מרבית הקרקעות בישראל שייכות למנהל מקרקעי ישראל הקובע את הייעוד שלהן ומאפשר את המכירה שלהן לצרכי מגורים או חקלאות. קרקעות חקלאיות שמיועדות למכירת לצרכי בניית מבני מגורים או מבנים ציבוריים עוברות תהליך שנקרא הפשרת קרקעות שמשמעותו התרת הקרקע המיועדת לחקלאות למבני מגורים. את המושג הפשרת קרקעות או הפקעת קרקעות ניתן לשמוע הרבה בתקופה האחרונות הודות למגמת קבוצות הרכישה להיות יותר ויותר נפוצה. מהו התהליך התקין לביצוע הפקעת קרקעות לצרכי מבני מגורים, אילו מיסים מוטלים על הרוכשים של הקרקע ומה כדאי לבדוק לפני רכישת הקרקע? להלן התשובות.
הפשרת קרקעות לטובת מבני מגורים
הפשרת קרקעות לטובת מבני מגורים היא למעשה הפיכת קרקע חקלאית לקרקע שתאוכלס בבנייני מגורים. שטחי קרקע חקלאית גדולים מאוד המוסבים לשטחי מגורים לרוב יחולקו גם לשטחים שישמשו שירותים ומבנים ציבוריים כמו סלילת כבישים, מבנים ציבוריים של הרשות המקומית, פארקים, מרכזי קניות ועוד. חלוקת השטח לצרכים ציבוריים ולצרכי מגורים הופכת את השטח לנוח וייעודי לאכלוס על ידי קהילות.
היטל השבחה ומס שבח
היטל השבחה ומס שבח הם שני תשלומי מיסים שעל בעל הקרקע לשלם לפני תהליך הפקעת קרקעות ומכירת הקרקע. היטל השבחה הוא מס שמשולם מיד לאחר מכירת הקרקע והוא יכול להגיע לגובה של עד חמישים אחוזים מסכום ההשבחה של הקרקע. המס השני שהוא מס שבח משולם על חלק הרווח של בעל הקרקע ממכירת הקרקע. מס שבח הוא מס חובה שלא ניתן למכור את הקרקע מבלי לשלם אותו.
בדיקה לפני קניה
אנשים רבים ויזמים שונים ובעיקר קבוצות רכישה רואים ברכישת קרקעות שעברו תהליך של הפשרת קרקעות הזדמנות לרכוש קרקע יקרה במחיר זול אולם לא תמיד מדובר בעסקה מובטחת. קרקעות רבות בישראל העוברות תהליך הפשרת קרקע אינן מיועדות למגורים בלבד ולרשויות הקהילתיות יש תכניות מתאר מסודרות על ייעוד הקרקע. מסיבה זו, חשוב מאוד לבדוק את הייעוד של הקרקע לפי תכניות המתאר לפניה רכישה שלה. בנוסף, חשוב לבדוק את הייעוד של הקרקעות הסמוכות לקרקע הנרכשת ובמידה ומדובר באזור חדש יש לבחון האם יש תכנון לסלול כבישים, תחבורה ציבורית והאם תעסוקה באזור.