מדריך מקוצר לשוכר דירת מגורים

הסכמי שכירות, הינם הסכמים בעלי חשיבות רבה הן למשכיר (בעל הזכויות בנכס) והן לשוכר.

במערכת היחסים שבן שוכרים ומשכירים, השוכרים הם הצד החלש יותר. בניגוד לרבים מהשוכרים, שזהו צעדם הראשון בשוק הנדל"ן, המשכיר בדרך כלל מצויד בניסיון רב ובעורך דין הבקיא בתחום, וייתכן מאוד, כי בחוזה שיתבקשו השוכרים לחתום עליו יהיו מוקשים שיכולים להסב לשוכרים עוגמת נפש, ולעיתים אף לחשוף אותם בפני תביעות כספיות ומשפטיות.

הנטייה של מרבית השוכרים הנה שלא להיעזר בעורכי דין לצורך ליווי וייצוג משפטי בחתימה על הסכמי שכירות. אולם המציאות מוכיחה, כי במהלך הזמן , מתעוררות בעיות רבות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה והסכם השכירות היה מנוסח כראוי,  ובמקרה והשוכר היה מיוצג ע"י עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין. ייצוג משפטי הולם יכול למנוע טעויות, שעלולות לגרום לשוכר להפסדים כספיים ולעוגמת נפש רבה.

הדבר נכון שבעתיים לעניין שכירויות של נכסים מסחריים (חנויות, משרדים, מחסנים, מגרשים וכיו"ב).

במאמר זה אציין, בתמצית, מספר נקודות חשובות ומהותיות שעל שוכר נכס (בין אם הוא מיוצג ע"י עורך דין ובין אם הוא אינו מיוצג) לבדוק טרם החתימה על חוזה השכירות, וכן על נושאים שעליו ליתן דגש על מנת שחוזה השכירות ישרת אותו בצורה הטובה ביותר.

הבעלות על הנכס

·          על השוכר לבדוק מיהם בעלי הנכס, ולוודא, כי השוכר שוכר אותו מבעליו וממי שרשאי להשכירו.

·     על השוכר לברר אם הנכס רשום בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל, והאם הנכס עוקל או מונה לו כונס נכסים.

·    חשוב לציין בעניין זה, כי אם יתברר שהמשכיר אינו בעל הזכויות בנכס (או מיופה כוח של בעל הזכויות), אזי בעל הבית הנכון של הנכס יוכל לדרוש פינוי של השוכר מהנכס ו/או לדרוש מהשוכר תשלום דמי שכירות נוסף בגין השימוש בנכס על אף שהשוכר כבר שילם אותם למשכיר הרשום בחוזה.

·    חובה לעגן בחוזה את זכויות השוכר בנכס גם במקרה והמשכיר ימכור את הנכס. על השוכר להקפיד, כי בהסכם השכירות יופיע סעיף הקובע, כי המשכיר ישמור על מלוא זכויות השוכר גם בזמן מכירת הנכס.

בדיקת מצב הנכס

במקרים רבים, המשכירים (בעלי הנכס) מנסים להעביר את האחריות על נזקים קיימים, או כאלה שהשאירו שוכרים קודמים, על השוכרים החדשים. כדי לצמצם את הסיכוי לכך יש כמה דרכים שבהן ניתן לפעול:

·      בדיקת הנכס בעת קבלת המפתח – חשוב מאוד לבדוק היטב את הנכס, פעם נוספת, במעמד קבלת המפתח (ולא רק בעת החתימה על חוזה השכירות).

·           שיחה מקדימה עם שוכרים קודמים – מומלץ לשוכר לשוחח עם שוכרים קודמים כדי לברר מה מצב הנכס ואם יש בו ליקויים כמו רטיבות או בעיות חשמל.

·           בדיקת מערכות הנכס – יש לבדוק את מצב הנכס על כל מערכותיו, לרבות אביזרים שונים המחוברים בחיבור של קבע כמו ארונות, מערכת מיזוג אוויר וגופי תאורה.

·    בדיקת אינסטלציה וצנרת – יש לבדוק את הברזים, את הצנרת והשירותים. לפתוח את כל הברזים ולבדוק את זרימת המים.

·           חשמל - בדיקת ארון החשמל ומספר נקודות החשמל בנכס בכלל ובמטבח/ון בפרט.

·     מערכת הגז –  על השוכר לברר מתי מערכת הגז נבדקה לאחרונה, והאם היא בטוחה וללא דליפות.

·       מזגן – מיזוג אויר בנכס הנו הכרחי במדינתנו. על השוכר לבדוק את עוצמת המזגן, ואת מספר החדרים שהמזגן מגיע אליהם.

·     פרוטוקול מסירת הנכס - במעמד קבלת החזקה בנכס רצוי לערוך פרוטוקול מסירה שבו יירשם דבר קיומו של כל פגם, בלאי, סדק, וכל ליקוי שיכול לגרור דרישה לפיצוי כספי. מומלץ לתעד את מצב הנכס והתכולה הקיימת באמצעות צילום הנכס.

·           תיקון ליקויים - חשוב להבהיר בחוזה, כי המשכיר אחראי לתיקון כל ליקוי שלא נגרם באשמת השוכר, וכי עליו לתקנם בתוך פרק זמן קצר ככל האפשר.

·     כניסה לנכס נקי מהתחייבויות - בדיקת השוכר, כי הנכס נטול חובות לחברת החשמל, ארנונה, גז, חברת המים העירונית וכיו"ב. קריאת המונים (מים, חשמל) עם קבלת החזקה בנכס.

·     יציאה מנכס נקי מהתחייבויות – עם סיום החוזה, העברת החשבונות על שם המשכיר או השוכר החדש. קריאת המונים (מים, חשמל) עם מסירת החזקה בנכס. לבקש אסמכתאות ואישור המשכיר על סגירת כל ההתחייבויות השוכר כלפיו ו/או כלפי הנכס.

הנאים השכנים בעיניך?

·     רצוי כי השוכר יבקר בנכס מספר פעמים במהלך היום והלילה על מנת להתרשם מהרעש, מהאור הטבעי בנכס וממצבו הפיזי.

·           מומלץ לברר מי הם השכנים בנכס ומה עיסוקם של השכנים (בנכס עסקי).

·           כדאי לבדוק האם צפויים שיפוצים בבניין בו מצוי הנכס או בסמוך לו.

הפעלת בטוחות

ברוב חוזי השכירות, בעלי הדירה מבקשים מהשוכרים בטחונות כדוגמת: המחאות לביטחון, שטר חוב ,ערבים לחוזה ואף ערבויות בנקאיות. מימוש הבטוחות ע"י המשכיר נעשה, לעיתים, בצורה לקויה, ולעיתים אף בצורה אגרסיבית וחסרת תום לב. להלן מספר דרכים אשר יעזרו לשוכר להתמודד עם דרישות המשכיר לקבלת הבטוחות.  

·       מימוש בטוחה רק לאחר מתן הודעה מוקדמת - על השוכר לוודא כי בחוזה נכתב מפורשות כי לא ניתן להפעיל  בטוחות אלה ללא הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, כדי לתת לשוכר הזדמנות להסדיר את החוב ולמנוע מצב שבו המשכיר יממש את הבטחונות.

·     הגבלת סחירות השיקים ושטר החוב – יש להגביל את סחירות השיקים ע"י מחיקת המילה "לפקודת" והוספת המילים "למוטב בלבד". מומלץ להוסיף "לא סחיר" וכן קרוס. יש להגביל את סחירות שטר החוב בצורה דומה.

·           שיק לביטחון - רצוי להקפיד לרשום על ההמחאות "לביטחון", וכן להקפיד לרשום לפקודת מי ההמחאה (חברת חשמל/עירייה וכד')

·     בטחונות בנאמנות עורך דין - מומלץ  לדרוש מהמשכיר, כי כל הביטחונות יופקדו בנאמנות בידיו של עו"ד שיעביר אותם למשכיר רק לאחר הודעה בכתב לשוכר, ורק לאחר שהשוכר לא תיקן את ההפרה.

·     קבלת הביטחונות עם סיום החוזה - בתום השכירות יש להקפיד לקבל חזרה את כל הבטוחות, ולקבל הצהרה מהמשכיר, כי לא נשארו לשוכר כל חובות.

הפרת חוזה השכירות

חוזי שכירות מכילים שורה של סנקציות ו/או פיצויים אשר חלים על השוכר למקרה והשוכר יפר את חוזה השכירות. לרוב הסנקציות אינן מידתיות והנן חלות אך ורק על השוכר. להלן מספר נקודות שעל השוכר ליתן תשומת לב טרם חתימתו על חוזה השכירות.

·     הבחנה בין הפרה קטנה או פעוטה (כדוגמת איחור תשלום ביום או אי המצאת מסמך בזמן) לבין הפרה יסודית של חוזה השכירות (כדוגמת אי תשלום דמי שכירות או אי פינוי הנכס במועד). הסנקציה שתופעל כנגד השוכר תהיה פרופורציונאלית לגודל ההפרה.

·      הפרה יסודית חלה גם על המשכיר (ולא רק על השוכר). הפרה יסודית מצד המשכיר תזכה את השוכר בפיצוי המוסכם.

·     על השוכר לוודא, כי בחוזה נכתב מפורשות, כי פיצוי בגין הפרה יסודית ינתן אך ורק אם נתנה לשוכר הודעה בכתב של לפחות 14 ימים מראש, והשוכר לא תיקן  את ההפרה בפרק זמן זה.

סיכום

חוזי שכירות נכס הנם חוזים משפטיים לכל דבר ועניין, ואולם, הם אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא ברכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.

בפועל, חוזה שכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר רק מקצתם הוזכר במאמר לעיל.

שוכר נכס שאינו עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יתקשה להתמצא בכל הדקויות של חוזה השכירות ובהשלכות הוראות החוזה, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו לשוכר כספים רבים לצד עגמת נפש רבה שתיגרם לו.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.