המאמר נכתב בשנת 2004
השקעות נדל"ן בארה"ב - מדוע הן כדאיות?
תחום סולידי ויציב
השקעה בנדל"ן בארה"ב נתפסת כהשקעה בטוחה יחסית מאחר ומדובר בשוק מתון שאינו סובל מתנודתיות יתר. זאת לעומת אפיקי השקעה אחרים, מניות למשל, המתאפיינים בעליות וירידות חדות ופתאומיות, וכוללים מרכיב סיכון גבוה בהרבה. גם יחסית לנדל"ן במדינות אחרות בעולם, הנדל"ן בארה"ב נחשב בטוח וסולידי יותר, בין היתר כי מדובר במדינה מערבית, מפותחת ומוכרת היטב, ובשוק ותיק בעל צמיחה הדרגתית ומבוקרת, בו המגמות ניתנות במידה רבה לחיזוי ע"י מומחים.
צרכני הנדל"ן בארה"ב
אורח החיים של האזרח האמריקאי הממוצע מתבסס על תרבות של relocation: עובד אמריקאי יכול לעבור מספר פעמים במהלך חייו ממדינה למדינה בתוך ארה"ב, בעקבות מקומות תעסוקה. האמריקאי אינו מגביל את עצמו למציאת מקום עבודה בסביבת מגוריו, אלא נותן להזדמנות התעסוקה להכתיב את מקום מגוריו. לפיכך, האמריקאי הממוצע אינו כובל את עצמו למקום מגורים אחד ע"י רכישת נכס, אלא מעדיף לשכור דירה או בית במקום בו הוא מועסק. מגמה זו מכתיבה ביקוש גבוה מאוד לנכסים להשכרה, ומכאן ששכר הדירה בארה"ב גבוה יחסית - פרמטר חשוב למשקיע הבוחן את גובה ההשקעה אל מול פוטנציאל ההכנסה.
עם זאת, לא ניתן להתייחס לארה"ב כולה כמקשה אחת. פרמטרים נוספים - חברתיים, כלכליים ופוליטיים - מבדילים בין אזור לאזור ומשפיעים על מידת האטרקטיביות של הנדל"ן בו.
פיננסים / בנקאות
בית ההשקעות פאונדרס מעמיד לרשות לקוחותיו מגוון של כלים פיננסיים המסייעים להשקעת נדל"ן בארה"ב:
מינוף בעזרת מימון מגורם פיננסי (גורם מלווה, בנק) - המינוף שניתן לקבל על ההשקעה הראשונית בנדל"ן בארה"ב הוא גבוה ובטוח. השקעה ראשונית לא גדולה, אפילו של משקיע קטן המרוויח משכורת ממוצעת, ניתנת למינוף בעזרת ליווי פיננסי מתאים (הלוואה או משכנתא). זהו מאפיין של שוק חזק ויציב, במודל השקעה לפיו המשקיע מעמיד הון ראשוני (בין רבע לשליש מערך הנכס), והיתרה ממומנת ע"י משכנתא המוחזרת משכר הדירה (ואף משאירה עודפים יפים). בנוסף, בשל יציבות שוק הנדל"ן האמריקאי, , הסיכון בהשקעה אינו גבוה, והמשקיע אינו עומד בפני מצב בו הוא עלול להפסיד את כל הונו בבת אחת, כפי שיכול לקרות בשוק המניות.
משכנתא ארוכת טווח, ללא הצמדה - כאמור, המשקיע נדרש להשקעה ראשונית נמוכה, בשיעור של בין רבע לשליש מערך הנכס.. ההשקעה ממונפת ע"י משכנתא בתנאים נוחים המאפיינים רק את השוק האמריקאי: משכנתא ללא הצמדה ל- 30 שנה, בריבית נמוכה. ההחזר החודשי נותר קבוע (ונמוך), מאחר והמשכנתא בארה"ב אינה צמודת מדד (בשונה מישראל ומדינות אחרות בעולם) והריבית קבועה.
קדנציה שנייה על משכנתא - כלי נוסף העמוד לרשות לקוחות פאונדרס הוא ה- refinance: פריסה מחודשת של משכנתא לאחר תקופה של מספר שנים. ה-refinance הוא כלי יעיל במיוחד כשערך הנכס עולה והמשכנתא החדשה מחושבת לפי הערך המעודכן. הלוואה גדולה יותר. כך, משקיע נשאר עם יתרות הנובעות מהפער בין המשכנתא הראשונה לשנייה.
מבחינת הבנקים האמריקאים, הנתון החשוב ביותר לגבי לווה הוא ההיסטוריה הפיננסית שלו (credit history). בארה"ב קיים מאגר ממוחשב המרכז את כל המידע אודות ההתנהגות הפיננסית של לווה - תשלום חובות והחזרים על הלוואות - ואם האדם הוא בעל עבר נקי ומסודר, הוא זכאי לקבל משכנתא. היתרון שנותן בית השקעות פאונדרס הוא שהמשכנתא נלקחת בשמו של הלווה ע"י היזם, והחזרי המשכנתא מנוהלים גם הם על ידו, כך שהמשקיע הישראלי אינו עומד בקשר ישיר עם הבנק.
בחירת איזור להשקעה
בבחירת איזור להשקעה נדל"נית בארה"ב, כדאי לקחת בחשבון 3 פרמטרים:
•א. צפי לעלייה בערך הנכסים - שווקים שמחירי הנדל"ן בהם עוד צפויים לעלות, ממחקרי שוק של שמאים ומומחי נדל"ן מקומיים.
•ב. עיר המושכת אליה הגירה סביב מוקדי תעסוקה גדולים ומבוססים, המבטיחים מקומות פרנסה לטווח ארוך , דבר המשפיע על ביקוש גבוה וקבוע למגורים בשכירות.
•ג. גודל העיר - עיר ותיקה בעלת יציבות כלכלית, עם מקור ברור להון הבסיסי המהווה את התשתית הכלכלית (לאס וגאס - תיירות סביב הימורים, יוסטון - נפט, תעשיית החלל והתעופה).
מדינות בהן כדאי להשקיע בנדל"ן - אריזונה (פיניקס), נבאדה (לאס וגאס), פלורידה, טקסס (יוסטון ודאלאס).
אולם גם בתוך אזור מוגדר - מדינה או עיר - חשוב לבחון את המיקום הספציפי של הנכס:
* שכונה או פרבר - בחינת החתך הסוציואקונומי של תושבי האיזור ובדיקה של שיעור הגרים בשכירות מול בעלי נכסים.
* בחינת הזיקה והנגישות למוקדי הכלכלה - מרכזי עסקים, מסחר ובילויים
* שכונות אחרות באיזור ורמת האוכלוסייה בהן
* הבידול של הנכס הנבחר להשקעה לעומת נכסים אחרים באיזור - לאיזה סוג נדל"ן (דירות, בתים פרטיים, מסחר, תעשייה) יש ביקוש באיזור הנבחר, והאם ההיצע בסביבה גבוה או נמוך.
* רמת החינוך באיזור
כדי להחליט אם בעיר מסוימת בארה"ב כדאי להשקיע בנדל"ן או לא, מומלץ לבחון היטב את העיר מבחינת שיעורי השכ"ד הממוצעים לעומת החזרי המשכנתא. כדאי גם לבדוק אם הממשל האמריקאי נוקט בצעדים המעודדים הגירה והשקעה לעיר (- חקיקה מקילה, מיסוי נוח, פרויקטים של פינוי-בינוי, ביטוח נסיעות לחו"ל) בדיקה כזו תגלה כי במדינות טקסס ונבאדה שיעור מס מקומי נמוך ביחס לאזורים אחרים בארה"ב.
טיפים למשקיע בנדל"ן בארה"ב
1. כמו בכל השקעה פיננסית (ולא רק בארה"ב), כדאי לבחון את העסקה המוצעת מבחינת ארבעת הפרמטרים הבאים:
•א. תשואה: לוודא שהתשואה על ההשקעה היא נטו ואיננה נגזרת מכספים שהשקעת - קרי, לודא שהשקעתך איננה מקור התשואה אלא הבסיס לחישובה (לא ברור)
•ב. התזרים - בדוק היטב את תזרים המזומנים, החל מההשקעה הראשונית דרך הורדת עלויות כגון משכנתא ודמי ניהול. בדוק את יחס ההכנסה להשקעה הראשונית, לגודל הנכס המושכר, יחסית לשיעור התפוסה (לא ברור)
•ג. עלייה בערך הנכסיש לבחון הערכות מומחים לגבי מגמות נדל"ן באיזור
•ד. מיקום הנכס: לא מספיק שהוא משיק לאיזור מוצלח, עליו ליהנות ממגמות הביקוש והתפוסה המאפיינות את אותו איזור. יש לחפש גם ערך מוסף למיקום - סמיכות לאזורי מסחר ובילוי ומרכזי עסקים וכד'.
2. בארה"ב נהוג לעבוד עם חברת נאמנות (title company ) חברה בעלת אופי ביטוחי הנותנת שירותים משפטיים ומגשרת בין הרוכש והמוכר. חברת הנאמנות מוודאת שהמוכר מילא את כל מחוייבויותיו הכספיות ושהנכס פטור מחובות וניתן למכירה, ומצד שני מוודאת שהקונה מבצע את חלקו לפני שהנכס נמסר לו ונרשם על שמו בטאבו.
3. מרגע סיום התשלום וסגירת העסקה מול המוכר, מתחיל תהליך רישום הנכס על שם הקונה בטאבו האמריקאי. זהו תהליך האורך כשבועיים, ובתום תקופה זו ניתן לראות את הרישום הספציפי של הקונה על נכסו באינטרנט. הקונה יכול אף לבקש ממשרדי הטאבו האמריקאים לקבל עותק מקורי הביתה.
4. במעמד חתימת החוזה האמריקאי ידרש הקונה לשלם מקדמה, או דמי רצינות (earnest money). באותו מעמד יקבע ההון העצמי שהוא התשלום שמביא הלקוח מהבית. ההון העצמי הינו אחוז (20-30% בד"כ) ממחיר הנכס. בנוסף, נדרש הקונה למלא טפסים לנטילת משכנתא ופתיחת החשבון ממנו יתבצעו ההחזרים החודשיים של המשכנתא. ברוב המקרים חברת הניהול אחראית לתשלום המשכנתא מתוך דמי השכירות שהיא גובה עבור המשקיע.
5. במעמד חתימת החוזה אף נחתם הסכם עם חברת הניהול בו המשקיע מסמיך את חברת הניהול לנהל עבורו את הנכס: להשכירו לדיירים, לגבות שכ"ד ולדאוג לתחזוקה השוטפת.
מומלץ למשקיע ישראלי לפעול באמצעות חברה המתמחה בנדל"ן בארה"ב, חברה המכירה היטב את נבכי הביורוקרטיה והעולן הפיננסי האמריקאי. בבחרו לבצע עסקה באמצעות בית השקעות, נהנה המשקיע ממספר יתרונות:
- הבטחת תשואה
- אחריות על המוצר מול היזם ושקיפות מלאה
- ביצוע כל ההליכים הדרושים לביצוע העסקה הנדל"נית והפיננסית: איתור הנכס, הערכת הפוטנציאל הכלכלי, מיזעור הסיכון עבור המשקיע, קישור עם גוף המלווה פיננסית את העסקה (בנק למשכנתאות)
לבית השקעות פאונדרס יתרון עצום: אנו ניצבים מול הרשויות והמוסדות האמריקאים כיזם בעל גב פיננסי איתן וכנציגיה של קבוצת משקיעים גדולה. הדבר מבטיח לקונה:
•א. השקעה ראשונית נמוכה
•ב. הלוואה בתנאים נוחים
•ג. קישור עם גורמים אמריקאים בעלי מוניטין והתמחות דרושה: חברת ניהול מנוסה וותיקה, בנק המתמחה במשכנתאות המותאמות לסוג ההשקעה המתבצעת, קישור עם חברת הנאמנות, קישור עם הגורמים המשפטים הפועלים ברקע, הצגת כל היבטי העסקה החל מההוצאות הבסיסיות (משפטיות / נוטריון, ועד בית, שמאות, רישום בטאבו, וכיוב') וכלה בפוטנציאל ההכנסות.
משקיע המעורה בנבכי העולם הפיננסי האמריקאי יכול לנסות ולבצע עסקת נדל"ן בכוחות עצמו. אולם אם מדובר בהשקעה קטנה יחסית (דירה בודדת או מספר דירות) - עדיף להסתייע בבית השקעות מומחה. אם המשקיע מעדיף לקחת את העסקה מהשלב היזמי - כמובן שעליו להתנהל עצמאית.
למשקיע כדאי לבצע את הבדיקות הבאות בעת קבלת החלטה על השקעת נדל"ן:
1. מיקום הנכס: יש לבצע תחקיר על הסביבה בה הנכס ממוקם.
תחקיר על העיר והשכונה יכלול בירור על איכות ורמת החיים בה, הסטטוס הסוציו-אקונומי של המתגוררים בה ומיקום השכונה ביחס לליבת העסקים של העיר. כמו כן, ממוצע עליית ערכי הנכסים בשנים האחרונות באזור שבו נמצא הנכס, בכמה עלה ערך הנכס (בחינת מגמה לגבי המשך העלייה שהיא אינדיקציה לגבי כדאיות ההשקעה בנכס).
2. מצב הנכס/פרוייקט: יש לבדוק האם מדובר בקניית נכס שהוא בבנייה (קנייה על הנייר) או נכס קיים. כמובן שקיימת עדיפות לנכס שכבר קיים, שכן אין כאן סיכון שהפרויקט "ייתקע" בשלבי גיוס ההון או הבניה.
3. אם הנכס קיים, יש לברר אם הוא כבר מושכר, או האם הרוכש צריך לדאוג להשכרת הנכס (כדאי לוודא עם החברה המשווקת את נוהלי ההשכרה בעת הרכישה). אם הנכס כבר קיים ומושכר - הוא כבר "עובד" בשבילך, ומייצר עבורך הכנסה מהרגע הראשון.
4. חברת ניהול: חברת הניהול דואגת לאחזקה, להשכרה ולגביית תשלומי דמי השכירות עבור בעל הנכס. קיים יתרון משמעותי לפרוייקט בו קיימת חברת ניהול נכסים מקצועית. אם אינך מתכוון לגור בנכס - לא רק שלא תצטרך לדאוג להשכרת הנכס ולתחזוקתו, אלא שעבודה מקצועית זו היא בידי גורם מקומי המכיר את השוק והמגמות בו. חשוב לבדוק את זהות ומוניטין חברת הניהול, האם זו חברה מקצועית בעלת ניסיון וותק בשוק בו היא פועלת ובניהול סוג הנכסים שהם אתה משקיע.
5. שווי הנכס: מומלץ לערוך סקר שוק ולבדוק ערכם של נכסים דומים באיזור הסמוך לפרוייקט בו אתה משקיע. כדאי לבדוק ביקוש באזור הרצוי - הן מבחינת רכישה והן מבחינת השכרה - ויתרונות של הפרוייקט בו אתה בוחר לעומת תחרות באיזור.
6. הון עצמי - יש לבדוק מהו ההון העצמי הנדרש לרכישה והשיעור לעומת המימון הנלווה.
7. גובה התשואה- לבדוק כמה תשואה מניב הנכס ולכמה שנים.
8. ביטחונות - מהן הביטחונות שמציעה החברה עבור ההשקעה
9. ליווי פיננסי - לבדוק את הפרופיל של הגוף המציע את הליווי הפיננסי (מתן המשכנתאות או ההלוואות), את בקיאותו בשוק בו נמכר הנדל"ן ותנאים המדויקים.
10. בירורים לפני סגירת העסקה:
א. בדיקת אמיתות תשואה - האם היא באמת תשואה או שגולמה בתוך המחיר הראשוני ששולם עבור הנכס.
ב. ערכים מוספים המגולמים בתוך העסקה - האם יש פרמטרים נוספים במבנה העסקה המוצעת מהם אתה יכול ליהנות כגון:
- הלוואה או משכנתא בתנאים מועדפים
- מהירות מימוש העסקה
Refinancing - - אפשרות לקיחת מימון מחדש
11. בעלות הפרוייקט/ הנכס - מומלץ לבדוק בבעלות מי הפרוייקט. עדיף לקנות ישירות מהבעלים, לא באמצעות גורם מתווך.. בנוסף, כדאי לברר מי הם השותפים העיסקיים של הבעלים במבנה העסקה - למשל, מי הבנק המלווה את העסקה (משכנתא) ומי חברת הניהול. המוניטין שלהם הוא בהחלט אינדיקטור לאיתנות העסקית של הבעלים.
כללי
ברבעון האחרון של שנת 2004 הגיע לשיא מספר האיזורים המטרופולינים בהם חלה עליה במחירי בתים בארה"ב, והראה גידול בקצב עליית המחירים הכלל-ארצית לעומת הרבעון השלישי של אותה שנה. המחיר הממוצע הכלל-ארצי לבית קיים בארה"ב עמד על 187,500$ ברבעון הרביעי, כ- 8.8% יותר מבשנה הקודמת, בה המחיר הממוצע היה 172,400$. ברבעון השלישי של 2004, העלייה במחירים עמדה על 7.5%.
שנת 2004 הסתיימה במגמה ברורה של ביקוש גבוה יותר מהיצע. שכ"ד החודשי הממוצע הינו בד"כ גבוה משמעותית מהחזר משכנתא, והעלייה בערך הנכסים מאפשרת החזרים נאים על ההשקעה הראשונית (הון עצמי). חל גידול קבוע באוכלוסיה, שעולה על כמות הדיור המוצע. עלות הבנייה נשארת קבועה והתחזיות הינן אופטימיות. בקצרה, אנו בעיצומה של אחת התקופות הטובות ביותר בתחום הנדל"ן בארה"ב.
נוכח מגמת העליה בריבית הבסיסית בארה"ב, הנקבעת ע"י הבנק המרכזי (federal reserve) ונוכח תמונת השוק הכללית - זהו זמן טוב להשקיע בארה"ב. לאחרונה קיימת דרישה במשק האמריקאי לרכישת נכסים המיועדים להשכרה. בתקופה זו עלות המשכנתא עדיין נמוכה ופוטנציאל ההכנסה משכ"ד הוא גבוה יותר. מכיוון שצורת החיים האמריקנית קובעת שתעסוקה מכתיבה relocation, הדרישה לנכס מושכר הולכת וגוברת. כך ירוויח המשקיע מלקיחת משכנתא לרכישת הנכס בתנאים טובים ובהמשך מהשכרת הנכס לטווח הרחוק וכמובן להתנסות בלימודי שפות ותרגומים.
בתחילת פברואר הגיש הנשיא בוש את הצעתו לקונגרס לתקציב 2006 ובה מספר סעיפים הנוגעים לתחום הנדל"ן. בין השאר, הציע פתרון מיסויי לפיו ינתן עידוד לבנייה של בתים במחירים סבירים למכירה. הדבר יאפשר בנייה מוגברת לענות על צרכי השוק.
אין לראות במידע ו/או התכנים המופיעים על ידי פאונדרס כמתן יעוץ ו/או מצג כלשהו. המידע המובא לעיל על ידי פאונדרס הינו אינפורמטיבי בלבד ולא נועד לשמש הצעה, המלצה או שידול לרכישה או השקעה. אין להסתמך על המידע ו/או התכנים לצורך קבלת החלטות בנושאים כלכלים ו/או כספיים ו/או אישיים ו/או ביטוחיים ו/או אחרים. עליך לפנות ליועץ מוסמך בכל תחום..
המאמר בחסות עורך דין מקרקעין