מרבית תושבי מדינת ישראל רוכשים דירות למטרת מגורים. בגלל רפורמת המס שנקבעה בשנת 2014 התמעטו כמויות רכישות דירות למטרת השכרה בגלל מיסי שבח גבוהים שנקבעו על דירות נוספות בבעלות אדם אחד. כל רכישה/קנייה שלדירה כזאת נחשבת למורכבת. מדובר בנכסים הנמצאים בבעלות אנשים וחייבים לזהותם היטב. לרוב, מחירי הדירות גבוהים. לאדם ממוצע אין יכולת לרכוש דירה בקלות. במקרים רבים, הוא עובד שנים רבות רק לצורך הרכישה ואף נעזר בהלוואות ומשכנתאות לצורך מימוש המטרה החשובה של מציאת קורת גג לו ולמשפחתו המתרחבת. בנוסף, יש צורך בתשלום מיסים, בהכנת חוזים וכדומה. יש צורך לבצע בדיקות לגבי המיסוי, וכן, משפטיות מקדימות נוספות ועוד.
בדיקות מקדימות ראשוניות
יש חשיבות רבה לניהול כל התהליך מראשיתו ומומלץ מאוד להיעזר בעורך דין מנוסה בתחום כבר בראשית הדרך. כל רוכש חייב לבצע בדיקות מקדימות, ובראש וראשונה, לבדוק את היכולת הכספית לעמוד במטלה הזאת. כן, יש צורך לבדוק את נושא המיסוי, וכמובן, לבחור את הדירה ומיקומה. עורך דין יכול לייעץ לגבי המיסוי, לבדוק את מצב הדירה מבחינה משפטית וכדומה. מרבית הדירות רשומות בטאבו. נסח טאבו הוא מעין תעודת הזהות של הדירה ובו מפורטים גוש וחלקה, גודל, בעלויות, שעבודים, עיקולים ופרטים רלוונטיים אחרים. כך, כבר בשלב הראשון ניתן לבדוק את מצבה. דירות אחרות רשומות במנהל או בחברה משכנת, וגם שם ניתן למצוא את הפרטים הללו.
בדיקות מצב הנכס ברשות המקומית
עורך דין חייב, בנוסף, לבצע בדיקות נוספות ברשות המקומית או בוועדה לתכנון ובניה. אלו עלולות לשפוך אור על אלמנטים אחרים שאולי קיימים לגבי הנכס, ובין היתר, חריגות בניה, צווי הריסה, היטלי השבחה קיימים שלא שולמו, קיום חובות על היטלים בגין תשתיות שהוקמו בסביבה ועוד. כל המידע הזה חשוב והוא חייב להיכלל במסגרת המשא ומתן. במקרים רבים, מתברר כי הנכס הוא בעייתי ואז יכול הרוכש לסגת מהעסקה או לשערך מחדש את המחיר הנדרש.
הכנת הסכם
גולת הכותרת של כל עסקה כזאת היא הכנת חוזה לעסקה החייב להתבצע על פי החוקים הקיימים. המחוקק רואה בנושא חשיבות רבה, ומשום כך, רק עורך דין יכול לבצע אותו. כל צד יכול להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, אבל בהחלט, קיימים מקרים של ייצוג משותף. כל הסכם הוא מובנה וחייב לכלול מספר סעיפי חובה שתפקידם הוא להבטיח את זכויות שני הצדדים, ובנוסף, לציין את אמצעי ההגנה עליהם. יירשמו סעיפים שונים הכוללים בין היתר אלמנטים כמו: הסכום לעסקה, מועדי תשלום, הפרות חמורות, תהליך המסירה ועוד. במרבית המקרים יופקדו סכומי כסף מטעם הרוכש בנאמנות אצל עורך הדין עד להשלמת כל התחייבויותיו בעסקה. צריך לציין, כי ההסכם הינו מסמך משפטי שניתן לתקוף אותו ולערער עליו בבית משפט. במקרים קיצוניים, יכול בית משפט לבטל עסקה אם יתברר שהיא נוגדת את החוק.
יישום ההסכם
עורך דין אף דואג ליישום ההסכם עד למסירת הנכס לרוכש. מיד לאחר החתימה עליו שנעשית, לרוב, בנוכחות כל הצדדים והעברת תשלום ראשון, ירשום עורך הדין הערת אזהרה בטאבו לזכות הרוכש. בנוסף, הוא חייב לדווח תוך 30 יום לרשויות על העסקה ואף יבצע את חישובי המיסים הקיימים וביניהם: מס שבח ומס רכישה. בסוף התהליך יציג המוכר אישורים על הסדרת תשלומי הארנונה, המים, החשמל וכדומה. לאחר תשלום הסכום האחרון תתבצע העברת הנכס בטאבו. מומלץ לשכור שירותי עורך דין בעל מוניטין אשר יכול לסייע רבות בייעוץ וטיפול במכירת ורכישת דירות.
פרטים נוספים:
כתובת: רוטשילד 15 ראשון-לציון 7526601
טלפון: 03-9499555
פקס: 03-9588555
אתר: https://www.amitvered.co.il/
עורך דין מקרקעין עמית ורד
מס רכישה על קניית דירה עו"ד עמית ורד