מאמר ראשון בסדרת דיני מקרקעין: המדריך המלא, השלם והעדכני ביותר לרכישת דירה יד 2

מאמר ראשון בסדרת דיני מקרקעין: המדריך המלא, השלם והעדכני ביותר לרכישת דירה יד 2

כללי:

אנו מפרסמים היום את המאמר הראשון בסדרת מאמרים הנוגעים לעסקאות מקרקעין מסוגים שונים, מאמר זה מהווה מעין מורה נבוכים לכל אדם העומד בפני רכישת דירה. השתדלנו לגעת בכל השלבים בהליך רכישת הדירה, החל משלב המו"מ וכלה בשלב העברת הזכויות בטאבו, כולל הסבר למונחים אותם תשמעו הרבה במקרה והחלטתם לבצע עסקה של רכישת דירה. בעתיד יפורסמו מאמרים נוספים בסדרת מאמרי המקרקעין בהם ניגע בתחום זה מכיוונים שונים, כגון: רכישת דירה מקבלן, קבלת דירה בירושה ועוד סוגים שונים ומגוונים של עיסקאות.

רכישת דירה היא אבן דרך משמעותית בחיינו, כמעט כל אחד מאיתנו, אם זה לבדו (טרם נישואיו) ואם זה יחד עם בן/בת זוגו (לקראת או לאחר הנישואים), מגיע לרגע בו הוא מחליט להתיישב ולרכוש בית אשר ישמש אותו ואת משפחתו להמשך חייהם.

רכישה של דירה הינה עסקה משמעותית ביותר אשר עבור רובנו גדולה במספר מונים על עסקאות רגילות שביצענו בחיינו ועל כן רמת הזהירות, היסודיות וההכנה שעלינו לנקוט בהן הינן חשובות ביותר וקריטיות להצלחת העסקה ורכישת הדירה ללא הפתעות וקשיים מיותרים.

מדריך זה הינו מקיף, מפורט ומעודכן נכון ליום 20.7.2010. אם הינך הולך לרכוש דירה בקרוב, אנו בהחלט ממליצים לקרוא את כולו בעיון רב למרות אורכו, הכלים אותם תוכל לקבל במדריך ישמשו אותך ללא ספק במסלול הנכון לרכישת הדירה. בנוסף, אנו ממליצים לפנות לעורך דין המתמחה בתחום ובעל ידע מתאים על מנת שילווה את העיסקה.

מסלול רכישת דירה:

מוכר מעוניין למכור --- רוכש מעוניין לקנות --- מפגש רצונות (פרסום, הכרות או כל דרך אחרת) ---הצגת הנכס, הגעה למחיר מוסכם לאחר מו"מ עסקי  --- העברת פרטי עורכי דין בין הצדדים (כל צד לוקח עורך דין מטעמו) --- החלפת טיוטות חוזה בין עורכי הדין של הצדדים --- הגעה לטיוטא מוסכמת --- חתימה על הסכם ושאר המסמכים הנלווים (יפויי כח, שטרי מכר ועוד) --- רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש כנגד תשלום מקדמה (בד"כ 10% מסך כל התשלומים) --- שליחת הצהרות מס ע"י עורכי הדין (רכישה, שבח ועוד) --- קבלת שוברי תשלום (מוכר-אישור עירייה, אישור מס שבח, אישור על תשלום היטל השבחה ועוד. רוכש- אישור מס רכישה) --- המשך תשלומים בפעימות על פי לוח תשלומים (בד"כ 2 או 3 תשלומים סה"כ) --- העברת החזקה תמורת התשלום האחרון והשלמת מלוא התמורה --- העברת הזכויות בטאבו/במינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת.

לעניין לוחות הזמנים, בד"כ ממועד החתימה על ההסכם ועד להעברת הזכויות בטאבו, יחלפו 3-4 חודשים בהם על הצדדים למלא את כל מחויבויותיהם על פי ההסכם.   

תיווך בדרך לרכישת דירה:

מתווך הינו הגורם המקשר בין המוכר לבין הרוכש, לרוב המתווך הינו גורם מקצועי שמכיר היטב את שוק הנדל"ן, על כן יכול הוא להביא למימוש קל יותר של המו"מ ולקרב את לידת העסקה. על מנת שמתווך יהא זכאי לדמי התיווך, עליו להיות הגורם היעיל בקשירת עסקת המכר (בעצם עליו להיות הגרם אשר קישר בינך לבין הדירה ובעליה).

פעולתם של המתווכים עוגנה בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996, ובתקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז- 1997.

על פי החוק על המתווך לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת ולמסור ללקוחו "כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך. בפועל ישנם מתווכים אשר נחושים ונמהרים מדי לסגור עסקה ולהרוויח כמה שיותר ממנה ולעיתים יעגלו פינות על מנת להביא לכך, על כן עליך להיות זהיר ביותר בכל הנוגע להתקשרות בדירה שאתה לא סגור ב-100% שאתה רוצה וכמו כן לדעת היטב מהם הסכומים הנהוגים באותו סוג של דירות ובאותו איזור ולהקציב לך סכום מסויים אשר לא תסטה ממנו לאור הצעותיו ה"אטרקטיביות" של המתווך.

ס' 9 לחוק המתווכים במקרקעין מחייב את המתווך להחתים את הלקוח על הסכם הזמנת שירותי תיווך שיכלול לפחות את: שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח, סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה כגון: "שכירות", "מכירה", תיאור הנכס נושא פעולת התיווך, מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב), הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה ועוד.

על פי סעיף 12 לחוק המתווכים, למתווך אסור לערוך ו/או לסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה ולא לייצג את הלקוח במו"מ המשפטי ביחס לחוזה המכר/שכירות.

לגבי דמי התיווך בעסקת מכר, נוהג המתווך לבקש 1.5%-2% משווי הנכס בצירוף מע"מ. כן מקובל כי ככל שעלות הנכס גבוהה יותר, אחוזי התיווך נמוכים יותר.

בעסקת שכירות נוהג המתווך לבקש דמי תיווך בסדר גודל של דמי שכירות לחודש.

לאחר שמצאנו את הדירה הנכונה והמתווך קישר אותנו עם המוכרים, אנו מתחילים בשלב הבדיקות המקדמיות במקביל עם שלב המו"מ. פעמים רבות המו"מ מושפע מהבדיקות והגילוי של העובדות לגבי הנכס, מה זאת אומרת? במידה ובנכס ישנן בעיות שאותן גילינו, אנו יכולים ללחוץ על המוכר להוריד במחיר ולקבל עוד הטבות שונות.

שימוש בשירותי עורך דין:

מומלץ ביותר לשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין. ליווי צמוד של עו"ד המכיר את התחום יכול למנוע אכזבות, תקלות ונזקים כלכליים מיותרים. עורך דין אשר מכיר את החומר המשפטי, הסכנות והקשיים שבהם אתם כרוכשים עלולים להתקל יכול לעגן את האינטרסים של הרוכש, לשמור עליהם ולדאוג לתוצאה הרצויה, שהיא רישום הנכס על שם הרוכש בטאבו נקי מכל שיעבוד, חוב ועיקולים. בד"כ שכר טרחת עורכי הדין בעסקאות יד שניה נע בין 0.5%-1.5% בתוספת מע"מ משווי העסקה.

בדיקות מקדמיות:

בדיקה מקדמית הינה הנושא החשוב ביותר אשר על אדם המעוניין לרכוש דירה לבצע (עדיף ע"י עורך דינו) על מנת לדעת היטב מה הוא הולך לרכוש. מדובר בפעולות אשר תוצאותיהן יכולות לשקף מעין תמונה ברורה על מצבה המדוייק של הדירה ולהעמיד את הרוכשים במצב בו הכל ידוע והכל גלוי ולהם נותר רק האם הם מעוניינים בדירה או לאו בהתחשב בהעדפותיהם ובשיקולים העסקיים שלהם. ישנן אי אילו בדיקות מקדמיות שעלינו לערוך:

מצב הדירה מבחינה חוקית ותכנונית- על פי דבריו של השופט א' מקובר בפס"ד ע"א 751/89, עוה"ד המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור לקוח, אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא, לפי העניין (וועדה לתכנון ובניה, מחלקת הנדסה בעיריה, מינהל מקרקעי ישראל וכו').

מדברים אלו ניתן להבין כי לנושא הבדיקה המקדמית של הזכויות והמצב החוקי של הדירה יש חשיבות מכרעת בשאלה האם להתקשר בעסקה לרכישת הדירה או לאו.

זכויות: ברכישת דירה ישנו כלל: יזהר הקונה! בטרם החתימה על הסכם רכישה של דירה בפרט ורכישה כלשהי בכלל, יש לבחון את זכויותיו של המוכר והאם אכן ביכולתו להעביר על שם הרוכש את הקניין, שאותו הוא מתיימר למכור, הרוכש חייב להיות זהיר. על מנת לבחון בדיוק רב את מצב הזכויות בדירה ואת מצבו המשפטי של הנכס הינך יכול למצוא בדף רישום של מרשם המקרקעין, המכונה בשם "נסח טאבו", זהו המקור הרשמי והמעודכן לפרסום הזכויות במקרקעין ואליו אנו נתייחס בבואנו לבחון את מצב הזכויות בדירה. את העתק נסח הטאבו ניתן להשיג באתר משרד המשפטים תמורת תשלום זעום והוא פומבי. בנסח אתה יכול גם לראות מה שטח הדירה המדוייק ובכך להמנע ממצג שווא של המוכרים. במידה והנכס בבעלות מנהל מקרקעי ישראל ובחכירה של המוכרים, עליך להשיג את "אישור מצב זכויות" שהינו פרטי החוכרים אשר מונפק על ידי מנהל מקרקעי ישראל. ההבדל בין הטאבו למנהל הוא חשוב ומשמעותי, לעסקה בטאבו יש דרישות שונות ותוצאות אחרות מאשר לעסקה במנהל מקרקעי ישראל, ראשית ההבדל הוא בזכות המוקנית. בטאבו מדובר בבעלות, לעומת זאת במנהל מדובר בזכות חכירה. את החכירה אפשר להוון (מעין הסדרה) ל-49 שנים וכך לא לשלם כל שנה דמי שכירות. לעומת זאת בטאבו הבעלות הינה מוחלטת ואין צורך לשלם עבור הזכות מלבד בזמן רכישתה. כמו כן המסמכים אותם צריך להכין לצורך קיום ורישום העסקה שונים אליהם נתייחס בהמשך. לסיום, לאחר שנסח הטאבו נבחן היטב, הנכס הרשום אומת מול הנכס בו ביקרתם, לא זיהיתם הפקעות, שיעבודים וכו' ואתם יודעים היטב מה הזכויות הנרכשות בדירה, ניתן לעבור לשלב הבא והוא זהות המוכרים.

זהות המוכרים: שלב בדיקת הזכויות זהו שלב נוסף שעלינו לעבור בטרם אנו ניגשים לשלב החלפת טיוטות החוזה. בעלי הקרקע הם האנשים איתם עליך להתקשר, עליך לבדוק בדיוק רב טרם ההתקשרות מיהם בעלי הזכויות בדירה (שמות מלאים כפי שמצויינים בת.ז. ובנסח+ת.ז.) ומה טיבן של זכויות אלו ולוודא כי הם אלו אשר מוכרים לך את הדירה, כל אדם אחר המתיימר לבצע עיסקה בנכס נכנס לנעליים לא לו, שכן רק לבעלים של המקרקעין מותר להתקשר בעסקה לגביהם והוא מקור הסמכות לעניין זה. כמו כן יכול להיות מצב בו המוכרת היא חברה ולכך יש השלכות מסויימות.

זהות הנכס: זיהוי מדוייק של הנכס הנמכר הינו שלב נוסף בבדיקת הממכר (מספרי גוש, חלקה ותת חלקה, כתובת) ומהות הזכות הנמכרת בנכס (בעלות, חכירה לדורות, דיירות מוגנת וכדומה). חשוב לצרף תשריט עדכני של הנכס הנמכר על מנת להסיר ספקות ולמנוע ויכוחים.

שיעבודים: רוכש דירה מעוניין לרכוש דירה שהינה נקייה מכל חוב או שיעבוד. בנסח הטאבו ו/או באישור מצב הזכויות תוכל גם לגלות האם ישנם עיקולים, שיעבודים, הפקעות והערות שונות לגבי הדירה על מנת שתוכל להעביר את הזכויות ללא כל קושי. הצורך לדעת ולברר מראש האם אחד מהנ"ל רשומים בנסח הינו משמעותי ביותר ורוכש אשר לא מודע למצב הנכס בפן החוקי שלו, עליו לא להתקשר בעסקה לרכישת הדירה שכן הוא רוכש "חתול בשק" ועלול לעמוד מול "שוקת שבורה" לאחר מכן כשירצה להעביר את הדירה על שמו בטאבו. כמו כן יכול הרוכש להפסיד חלקים מהרכוש שלו על ידי הפקעות שונות שיוטלו על הדירה. חשוב לציין, כי למרות שעל נכס מסויים רשומה משכנתא, עדיין ניתן להשלים את העסקה על ידי קיום הליך מסודר בו המוכר מסלק את המשכנתא על ידי התקבולים אותם הוא מקבל מהרוכש, בתמורה לרישום הערות אזהרה לטובת הרוכש והבנק של הרוכש, עורכי הדין שיערכו את הסכם המכר יתפרו את ההליך כך שהעסקה תוכל להתקיים למרות זכויות צד שלישי בנכס (בנק המוכר).

חריגות בניה: לדירה יש תוכניות מקוריות אשר מצויינות בתיק הבניין, כל בנייה נוספת מלבד התוכניות המקוריות מצריכה אישור בניה מטעם הרשות המקומית. בניה שלא במסגרת אישור נחשבת חריגת בניה והיא בבחינת מעשה פלילי אשר יכול להגיע לעיתים גם לכתב אישום. הרוכש גם צריך לוודא האם ננקטו אי אילו הליכים כנגד המוכרים בכל הנוגע לצווי הריסה הקשורים לדירה, בדיקה כזו ניתן לערוך בתיק הבניין שמאוחסן במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית. בנוסף ניתן ואף רצוי לשכור שירותיו של מהנדס מוסמך על מנת שיבדוק את מצבו התכנוני הנוכחי של הנכס לעומת התוכנית המצויה בתיק העירייה וכן יוודא כי אין בה ליקויי בניה ומומים שחשוב שתהיו מודעים לקיומם.

בדיקה הנדסית של הנכס: סטנדרט הבנייה עולה ואיכות החומרים הולכת ומשתפרת במשך השנים. לעומת זאת, הזמן לא מטיב עם הבניינים הקיימים. התיישנות הבתים יכולה לבוא לידי ביטוי בצינורות מתפוצצים, כשהטיח מתקלף, הקירות החיצוניים משחירים וכו'. מדובר בשיפוץ שיכול להגיע לאלפי דולרים. גם בדירות חדשות ניתן למצוא ליקויי בניה, על כן, בדיקה הנדסית של מהנדס מומחה בעלות נמוכה יחסית יכולה לחסוך מהרוכש הרבה מאוד כספים בעתיד.

בדיקות שונות נוספות- ישנן עוד בדיקות מומלצות שכדאי לבצע, חלקן יותר משפטיות וחלקן נוגעות לפן היומיומי של השימוש בדירה, לפני כן, חשוב לומר כי מוכר יהיה אחראי כלפי ליקויים הקיימים בדירה וידועים לו ולמרות זאת לא גילה אותם לרוכשים ואילו בקשר לליקויים שבאמת ובתמים לא היו ידועים לו והוא לא גילה אותם לקונה, לא תחול על המוכר אחריות וזה חלק נכבד מהסיכון שהקונה לוקח על עצמו בעת רכישת הנכס:

א.     מסמכי רישום הבית המשותף- חשוב לבדוק את צו הבית המשותף ואת תקנון הבית (לשכת רישום המקרקעין האיזורית). בהם מוגדרות הזכויות והחובות שיש לכל אחד מבעלי הדירות כלפי רעהו. (מי זכאי לנצל אחוזי בניה שנותרו וכו'). תקנון הבית המשותף רקע כללי: בית משותף הינו מבנה קבע שיש בו לפחות שתי דירות, כשהוא עומד על חלקה נפרדת ורשום בפנקס הבתים המשותפים (ס' 52 לחוק המקרקעין). אם הינך רוכש מיועד של דירה בבניין משותף, מומלץ ביותר לעיין במסמכי התקנון המשותף של הבניין, על מנת שתכיר את כל התנאים וההסדרים לגבי הרכוש המשותף והמוצמד השייך לבניין. לכל בית משותף יש חלק הנקרא ה"רכוש המשותף", חלק זה כולל את כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, לרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, מעליות ,מקלטים וכיוצ"ב. מדובר לרוב במתקנים המיועדים לשרת את כל בעלי הדירות בבית המשותף או מרביתם. (ס' 52 לחוק המקרקעין). איך אנו יודעים מה חלקנו ברכוש המשותף בהיותנו בעלי דירות בבית המשותף? באופן כללי, ניתן לומר כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף (סעיף 55א' לחוק המקרקעין). ברכוש המוצמד ניתן לבצע עסקאות אך ורק אם חלה על החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה ולא ברכוש המשותף כשלעצמו, כלומר, לא ניתן למכור חנייה שהוצמדה לאחת הדירות לדייר אחר שאיננו דייר הבית המשותף, כיוון שהיא חלק מהרכוש המשותף ולא עומדת כשלעצמה לעניין עסקת מכר. למרות זאת, השכרה של חלק מהרכוש המשותף אשר הוצמד היא אפשרית. התקנון המוסכם לעומת התקנון המצוי: בעלי הדירות רשאים לערוך הסכם ביניהם בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם של בעלי הדירות בבית המשותף וברכוש המשותף. התקנון יסדיר נושאים שונים בין בעלי הדירות בבית המשותף, לרבות הצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת, חלוקת ההוצאות בבית המשותף וכו'. במידה ובחרו הם שלא לערוך תקנון מוסכם, הרי שבמקרה כזה יחולו על אותו הבית הוראותיו של התקנון המצוי. אדם המעוניין לצפות בתקנון רשאי לעשות כן והדבר מומלץ למי שעומד לקנות דירה, שכן במידה ולאותו בית משותף נערך תקנון מיוחד, הרי יכולה לצוץ איזו הוראה אשר תגביל אותו מלעשות שימוש כלשהו בנכס וברכוש המשותף המוצמד לו ולכן שווה לערוך את הבדיקה כאמור. כמו כן חשוב להדגיש, כי לתקנון המוסכם משמעות רבה ביחס לזכויות ברכוש המשותף ובתכנונים עתידיים לתוספות בנייה בבית המשותף ועל כן יש לייחס לו חשיבות כבדת משקל.

ב.     מטרדים שונים- ישנם מטרדים שונים ומגוונים אשר יכולים לצוץ לאחר רכישת הדירה, בדיקות מסויימות יכולות למנוע את הגילוי המאוחר, לדוגמא: איתור אנטנות סלולאריות- ישנם אתרים אשר ניתן לדוק מיקומן של האנטנות, כדאי ורצוי לערוך את הדיקה לגבי הדירה שהינך אמור לרכוש כדי לדעת שאתה לא הולך לגור קרוב מדי לאנטנה סלולארית. קרב לכבישים מהירים ומרעישים, רטיבויות, קרבה למסלולי נחיתה והמראה של שדה תעופה, מזבלות, מבני תעשייה וכו'.

ג.      האם ישנם שטחים פנויים המצויים בסמיכות לדירה, ומה התכנון העתידי לגביהם- הסיבה לכך הינה שאדם יכול להגיע לדירה אשר נוף מרהיב נשקף מחלון המרפסת בה, אך הוא לא יודע שעוד חודש חודשיים או שנה אמור להבנות ממש מולו עוד בניין אשר ישנה את התמונה לחלוטין. את הבדיקה כאמור ניתן לערוך במשרד הוועדה המקומית לתכנון ובניה, המצוי בכל רשות מקומית ולבדוק את התוכניות הנוכחיות של האיזור ובייחוד את התוכניות העתידיות. את הבירור תוכלו לעשות בעצמכם ו/או באמצעות אדריכל ו/או מהנדס בניין המתמצא בתוכניות מעין אלו.

ד.      לגבי השכנים- האם ישנם שכנים אשר ייחשבו בעיניך כ"חריגים"? לדוגמא: בעלי עסקים אשר עובדים מהבית ומקבלים קהל: רופאי שיניים, קוסמטיקאיות ועוד. הרעש וכמות המבקרים הינם נגזרת של העובדות הללו, על כן, קח את הנושא לתשומת לבך ובחן אותו סובייקטיבית, האם הוא מפריע לך או האם אתה יכול לחיות איתו בשלום.

ה.     מועד פינוי הדירה- מתי מתכוונים המוכרים לפנות את הדירה על מנת להעביר אליכם את החזקה והאם מועדים אלו מתאימים לכם?

ו.       במידה ומדובר בשכונה חדשה- האם ישנם מבני ציבור באיזור, בתי ספר, מתנ"ס, צופים, קופות חולים, קווי אוטובוס וכו' אשר ימלאו את הדרישות שלכם.

ז.      רכוש משותף- אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף ושייכים לדירות הבניין? כיצד מוסדר הנושא של הרכוש המשותף בבנין? הכניסה לבניין, מחסנים, גישה לגג וגג הבניין עצמו (שהרי הגג יכול לשמש אתכם לצורך מיקום מזגנים, דוד שמש, צלחות לווין וכו' ולכן הינך מתבקש לברר את זכויותיך לגשת לגג לצורך תחזוקה וכו').

ח.     הצמדות- חניות לרוב מוצמדות לדירה מסויימת. בנסח הטאבו תוכלו לראות את הדירה הרשומה ובנוסף הצמדה של חניה או כל שטח משותף אחר ולפי זה לדעת את זכויותיכם בה, ישנם מוכרים אשר טוענים כי יש להם חניה בבית מסויים, אך בנס הטאבו החניה לא רשומה ולא מוצמדת לדירה הספציפית ולכן מבחינת קניינית החניה לא שייכת להם. לכן מלבד הבדיקה בנסח הטאבו עליכם לבקש לראות תשריט של הבניין על מנת לראות מי איזה חניה היא שלכם ולסמן אותה, מומלץ לצרף את התשריט כנספח להסכם. כמו כן, יכול להיות מצב בו הרכוש המשותף מוסדר בתקנון הבית המשותף (במידה ומדובר בבית משותף), לעניין תקנון הבית המשותף ראה סעיף נפרד בהמשך.

ניהול מו"מ:

בספרו של מרקוס דוד כץ "חייבים רוצים יכולים" (בהוצאת חמד ידיעות אחרונות) מתאר המחבר את תפיסתו לגבי ניהול מו"מ. 3 הפעלים הבאים מרכיבים כל מו"מ: חייבים- מדובר בניהול מו"מ מנקודת חולשה. רוצים- מדובר בניהול מו"מ מנקודה מאוזנת כי נחמד שיהיה אבל לא חייב כיוון שקיימת אלטרנטיבה. יכולים- מדובר בניהול מו"מ מנקודת עוצמה, אני לא חייב אבל אם ארצה אוכל.

בפן החוקי של ניהול המו"מ, ס' 12 לחוק החוזים (חלק כללי) מטיל אחריות על צדדים לעסקה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בתהליך המו"מ לקראת חתימת החוזה ואף מעניק פיצויים בעד הנזק שנגרם לצד שנהגו כלפיו שלא בתום לב עקב המו"מ ועקב כריתת החוזה.

בפן המעשי של המו"מ, לפני שנכנסים למשא ומתן צריך לקבוע את היעד ואת התקציב הסופי שכן לא רצוי לחרוג מהתקציב שבו אנו יכולים לעמוד. כמו כן שימו לב שהסכום אותו תידרשו לשלם למוכר לא יהיה הסכום הסופי אותו תשלמו על הרכישה אם כי רק חלק ממנו, שכן לסכום זה מתלוות הוצאות רבות: תשלום למתווך, עו"ד, שיפוץ, תשלומי מס רכישה ועוד. לקבלת תמונה נרחבת יותר של ניהול משא ומתן רצוי גם ללכת לסגירת העיסקה עם אדם שאינו קשור רגשית לעסקה. אדם זה יוכל להאיר את עינינו בחסרונות המצויים בעסקה. בנוסף מוטב לא לא לחתום על זכרון דברים וכדומה שיסנדלו אותך ולההשאיר פתח מילוט. בכל חוזה יש להשאיר מספר סייגים שיאפשרו אפשרות נסיגה, במידה והתנאים משתנים וכמובן שכדאי להיות מוכן עם מקורות זמינים של הכסף, על מנת לא להחמיץ הזדמנויות חד פעמיות. בפסיקה נקבע כי משא ומתן איננו מטיל חובה לכרות חוזה. צד הנכנס למשא ומתן נוטל סיכון כי המו"מ לא יניב בסופו של יום חוזה. כלל זה נובע מהרעיון של חופש החוזים במובנו השלילי- קרי, החופש לא להיות כבול כל עוד לא הביע הצד גמירות דעת לכרות חוזה. בנוסף נקבע כי שיקולים לגבי כדאיות העסקה הינם סבירים ולגיטימיים כאשר ההסכמות בין הצדדים לא הגיעו לכדי הסכם מחייב.

זכרון דברים:

חשוב לציין כי בהקשר חתימה על מסמך "זכרון דברים" יכולה להביא אחד הצדדים ל"לידת" עסקה למרות שעדיין לא בשלו התנאים לחתימה (בדיקות מקדמיות בטאבו, בתיק הנכס בעירייה וכו'), שכן כפי שכבר נאמר קודם לכן מדובר בהתחייבות לכל דבר ורוכש אשר עדיין לא "בשל" יכול למצוא עצמו חתום על הסכם לכל דבר מבלי שבאמת הוא יודע את טיב הנכס וכאשר הוא מוגבל. זכרון הדברים מעגן את הרצון בביצוע העסקה בכתב. בפסיקה נקבע זכרון הדברים הוא הסכם מחייב לכל דבר והפרתו של זכרון הדברים יכולה לעלות בפיצויים כספיים או בצו לאכיפת ההסכם על ידי בית המשפט.  

מבחינת מיסוי, על פי חוק מיסוי מקרקעין יום החתימה על הסכם זכרון הדברים הוא יום מכריע וכבר מיום זה יש לספור 30 יום עד לדיווח לרשויות המס (מס רכישה, מס שבח וכו').

לסיכום עניין זכרון הדברים, מומלץ מאוד לרוכש פוטנציאלי שלא לחתום על מסמך זה או דומיו כגון: מזכר הבנות, פיסה של נייר וכו', שכן הדבר יכול לחייב אתכם לרכוש דירה שאתם לא יודעים את המידע החשוב ביותר לגביה. כמו כן, ביטולו של זכרון דברים עלול להערים קשיים רבים על המבטל, כגון: תשלומי פיצויי הפרה לבעל הנכס ולגורמים נוספים שהסתמכו על ההסכמות בזכרון הדברים. מצאתם דירה שאתם מעוניינים בה, פנו לעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן שינהל עבורכם את הליך הרכישה בצורה מסודרת, שקופה, בטוחה ואחראית.

משכנתא:

משכנתא היא זכות בעלות על נכס, קרקע, בית, דירה וכדומה, שנותן מקבל ההלוואה כביטחון לפירעון של ההלוואה. לקיחת משכנתא הינה לרוב ההלוואה המשמעותית ביותר אותה ניקח במהלך חיינו. לפני לקיחת המשכנתא על הרוכש לזכור מספר דברים חשובים על מנת שיוכל לבחון האם הוא יכול לעמוד בהחזרים החודשיים ולכן חשוב שהרוכש יבחן את היכולת הכלכלית שלו:

בדיקה נכונה של ההכנסות מול ההוצאות, יכולה להראות לרוכש מה יכולת ההחזר שלו לטובת המשכנתא, לרוב סכום זה נגזר כתוצאה מהחלפת השכירות החודשית במשכנתא. פעמים רבות, זוגות צעירים לוקחים משכנתא מעל יכולתם הכלכלית ולאחר מספר שנים לא עומדים בהחזרי המשכנתא. על מנת להמנע מכך יש להערך מראש. לאחר שהרוכש בדק את יכולת ההחזר שלו כדאי לו בנוסף לבדוק האם יש בידיו קרן השתלמות, קרן פנסיה, תוכנית חיסכון עתידית או כל סכום של כסף עתידי אותו הוא מעוניין לנצל לטובת המשכנתא. לאחר הבדיקה הכלכלית של יכולת ההחזר שלו והצפי לכספים עתידיים יוכל הרוכש לקבוע מהו סכום המשכנתא אותו הוא יכול לקחת ועל פי זה יבחר הרוכש את הנכס אותו הוא מעוניין לרכוש.

חוזה המכר:

רוכשים שונים נוטים לחשוב בטעות, כי הליך רכישת הדירה מתחיל בהחלפת טיוטות החוזה בין הצדדים, אך לא כן היא. השלב בו מעבירים טיוטות של ההסכם עליו יחתמו הצדדים הינו שלב אמצעי במסלול המלא של העיסקה. חשוב מאוד לדעת, טרם שלב הטיוטות ישנם שלבים קריטיים וחשובים לא פחות להצלחת העסקה, כגון השלב של המו"מ המסחרי, שלב הבדיקות המקדמיות (ראה לעיל) ועוד. חשוב להעזר בשלב זה בעורך דין אשר מייצג את הצד שלך בעסקה. לעיתים על מנת להפחית בהוצאות בוחרים הצדדים בצד אחד שייצג את שניהם, הדבר בעייתי מאחר וכל צד זקוק לעורך דין אשר ייצג את האינטרסים שלו ויפנה את תשומת לבו לבעיות ולסכנות הקיימות בעסקה וכאשר עורך דין מחוייב לשני הצדדים יכול להיגרם ניגוד אינטרסים. כאשר אתה מגיע לשלב הטיוטות, עליך כבר לדעת את התשובות עבור מספר שאלות עיקריות, אם מבחינת הזכויות המשפטיות של הנכס, התכנוניות, הרכוש המשותף ועוד (מעין הוצאת כל השלדים מהארון). המכנה המשותף לכל המרכיבים הללו הינם שלאחר החיבור של כולם, במערכת האיזונים של כדאיות העיסקה, הגעת למסקנה כי אכן ברצונך להתקשר בעסקה לצורך רכישת הנכס למרות או בזכות כל מה שגילית על הנכס בשלבים המוקדמים של העסקה. חשוב מאוד לכל רוכש להכיר היטב את החוזה עליו הוא הולך לחתום. לא מדובר בד"כ בחוזים ארוכים מדי (10 עמודים בממוצע) וכתובים בשפה פשוטה למדי, לכן מומלץ מאוד לשבת ולקרוא את כל ההסכם ולהכיר כל תנאי, הוראה והסבר שישנם בו. מטבע הדברים כמובן שאין לחתום על חוזה שאינך מכיר. צריך להיזהר מסעיפים שבהם ניתן למוכר לדחות באופן חד צדדי את המועד להעברת החזקה של הדירה, או לשנות את הדירה בתקופה שעד העברת החזקה שכן אתם חשופים לבעיות מיותרות. כמו כן חשוב לוודא כי בחוזה ישנם מנגנוני הגנה שמטרתם להעלות את הסיכויים שהחוזה יקויים והעסקה תקויים ובנוסף להבטיח כי במקרה הפרה מצד מסויים לצד שכנגד ייגרם נזק מינימאלי ואפשרות להחזיר המצב לקדמותו כאילו ולא היתה ההפרה.

מה החוזה צריך לכלול בבסיסו: פרטי הצדדים: פרטי המוכרים- שם+ת.ז., פרטי הקונים- שם+ת.ז., פירוט אופן התשלומים, חברה בע"ה ו/או שותפות שמות מורשי החתימה ובעלי המניות. תיאור הדירה: סוג הדירה (קרקע/גן/דירה רגילה/פנטהאוז וכו') קומה, פירוט תכולת הדירה, גודל ופירוט ההצמדות. הצהרות המוכר: לגבי הזכויות בנכס, לגבי מצבה הפיזי של הדירה (לרבות תקינות של תשתיות המים, החשמל, הדוד והביוב והעדר ליקויים), לגבי המצב התכנוני והמשפטי של הדירה (היעדר חריגות בניה וכו'), במידת הצורך אם הרוכש לוקח משכנתא- התחייבות המוכר לשתף פעולה עם הבנק המממן את העסקה של הרוכש. הצהרת הרוכש: כי ביכולתם הכלכלית לרכוש את הדירה וכי הכספים יועברו במלואם ובמועדם, על כוונתם להעזר באמצעי מימון. תכולת הדירה הכלולה במכר: ארונות מטבח, מזגנים, סורגים, ריהוט אם כך נסגר, מאווררי תקרה, נברשו למיניהן וכד'. תמורה: סעיף התמורה הינו סעיף חשוב ביותר, עליך כרוכש לדאוג שהתמורה עבור הדירה תהיה ברורה וסופית. האם המחיר של הדירה כולל את כל הסכומים הנלווים או שפתאום יצוצו עלויות (עבור הדירה, לא מדובר בעלויות שעליך כרוכש לקחת בחשבון כגון: מיסים, שיפוץ וכו') נוספות שהמוכר ידרוש. כמו כן חשוב שתאריכי התשלומים (לוח התשלומים ראה להלן) ברורים, מוסכמים ומתואמים. חיוב "מותנה"- עו"ד טוב שדואג לאינטרסים של לקוחו יכניס בסעיף התמורה את עיקרון התמורה המותנית, כך שכל סכום יועבר בתנאי שהמוכר יבצע פעולה גם כן לצורך קידום העסקה (יציג אישורים, יסלק משכנתא וכו'), כמו כן אי קיומו של התנאי המתלה דוחה אוטומטית את תשלום התמורה מצד הרוכש ובכך הרוכש מגן על עצמו גם כן. סעדים ופיצויים במקרים של הפרות שונות: על כל יום פיגור במסירת החזקה- סכום כסף קבוע מראש. על איחור בתשלום- ריבית מוגדרת שתתווסף ממועד האיחור. פיצוי מוסכם ללא הוכחת נזק במקרה של הפרה יסודית של ההסכם (בד"כ 10% מערך העסקה) כמו כן חובה לצרף בטחונות להגנת הצדדים ולקיום ההתחייבויות ההדדיות כגון: יפוי כח בלתי חוזר ממוכר לקונה ועוד. לוח תשלומים: בנייה של לוח תשלומים נכון הינה חשובה מאין כמותה, הלוח צריך לשקף את אבני הדרך העיקריות בעסקה, הווה אומר, החל מיום החתימה בו מועברת המקדמה בת 10% תמורת רישום הערת אזהרה לטובת הקונים, ממשיך בפעימות נוספות בהן מועבר חלק מהסכום תמורת אישורים ומסתיים בתשלום יתרת התמורה תמורת העברת כל האישורים מצד המוכרים והמפתח (החזקה בנכס) עובר לידי הרוכשים. אם הרוכש לוקח משכנתא לוח התשלומים חיב להיות מאושר על ידי הבנק אשר מעניק את המשכנתא שכן הוא זה שיעביר את הכספים. נאמנות: הותרת סכום מסויים (בד"כ כמה עשרות אלפי שקלים) מתוך כלל התמורה בגין הנכס, בנאמנות בידי אחד מעורכי הדין המלווים את העסקה, לצורך הבטחת הפירעון של כל המיסים והחבויות של המוכרים תוך כדי שמוכר נתן הרשאה בלתי חוזרת (לא יכול להתחרט) לעו"ד הנאמן לשלם מהסכום המופקד בידיו הנאמנות את התשלומים הנ"ל (כלומר אם המוכר לא ישלם את המיסים שהוא מחוייב לשלם ולכן העיסקה לא יכולה להרשם, ייקחו את הכספים מתוך הנאמנות על מנת להשלים את העיסקה ולרשום את הזכויות לטובת הרוכש). תשלומים לרשויות המוטלים על המוכר: (מס שבח, מס מכירה אם חל, היטל השבחה לרשות המקומית אם הוטל עד ליום החתימה על ההסכם וכו') תשלומים לרשויות המוטלים על הרוכש: מחיר הדירה, מיסים (מס רכישה, היטל השבחה לרשות המקומית אם הוטל ממועד החתימה על ההסכם), אגרות בגין הרישום בטאבו של הערת אזהרה, המשכנתא והרישום הסופי של הבעלות. מועד העברת החזקה בדירה: לקובע מועד מוסכם להעברת החזקה בדירה עליו יוכלו להסתמך גם המוכרים וגם הרוכשים (בד"כ לאחר התשלום האחרון של התמורה).

עוד לעניין התשלומים: לעיתים למוכר יש משכנתא על הנכס שרשומה לטובת הבנק שנתן לו את ההלוואה. הדבר בעייתי מאחר ובמקרה שכזה הזכויות על הנכס אינן נקיות ובכל זאת אנו רוצים לרכוש את הנכס, תשלום של כספים למוכר במצב שכזה יבוצע בצורה בה המוכר יפדה את המשכנתא שלו באמצעות הכספים שיעביר לו הרוכש, עבור הדירה (בד"כ התמורה הראשונית משמשת את המוכר לצורך סילוק המשכנתא), הכספים עוברים ישירות מהרוכש לטובת הבנק של המוכר שלטובתו רשומה המשכנתא כנגד הצגת מכתב כוונות (התחייבות של הבנק של המוכר לטובת הרוכש ו/או הבנק שנותן לו משכנתא) של הבנק המורה על הסכום שנותר למוכר לפרוע ועל הסכמתו לסלק את המשכנתא במידה ויקבל את הסכום כאמור. זו בעצם הדרך בה מגשרים על הבעייתיות בנושא זה, שכן בצורה זו מובטחים גם הבנק של המוכר שיקבל את הכסף ישירות מהבנק של הרוכש וגם הבנק של הרוכש שמקבל הבטחה שירשמו מיד עם סילוק המשכנתא הראשונה משכנתא לטובתו. 

הערת אזהרה: 

הערת האזהרה מעוגנת בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין. לרישום הערת האזהרה יש 2 מטרות:

1.     למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם רוכש א' להתקשר בעסקה סותרת עם רוכש ב' לגבי אותו הנכס הערת האזהרה ובכך בעצם משמשת למעשה כאמצעי הגנה על כספו של רוכש מקרקעין בתקופה שבין חתימת החוזה ועד לרישום הנכס על שמו בטאבו.

2.     להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין באותו הנכס כי ישנה התחייבות מצד בעל הנכס לעשות בהם עסקה או להמנע מלעשות בהם עסקה באמצעות הפנקסים הפתוחים לעיון הציבור. המידה ובנסח הטאבו אנו רואים כי רשומה הערת אזהרה לטובת רוכש אחר מוקדם בזמן, אנו ניזהר מלהתקשר עם המוכר בעסקה נוספת שכן אז זכותנו בנכס לא תמומש אלא אם תוסר ההערה כאמור.

את רישום הערת האזהרה מבצעים בלשכת רישום המקרקעין של אותו מחוז בו רשום, על מי שמבקש לרשום הערה לצרף בקשה לרישום הערת אזהרה בתוספת תשלום אגרה (את המחירים המעודכנים ניתן לראות באתר משרד המשפטים). הרישום הוא טכני ומתבצע בדרך כלל במקום ומיד לאחריו מקבל המבקש אישור על רישום הערת אזהרה. מאותו רגע כל אדם אשר יבקש להוציא נסח רישום של הנכס יראה שרשומה הערת אזהרה ולטובת מי היא רשומה.

חשוב לציין כי ישנם מספר פנקסים בהם רשומים נכסים במדינת ישראל: בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בספרי החברה המשכנת, במינהל מקרקעי ישראל וכו'.

מקום בו הנכס לא רשום בטאבו הרי שלא ניתן לרשום "הערת אזהרה" במשמעה דלעיל, אלא קיימות חלופות כמפורט להלן-

אצל רשם המשכונות- רישום משכון או רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.

בחברה המשכנת- רישום "הערה" בספרי החברה המשכנת.

במינהל מקרקעי ישראל -  הגשת בקשה להעברת זכויות חכירה. במקרה כזה נרשמת "הערה" בספרי המינהל כי התבצעה עסקה לגבי אותם מקרקעין או "הערה" על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית.

מסמכים לצורך השלמת העסקה והעברת זכויות:

לאחר שהושלמו כל השלבים הקודמים בעסקה, מגיע שלב העברת הזכויות בדירה על שם הרוכשים. עלינו לזכור כי מעת החתימה על ההסכם, ועד לתשלום האחרון של התמורה מצד הרוכשים, עדיין הנכס רשום על שמם של המוכרים. בעת השלמת מלוא סכום התמורה, עוה"ד המלווים את העסקה, הן מצד הרוכשים והן מצד המוכרים, מגבשים מעין אוסף של מסמכים אשר נדרשים לצורך העברת הזכויות. על כן, על מנת להבטיח את זכויותיך כרוכש בעסקה של רכישת דירה, עליך לוודא כי מלבד קבלת המפתח לדירה שרכשת, יש בידך את כל הניירת והמסמכים הדרושים להעברת הזכויות בדירה על שמכם בטאבו, במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי המקרה.

להלן הרשימה של המסמכים:

 במידה והנכס רשום בטאבו:

1. אישור על תשלום/פטור מתשלום למס שבח.
2. אישור על תשלום/פטור מתשלום למס מכירה ומס רכוש (במקרים מסויימים בלבד).
3. שטרי מכר חתומים בידי 2 הצדדים וחתומים על ידי עורכי הדין.
4. ייפוי כח בלתי חוזר- מוכרים, לכך שהמוכרים מאשרים לרשום את הנכס לטובת הרוכשים.
5. ייפוי כח בלתי חוזר- רוכשים, לכך שהרוכשים מאשרים לרשום את הנכס לטובתם.
6. אישור עיריה על העדר חובות של ארנונה והיטל השבחה על הנכס מטעם המוכרים, מופנה לרשם המקרקעין.
7. אישור על סילוק משכנתא חתומים על ידי הבנק שלטובתו ניתנה (אם הייתה רשומה).
8. שטרות ביטול המשכנתא ערוכים וחתומים כדין על ידי הבנק של המוכרים.
9. ייפוי כח לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש (בחתימת המוכר ומועברת לב"כ הרוכש).
10. ייפוי כח למחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת הרוכש (במקרה של הפרת ההסכם מצידו (ניתן בנאמנות לב"כ המוכר).

במידה והנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל, יש לצרף גם את המסמכים הבאים:

1. שטרי העברת זכות שכירות (במקום שטרי מכר).
2. בקשה חתומה על העברת זכות השכירות מצד מוכר הנכס.
3. אישור של המנהל לביצוע העסקה.
4. אישור של רשם המשכונות.
5. אם הקרקע לא עברה היוון, אז צריך להוסיף גם אישור תשלום לדמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה.

מיסים והיטלים:

מס רכישה מבט כללי: מס רכישה מוטל על כל רוכש דירה למגורים. לאחר שתשלם מס רכישה כאמור לא תידרש לשלם מס נוסף לאוצר המדינה בגין רישום הדירה בטאבו. על רוכש דירת מגורים מוטל החובה להצהיר על רכישת הדירה למשרד מיסוי מקרקעין האיזורי, שהדירה בתחומו, על גבי טופס 7002 (להלן: "ההצהרה"). יש 2 דרכים להגיש הצהרה זו:

א.     בתום 30 יום מרכישת דירת מגורים יש להצהיר על רכישת הדירה לאחר הגשת ההצהרה למשרד מיסוי מקרקעין האיזורי יקבל הרוכש ו/או בא כוחו, שומת מס רכישה, שאותה עליו לשם תוך 14 ימים מיום קבלתה.

ב.     אם יחשב הרוכש בעצמו את מס הרכישה (ע"י שימוש בסימולטור מס רכישה) יהיה אפשרי להגיש את ההצהרה למשרד האזורי על גבי טופס 7002 בצירוף תשלום המס שחושב תוך 50 יום מיום הרכישה.

-        כל איחור בתשלום המס מחייב תשלומי הצמדה, ריבית בשיעור 4% וקנס.

-        יום הרכישה הוא יום ההתקשרות בין הצדדים, כלומר יום החתימה על זיכרון דברים או יום התשלום הראשון, אם אלה קדמו לחתימה על חוזה הרכישה.

-        מומלץ לוודא כי המייצג אותך בעסקה הגיש את ההצהרה כדין ודאג שהמס ישולם.

מס רכישה שיעורי המס- דירה יחידה: מס הרכישה הינו פרוגרסיבי, דהיינו עולה בהתאם למחיר הדירההנרכשת, ככל שהדירה יקרה יותר נשלם יותר מס רכישה. שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת המגורים על ידי יחיד וזו דירתו היחידה, הם מדורגים, ומתחלקים לשלושה חלקים בהתאם לשווי הדירה: - לגבי החלק הראשון מן השווי, שיעור המס הוא ‎0%; לגבי החלק השני מן השווי , שיעור המס הוא ‎3.5% ; ואילו לגבי החלק השלישי מן השווי, שהוא המדרגה העליונה, שיעור המס הוא ‎5%.
שווי של כל שלושת החלקים (קרי מדרגות מס) מתעדכנים מדי שלושה חדשים (‎16 בינואר, ‎16 באפריל, ‎16 ביולי וב- ‎16 באוקטובר כל שנה), על פי שיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים.

דירה נוספת: מי שרוכש דירה נוספת בנוסף לדירה שבבעלותו, לא ייהנה מן ההקלה של המדרגה הראשונה ויחולו עליו רק שתי מדרגות מס של ‎3.5% ושל ‎5%.
אולם אם ימכור הרוכש את דירתו הראשונה תוך ‎24 חודשים או תוך 12 חודשים מיום המסירה הקבוע בהסכם (במידה והדירה נרכשה מקבלן) ייהנה גם משיעור מס של מדרגה ראשונה כמו כל מי שרוכש דירה ראשונה.

הנחה למקבל דירת מגורים במתנה (ללא תמורה) מקרוב: ככלל נקבע, כי יחיד המקבל דירת מגורים מקרובו במתנה (ללא תמורה) ישלם מס רכישה - ‎1/3 (שליש) ממס רכישה רגיל.
העברת דירת מגורים בין בני זוג נשואים, המתגוררים יחד באותה דירה, במתנה (ללא תמורה) פטורה ממס רכישה לחלוטין. אם בני הזוג אינם מתגוררים באותה דירה ישלמו מס רכישה שליש כמו כל קרוב אחר. "קרוב" לעניין זה - בן זוג, הורה, צאצא (נכד, נין) בן זוג של הצאצא, אח ואחות.
כאשר מועברת במתנה לקרוב חלק מדירה ייעשה חישוב מס הרכישה הרגיל לגבי הדירה כולה ומקבל המתנה ישלם שליש מהמס על החלק היחסי שיקבל מן הקרוב.

חישוב מס הרכישה על דירת מגורים שנתקבלה במתנה (ללא תמורה): שווי דירת המגורים נקבעת לפי שוויה בשוק החופשי דהיינו ממוכר מרצון לרוכש מרצון.
לפיכך, הנך רשאי לקבוע בעצמך את שוויה של הדירה לפי מיטב ידיעתך ולפי המידע המצוי בידך ולחשב את שיעורי מס הרכישה בהתאם, כלומר לערוך שומה עצמית ולהצהיר בהתאם . מנהל מיסוי מקרקעין יאשר את השומה העצמית שערכת, אם ימצא שהשווי שקבעת הוא סביר וחישוב המס נעשה כנדרש.

ישנם עוד מספר ציבורים שזכאים להקלות במס הרכישה כקבוע בחוק, כגון: עולים חדשים, נכים, בני משפחות שכולות, נפגעי פעולות איבה ועוד. כן קיימות בחוק מספר הוראות ספציפיות הנוגעות בעסקאות פטורות או חייבות במס מופחת (פינוי בינוי, העברה במתנה וכו').

מס שבח: מס שבח הוא מס המוטל על הרווח הנובע ממכירת מקרקעין. המס מוטל על מוכר הנכס. אדם אשר קנה נכס שבמהלך השנים עלה ערכו והשתבח ובא למוכרו, יהיה חייב במס שבח על השבחת הנכס ועל כך שהפיק רווח ממכירתו. בעת מכירת הדירה, הנך זכאי לבקש פטור מתשלום מס שבח החל עליה. הזכאות לפטור תקבע - בהתאם לאפיון הנכס הנמכר, ובהתאם לתנאים, שעליך המוכר, לעמוד בהם. אך על כך נרחיב במאמר נפרד שכן מאמר זה בא להדריך רוכשי דירות ולא מוכרים.

מס מכירה: מס מכירה הוא מס המוטל על מוכר הדירה.

לסיום, העברת הזכויות בטאבו/מינהל מקרקעי ישראל/חברה משכנת:

ס' 7 לחוק המקרקעין קובע כי עיסקה במקרקעין טעונה רישום ונגמרת ברישום. רישום הבעלות על הקרקעות בישראל מתבצע בפנקס המקרקעין הרשמיים במדינת ישראל. ישנם 3 סוגי רישומים של מקרקעין: טאבו (בעלות) שהם מקרקעין מוסדרים, מינהל מקרקעי ישראל (חכירה) וחברה משכנת (חכירה) מקרקעין לא מוסדרים.

נסח הטאבו הינו מקור חשוב ביותר לבדיקת הזכויות המשפטיות של המוכר בנכס. בנסח מופיעים פרטים כגון- זהות בעל הזכויות, מידע על משכנתאות, הערות אזהרה והערות אחרות, עיקולים, הצמדות לנכס, זיקות הנאה וכו'.

השוואה בין הרישום במינהל לרישום בטאבו- בהשוואה לרישום המתבצע במינהל, הרי שהרישום בטאבו יוצר זכות קניין, ולעומת זאת הזכות במנהל לא יוצר זכות בקניין. המינהל גם אינו מתחייב על דיוק הרישום כמו גם רישום שמתבצע אצל חברות משכנות.

לשכות רישום המקרקעין מרכזות את המרשם בענייני המקרקעין בארץ ומשמשות כלי מיומן לווידוי זכויות המקרקעין.

רישום לצורך חוק המקרקעין פירושו אך ורק נסח המונפק בלשכות רישום המקרקעין ולא כל מסמך חילופי אחר. כמו כן, רישום לצורך חוק המקרקעין פירושו אך ורק הרישום המונפק בלשכות רישום המקרקעין ולא כל מוסד אחר כגון מינהל מקרקעי ישראל או חברות משכנות כגון עמידר וכדומה.

כאמור, מדינת ישראל ערבה לכך כי תוכן הנסח של לשכת רישום המקרקעין הינו הנכון והיחיד ומחייב את כולם, בהתאם לסעיף 125 לחוק המקרקעין. כמו כן, המדינה ערבה לתוצאות רישום קניין מוטעה, כך שמי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובתום לב בהסתמך על הרישום, כוחה של זכותו יפה גם אם הרישום לא היה נכון. כלומר, לרוכש יש ביטחון לבצע עסקה במקרקעין העיקר שיסתמך על נסח לשכת רישום המקרקעין. מומלץ לצרף את נסח הטאבו העדכני ביותר מלפני החתימה על ההסכם כנספח לחוזה.

חשוב לציין, חתימה על הסכם המכר של הדירה לא מקנה זכויות קינייניות בנכס, כי אם זכויות חוזיות בלבד. העברת הזכויות הקנייניות נעשית אך ורק כאשר נרשם הרוכש כבעל הזכויות בטאבו, כל עוד לא הועברו הזכויות בטאבו, אין לקונה זכות קניינית אלא זכות חוזית ולכך משמעויות רבות.

את הרישום של הזכויות מבצעים על ידי צירוף של כל המסמכים כפי שצויין לעיל, אם מצא רשם המקרקעין כי כל המסמכים הדרושים נמצאים, יעביר הוא את הזכויות על שם הרוכש.

ישנם פערים וקשיים שונים שיכולים להתגלות בעת הבאת העיסקה לרישום, כגון: (העדר קבלות על תשלומי מיסים, הקפאה של הנכס בלשכת רישום המקרקעין, העדר חתימות על שטרי המכר ועוד). על עורכי הדין של הצדדים למלא פערים אלה באופן מיידי על מנת שהנכס יוכל להרשם על שם הרוכשים.

משרד עורכי הדין כרמי- קרן ממוקם בקומה ה-4 בבניין המשרדים "בית אשרא" הסמוך לצומת "בית מעריב" בתל אביב, ומעניק שירותים משפטיים בכל רחבי הארץ.

משרדנו עוסק במשפט המסחרי אזרחי על כל גווניו, תוך שילוב בין מספר תחומים על מנת להביא ללקוחותינו את התמונה הרחבה ביותר מולה הם ניצבים. בין היתר עוסק המשרד במקרקעין ונדל”ן, דיני חדלות פירעון (פשיטות רגל, כינוסים, פירוקים, הקפאות הליכים, הקמה מחדש של חברות והגנה מנושים והסדרים), דיני חוזים, ליטיגציה אזרחית ומסחרית, תאגידים, ניירות ערך, עסקאות בינלאומיות, היי-טק, דיני מכרזים, דיני ספורט וחסויות.

המשרד הוקם על ידי שני שותפים – עו"ד אלעד קרן ועו"ד תומר כרמי והינו משרד צעיר, רענן, אסרטיבי ודינאמי המצוי בצמיחה מתמדת וכולל צוות משפטי איכותי המורכב מעורכי דין בעלי יכולות משפטיות ועסקיות לצד מזכירות משפטית, צוות מנהלי ושליחים. בכל עניין משפטי, מטפל הצוות באופן קפדני וללא פשרות ומעניק ללקוחותיו שירות איכותי ומעמיק.

כרמי- קרן, משרד עורכי דין 

אתר אינטרנט:  www.cklaw.co.il  

אי-מייל: tomer@cklaw.co.il

טלפון: 03-6240222 

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.