם חברי קונגרס היו מעוניינים לארגן מעין צוות משימה כדי לחקור ולבחון את בעיית העיקולים המקומית ולהמליץ המלצות פרוצדוראליות במהלך שנת 2007.
מספר חוקים הוצגו בכל רמות הממשל על מנת להתמודד עם פחדים לגבי עיקולים. אצל רבים מהם הופיעה המילה "הגנה" במקום כלשהו בכותרת, בין אם מדובר היה בהגנה על הצרכן, הגנה על הלווים או הגנה על הלוואת המשכנתא. אצל חלק היה כתוב בכותרת מניעת "הונאת" משכנתא או "תרמית".
מאחר והיתוך המשכנתא אינו מתקרב לסיומו, על משקיעים ורוכשי בתים פוטנציאליים המתעניינים ברכישת בתים באזור מסויים ברחבי המדינה להתעדכן בחקיקה המוצעת אשר תגיע במהלך שנת 2008, משום שחלק מחוקים אלה, אם אומנם יעברו, עשויים להשפיע ישירות על השאלה האם כדאית קניית נכסים בחלק זה של המדינה ובאיזו דרך רכישה זו אומנם כדאית.