הערת האזהרה- הלכה למעשה
מבוא:
ככלל, עסקה במקרקעין דרושה רישום הלשכת רישום המקרקעין וכך היא גם מסתיימת.
כל עוד לא נרשמה העסקה- רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה, דהיינו, כל עוד לא נרשמה העסקה- יש לרוכש הזכות זכות חוזית בלבד (כפי שיורחב בהמשך) שתוקפה הוא בין הצדדים בלבד ולא כלפי כולם.
על כן נולד הצורך לחזק את זכויותיו הקנייניות של הרוכש כשהוא נמצא עדיין בשלב החוזי (עדיין לא רשם על שמו את הנכס).
הפתרון לעניין זה הוא הערת האזהרה, אך טרם אגע בהערת האזהרה בהרחבה, מעט רקע על עקרונות התפיסה בנוגע לרישום מקרקעין במדינת ישראל:
זכות קניינית וזכות חוזית:
זכות קניינית- היא זכות רכושית המתייחסת לנכס ופועלת כלפי מספר בלתי מוגבל של חייבים, זכות זו עדיפה על פני זכויות אחרות.
זכות חוזית- זכות אישית התקפה כלפי אדם או קבוצה מוגדרת, היא נתפסת כחלשה יותר מהזכות הקניינית ואינה בעלת המאפיינים הנתונים לזכות הקניינית.
ניקח דוגמא של הסכם מכר ורכישת זכויות במקרקעין:
אדם קונה נכס, בשלב א' הוא רוכש את הנכס ומה שיש לו ביד זה הסכם מכר חתום על ידי המוכר, כלומר המוכר התחייב בפניו ויש לו זכות חוזית כרגע ביד.
בשלב ב' לאחר שהצדדים משלימים את כל התחייבויותיהם אחד כלפי השני (אישורי מסים, תשלומים וכו') מביאים את העסקה לרישום. עם תום הרישום כדין (העברת הנכס על שמו של הרוכש) הזכות הקניינית מוקנית לרוכש.
חשוב לדעת, זכות קניינית הינה "חזקה" יותר מזכות חוזית ובמאבק ביניהן לרוב תגבר.
על חשיבות הרישום במקרקעין:
תנאי יסודי לנפקות של זכות במקרקעין הוא רישומה בפנקסי המקרקעין, צורך זה עולה מכך שהזכות הקניינית היא זוכת כלפי צדדים שלישיים, כלומר, הזכות חלה על כל אדם ועל כל אדם לכבדה, הרישום בעצם מקיים את עיקרון הפומביות הכל כך חשוב בתחום המקרקעין.
רישום חייב להתבצע בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין , התשכ"ט-1969.
על חשיבות הכתב במקרקעין:
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
אדם אשר עומד בפני רכישת/מכירת זכות של דירה למשל, חייב למלא את דרישת החוק לעניין הדירה ולערוך הסכם כתוב ולכלול בו את כל הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה (מחיר, צדדים ועוד) . אל לנו להתבלבל, נכון שחוק החוזים מתיר למתקשרים בהסכם לערוך הסכם בעל פה וישנן ככלל, הוראות חוקיות המקבעות הסדר זה בכפוף לאמור בסעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אולם, להוראה זו ישנה חריגים מכח החוק (כגון סעיף 8 לחוק המקרקעין לעיל) ובכך בעצם מגביל המחוקק את עיקרון חופש החוזים בהעמדתו מול עקרונות אחרים ומתן יתרון לעקרונות אחרים. (עיקרון ההסתמכות, פומביות וכו').
חשוב לציין כי בהקשר חתימה על מסמך "זכרון דברים" יכולה להביא אחד הצדדים ל"לידת" עסקה למרות שעדיין לא בשלו התנאים לחתימה (בדיקות מקדמיות בטאבו, בתיק הנכס בעירייה וכו'), שכן כפי שכבר נאמר קודם לכן מדובר בהתחייבות לכל דבר ורוכש אשר עדיין לא "בשל" יכול למצוא עצמו חתום על הסכם לכל דבר מבלי שבאמת הוא יודע את טיב הנכס.
הערת האזהרה
הערת האזהרה מעוגנת בסעיף 126(א) לחוק המקרקעין. לרישום הערת האזהרה יש 2 מטרות:
1. למנוע מבעל המקרקעין שהתחייב לעשות עסקה עם רוכש א' להתקשר בעסקה סותרת עם רוכש ב' לגבי אותו הנכס הערת האזהרה ובכך בעצם משמשת למעשה כאמצעי הגנה על כספו של רוכש מקרקעין בתקופה שבין חתימת החוזה ועד לרישום הנכס על שמו בטאבו.
2. להזהיר ולהודיע לכל מי שמתעניין באותו הנכס כי ישנה התחייבות מצד בעל הנכס לעשות בהם עסקה או להמנע מלעשות בהם עסקה באמצעות הפנקסים הפתוחים לעיון הציבור.
איך רושמים הערת אזהרה?
את רישום הערת האזהרה מבצעים בלשכת רישום המקרקעין של אותו מחוז בו רשום, על מי שמבקש לרשום הערה לצרף בקשה לרישום הערת אזהרה בתוספת תשלום אגרה (את המחירים המעודכנים ניתן לראות באתר משרד המשפטים). הרישום הוא טכני ומתבצע בדרך כלל במקום ומיד לאחריו מקבל המבקש אישור על רישום הערת אזהרה. מאותו רגע כל אדם אשר יבקש להוציא נסח רישום של הנכס יראה שרשומה הערת אזהרה ולטובת מי היא רשומה.
חשוב לציין כי ישנם מספר פנקסים בהם רשומים נכסים במדינת ישראל: בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בספרי החברה המשכנת, במינהל מקרקעי ישראל וכו'.
מקום בו הנכס לא רשום בטאבו הרי שלא ניתן לרשום "הערת אזהרה" במשמעה דלעיל, אלא קיימות חלופות כמפורט להלן-
אצל רשם המשכונות- רישום משכון או רישום בדבר מניעות מלעשות עסקה.
בחברה המשכנת- רישום "הערה" בספרי החברה המשכנת.
במינהל מקרקעי ישראל - הגשת בקשה להעברת זכויות חכירה. במקרה כזה נרשמת "הערה" בספרי המינהל כי התבצעה עסקה לגבי אותם מקרקעין או "הערה" על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית.
למי עוזרת הערת האזהרה:
· לבעלי הנכס (הסדר בו הוא לא מעביר את הזכויות עד אשר יקבל את כל הכסף).
· לרוכש (בעל הנכס ימנע מעשיית עסקאות נוגדות).
· לכלל הציבור (יכולת לדעת מהו המצב המשפטי האמיתי של הנכס על ידי פנייה למקור אחד רשמי).
עיקולים, פשיטות רגל וכינוס נכסים:
סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין קובע, כי כאשד נרשמת הערת אזהרה, לא יהיה בפעולות מסוג עיקולים, צווים מכח פשיטת רגל, צווי פירוק נגד בעל המקרקעין ומינוי כונס נכסים כדי לפגוע בזכויות הזכאי על פי ההערה.
לאור האמור לעיל, מקום בו נמכרו זכויות במקרקעין ונרשמה הערת אזהרה בגין המכירה- לא יכול צו עיקול שניתן לאחר המכירה כנגד המוכר לגבור על הערת האזהרה וזכויות הרוכש.
במישור הפרקטי:
במידה והינך הולך להתקשר בעסקה לרכישת דירה, מומלץ לשים לב כי בהסכם המכר ישנו סעיף המדבר על רישום הערת האזהרה ועל הסכמת המוכרים לעניין. בד"כ תירשם הערת האזהרה כנגד תשלום מקדמה בת 10% מהסכום הכולל של הדירה. כמו כן מומלץ להשאיר את כספי המקדמה בנאמנות ב"כ המוכרים עד לרישום עצמו של הערת האזהרה (בד"כ חלון של 48 שעות), בכך מושגים 2 אינטרסים חשובים:
1. התחייבות הרוכש- הרוכש שילם המקדמה ומילא את שלב התמורה הראשונית.
2. התחייבות המוכר- המוכר מבטיח את קבלת הכספים (בנאמנות אצל ב"כ) ונותן לרוכש את האפשרות לקבל חזרה את הכספים אם ובמידה ואין אפשרות לרשום הערת אזהרה על הדירה (אם כבר רשומה הערה, יש עיקולים או זכויות צד ג' בדירה וכו').
במידה ולא מתגלים כל קשיים ומחסומים בעסקה, הדברים אמורים להראות כך:
1. הרוכש משלם את התשלום הראשוני בעסקה במעמד חתימת ההסכם ומעביר לב"כ במוכרים שיחזיקו בנאמנות 48 שעות מרגע חתימת ההסכם.
2. המוכרים והקונים (אפשר רק אחד מהצדדים) חותמים על הבקשה לרישום הערת אזהרה.
3. סביר להניח שב"כ המוכרים יעמוד על כך שייחתם גם ייפוי כח לטובתו שיאפשר לו למחוק את הערת האזהרה במידה והרוכשים לא יעמדו במחוייבויותיהם במהלך העסקה.
4. הרוכשים משלמים את אגרת רישום הערת האזהרה בטאבו ומצרפים לה העתק מהסכם המכר (חובה בכתב) ובקשה לרישום הערת אזהרה חתומה על ידי אחד הצדדים.
5. הערת האזהרה נרשמת בלשכת הרישום הרלוונטית ומאותו רגע היא תזכה לפומביות, דהיינו, כל אדם אשר יבקש לצפות בנסח הרישום של הנכס המדובר יוכל לראותה.
6. עם השלמת התשלומים בעסקה וכלל ההתחייבויות של הצדדים (בד"כ ע"י העברת הנכס לידי הרוכשים) הנכס יועבר לרישום על שמם של הרוכשים ומשכך אין עוד צורך בהערת האזהרה ועילת ההערה בטלה והיא נמחקת על ידי רשם המקרקעין.