עסקאות נוגדות במקרקעין
חוק המקרקעין, בהיותו חוק קנייני, בא להסדיר בין היתר את כלל מערכת היחסים בין בני אדם בנוגע לזכויותיהם במקרקעין במדינת ישראל. בין המטרות הראשיות של חוק המקרקעין וכן דיני הקניין בכללותם ישנה מטרה אחת והיא הגנה על "הרוכש בתמורה ובתום לב".
לא פלא שמן הנושאים הבולטים והמעניינים ביותר אשר חוק המקרקעין מנסה להסדיר הינו נושא התחרות בין שניים הטוענים ל"כתר" באותם המקרקעין.
יודגש כי עסקאות נוגדות עדיין מתאפשרות במציאות שבה מרשם המקרקעין אמור לחשוף הכול ולעיני הכול, אך עדיין ייתכנו מצבים בהם המרשם לא מייצג נאמנה את האמת לאמיתה בנוגע לזכויות במקרקעין ואי לכך הצדדים מוצאים עצמם בבית המשפט מתדיינים על הזכויות במקרקעין.
למעשה, הסעיפים הנוגעים לעסקאות נוגדות, נובעים מדוקטרינת דיני היושר האנגליים ומעדיפים את הזכות האובליגטורית (החוזית) הראשונה בזמן, אלא אם בעל הזכות השנייה בזמן רכש את הקניין בנכס בתמורה ובתום לב, האומנם?
הגדרתן של עסקאות נוגדות - סעיף 9 לחוק המקרקעין
סיטואציה של עסקאות נוגדות הינה מצב בו מתקשר בעל נכס בעסקה להקניית זכות בנכס כלשהו עם אדם אחד (רוכש ראשון), ולאחר מכן, בטרם נשלמה העסקה שב בעליו של הנכס ומתקשר פעם נוספת ביחס לאותו נכס-הפעם עם אדם אחר (רוכש שני) באופן שמתן תוקף לשתי ההתחייבויות גם יחד הינו בלתי אפשרי או בהכרח יפגע באחת מהן.
לדוגמא: ראובן מכר לשמעון את דירתו וחתם עימו על חוזה לרכישת הדירה. לאחר מכן, בטרם הספיק שמעון להשלים את העסקה, ראובן מכר את אותה הדירה ללוי, כך שנוצרה סיטואציה שמתן תוקף לשתי ההתחייבויות גם יחד הינו בלתי אפשרי או בהכרח יפגע באחת מהן.
עסקאות נוגדות עשויות להיות עסקאות החופפות באופן מוחלט, לדוגמא:
מכירת זכות הבעלות באותו נכס לשני אנשים שונים. דהיינו, מכירת דירה לראובן ולאחר מכן מכירת אותה דירה לשמעון.
כמו כן, הן יכולות להיות עסקאות סותרות שאינן חופפות לחלוטין, לדוגמא:
השכרת הנכס לאחד, ולאחר מכן השכרתו לאדם אחר, כאשר תקופות השכירות חופפות באופן חלקי.
הכלל:עדיפות הראשון בזמן
סעיף 9 לחוק המקרקעין:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה
והעסקה לטובתו נרשמה בעודו תם לב-זכותו עדיפה".
כאשר התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שנרשמה העסקה התחייב בפני אדם אחר לעסקה נוגדת-זכותו של בעל העסקה הראשונה בזמן עדיפה.
בסיטואציה של עסקאות נוגדות רוכש הקונה הראשון זכות "מעין קניינית" בנכס המאפשרת עקיבה אחר הנכס במידה שנמסר לצד שלישי או לרוכש מאוחר.
ראוי לציין כי סעיף 9 הינו חריג לכלל החשוב בדיני קניין אשר לפיו: המעביר אינו יכול להעביר לזולתו זכות שאינה שלו.
החריג:העדפת זכותו של השני בזמן
זכותו של הקונה השני תהא עדיפה אם מתקיימים שלושה תנאים מצטברים:
- הקונה השני פעל בתום לב.
- הקונה השני נתן תמורה בעד הנכס.
- העסקה לטובתו של הקונה השני נרשמה בעודו תם לב.
מה עושים על מנת להימנע ממצב של עסקאות נוגדות במקרקעין?
רישום הערת אזהרה מיד עם החתימה על ההסכם
- על מנת להמנע ממצב בו הנך צלע ממשולש טוענים לבעלות בעסקת מכר, עליך לרשום מיד עם החתימה על ההסכם הערת אזהרה, הערת האזהרה תביא לכך שבעלי המקרקעין לא יוכלו לבצע עסקה הסותרת את העסקה נשואת הערת האזהרה אותה רשמת עוד קודם. הערת אזהרה הגיחה לעולם על מנת לתת חיזוק מעין קנייני לזכות אשר נמצאת בשלב החוזי. מטרתה למנוע מצב שבעל המקרקעין, אשר עדיין אוחז בזכות הקניינית, יבצע עסקאות נוספות ברכושו.
זיכרו: רישום הערת אזהרה אינו אקט המביא לשלב השני, קרי הפיכת הזכות לקניינית, ויש לשם כך צורך ברישום העסקה.
צד נוסף לעניין הערת אזהרה הינו להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין במקרקעין שלגביהם רשומה הערת אזהרה כי ישנה התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה וזאת באמצעות עיון בפנקסים הפתוחים לעיון הציבור הרחב.
ביקור בנכס טרם חתימה על הסכם העברת הבעלות
- דמיינו מצב שבו ראובן מכר את זכויותיו במקרקעין לשמעון ואף מסר לו את החזקה. שמעון לא רשם כל הערת אזהרה לטובתו, והנה ראובן מוכר את אותם מקרקעין ליצחק. לו ביקר יצחק בשטח, היה רואה את שמעון ויודע, כי ראובן עשה עימו עסקה סותרת.
ביקור בשטח הינו מחויב המציאות היות שבביקור פשוט ניתן לגלות "קיומו או ראשית ראיה לקיום זכות" של מאן דהוא אחר ויהיה זה בבחינת חוסר תום לב אם לא יעשה זאת או לפחות לא יחקור אודותיו. בהחלט ניתן להעלות על הדעת מצבים שביקור במקום הינו מחויב המציאות, כדוגמת רכישת דירת מגורים.
עיון בתוכניות בניין עיר
- דמיינו מצב בו ראובן רוכש בתמורה מקרקעין שבבעלות שמעון. לצורך כך ראובן מסתמך על מרשם המקרקעין ואף נרשם כבעלים של המקרקעין והכול בעודו תם לב. לכאורה, זכותו של ראובן אמורה לגבור על כל זכות סותרת. והנה מגלה ראובן, כי לפי תוכניות בניין עיר החלות על המקרקעין, חלק מהמקרקעין מיועדים להפקעה או אפילו כל החלקה, אך דבר ההפקעה לא קיבל כל ביטוי במרשם המקרקעין .
האם זכותו של ראובן גוברת במקרה זה על זכותה של הרשות המפקיעה כיוון שהוא הסתמך על מרשם המקרקעין? ברור שלא. מרשם המקרקעין אמור לחשוף לראובן, מיהו בעל הזכויות הקנייניות שאיתו יש לבצע את העסקה, אך כל זכות הנוצרת על המקרקעין מכוח הוראות חוק התכנון והבנייה, גוברת על הרוכש בתמורה ובתום לב, כיוון שתוכניות בניין עיר אינן בבחינת "נסתרות בלב" אלא "גלויות לעין".
סיכום ומסקנות
סעיף 9 לחוק המקרקעין חוקק בכדי לתת מענה הולם למצב בו יש תחרות בין שניים המתמודדים על נכס אחד, ליתר דיוק, סעיף 9 נועד על מנת להכריע בין 2 קונים אשר קנו את אותו הנכס מידי אותם הבעלים וכפועל יוצא מכך העדפה של אחד המתמודדים תפגע במתמודד האחר. לכן, קבע המחוקק כלל וחריג לכלל, סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי בעל הזכות האובליגטורית הראשונה גובר, יחד עם זאת, החריג לכלל קובע כי במידה והקונה השני רכש את הקניין בנכס בתום לב ובתמורה והנכס נרשם על שמו בעודו תם לב, אזי השני גובר והקונה הראשון ייסוג.
לאחר עיון רב בחוק, בפסיקה, במאמרי מלומדים, בפסיקה הזרה ובמשפט העברי, הגענו למסקנה כי סעיף 9 לחוק המקרקעין בנוסחו דהיום, אינו מעניק מענה הולם לתחרות בין שניים הטוענים לאותו הכתר, וכי במספר לא מצומצם של מקרים בית המשפט נתן פסיקתו אף על פי שהיא לא עולה בקנה אחד עם סעיף 9 לחוק המקרקעין, וזאת משום שלשון הסעיף במקרים מסוימים מעניקה פתרון לא מוצדק.
מעיון וסקירת פסקי הדין בעניין "עסקאות נוגדות", גילינו ולמדנו כי ייתכן מצב שבו הקונה השני לא עמד באחד מתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין, כלומר, לא הספיק לרשום את המקרקעין על שמו והעניין התגלה, אך חרף זאת העניקו לו השופטים את הבכורה, או מצבים בהם בית המשפט העדיף את הרוכש המאוחר בזמן למרות שלא עמד בשלושת התנאים, בעקבות רשלנותו של הרוכש הראשון (בכך שלא רשם הערת אזהרה).
דבר נוסף שלמדנו מהפסיקה הוא כי כאשר מדובר בדירת מגורים של בני זוג, יש וההסתמכות על מרשם המקרקעין אינה מספקת ומוטלת חובה על הרוכש הראשון או על בעל הזכות לבדוק את דירת המגורים של בני הזוג ולבדוק אודות הזכויות הלא רשומות. חוק המקרקעין לא מציין הוראה שכזו, אלא ההפך הוא הנכון, והרציונאל הוא להעניק למרשם קונקלסיביות וודאות.
לדידנו, לא ראוי ולא צודק להטיל חובה שכזו על הרוכש הראשון. המחוקק קבע מפורשות כי הרשום במרשם מהווה ראיה חותכת לתוכנו. יחד עם זאת, ניתן להבין את המגמה לנהוג דין שונה בענייני מגורי בני זוג, אך הדבר נובע משיקולי מדיניות ציבורית וסוציאלית וללא שיש מאחוריה כל הוראה שבדין.
נוכחנו, כי בספרות המשפטית נמתחה ביקורת על הגנה על בן הזוג הלא רשום וזאת מפאת יציבות המסחר במקרקעין. גישה דומה נוקטת גם פרופ' א' פרוקצ'ה ומעדיפה את ההגנה על צד ג'. עם זאת, כפי שנראה מהפסיקה, לכל הפחות בעניין דירת מגורים, המרשם אינו מקור בלעדי להסתמכות, והמסתמך עליו בתור מקור יחידי אינו ממלא אחר חובת תום הלב.
כפי שאנו רואים, המגמה בפסיקה הינה לפסוק על בסיס שיקולי צדק ומאזן הצדק בין הצדדים ולאו דווקא על בסיס הכללים הקבועים בסעיף 9.
למדנו כי גם במשפט העברי, בהכרעה בעסקאות נוגדות היה העניין מסור לשיקול דעת הדיינים, קרי, השופטים, וסביר להניח כי הכוונה לשיקולי מאזן הצדק.
מן המקובץ עולה כי במקרים רבים בתי המשפט נאלצים לסטות מהוראות סעיף 9 על מנת שתינתן פסיקה צודקת בכל מקרה לגופו. על כן, לדעתנו סעיף 9 בנוסחו הנוכחי זקוק לשינוי .
כפי שראינו, בתי המשפט מעניקים לשיקולי הצדק בין הצדדים משקל רב ולמעשה חוזרים למצב שלפני כניסת חוק המקרקעין לתוקף, קרי שיקולי צדק.
לעניין זה יפים דבריו של כבוד השופט לנדוי בעניין "זילברשטיין", המתמצת את העניין כך:
"אעיר רק,שיש גם גרסה אחרת-והיא נראית לי יותר בריאה-שעל בית המשפט לשקול קודם כל את נימוקי הצדק והיושר של כל אחד משני היריבים, ורק אם אחרי שקילה זו נשארות כפות המאזניים מעוינות, צריך להיעזר בכלל של כל הקודם זוכה".