שוק הנדל"ן בישראל מתנהג בצורה שאינה דומה לשום ענף אחר בארץ, ואף שונה משווקי הנדל"ן בעולם. אנו עדים למשברים, מיתון או צמיחה במדינות העולם. מהקטנות שבהן ועד למעצמות החזקות - אשר ברובן מהווה שוק הנדל"ן פרמטר לשגשוג כלכלי - בחלקן יעיד על מינוף ובחלקן יהא סממן להיבטי מיתון ומשברים כלכליים אחרים.
בכתבה זו, נציג את שוק הנדל"ן בדרום הארץ, מראות עיני הכותב ומניתוח ממצאי השנים הקודמות. נתמקד בדירות קטנות להשקעה סביב אוניברסיטת בן גוריון בבאר שבע.
הכינו את המטריות – החורף נגמר
עם בוא האביב, שוק הדירות שבו אנו מתמקדים מציע הרבה מאד אפשרויות למשקיע הפוטנציאלי, זאת בעיקר בשכונות ב', ג', ד' ו-ו' הישנה שבעיר.
בחודשים הללו השוק יוצף בדירות קטנות להשקעה - יעלה ההיצע וכמותו גם הביקוש. ובסריקה רחבה נגלה שאף מחירן עולה בהתאמה. הסיבות להתנהגות שוק כפי שתוארו נובעת בעיקרה מההתנהגות המחזורית הנגזרת משנת הלימודים האקדמית. עשרות אלפי סטודנטים הלומדים באוניברסיטאות והמכללות בעיר, "פושטים" על העיר בסוף הקיץ ומחפשים דירות להשכרה. בתקופה זו מחירי השכירות בשיאם, וככאלה, הם משפיעים ישירות גם על מחיר המכירה של הדירות.
אל תוך החורף יורד הביקוש לשכירות ולכן גם מחירי הדירות "נרדמים". בתקופה זו ישביחו המשקיעים את הדירות באמצעות שיפוץ / שדרוג / הוספת יחידות / חדרים, כדי לנסות ולמכור באביב ובתחילת הקיץ, עם תשואה מקסימאלית על ההשקעה.
בשורה התחתונה, המחיר ל"דירות קטנות", שמחירן ה"רגיל" עומד על כ-450,000 ₪ בתקופת החורף, יעמוד על כ-500,000 ₪ בתקופת האביב והקיץ. כלומר - תוספת מחיר בשיעור של 11% בקירוב.
ההמלצה למשקיעים (בעיקר לקטנים שבהם)
שוק הדירות הקטנות בבאר שבע מאופיין בהתנהגות שאינה דומה לשאר המשק. לכן, הישענות על כותרות בעיתונות הכלכלית וניתוחי שוק כוללניים, איננה הדרך להבנת המקום המדובר. קחו מטריה ובואו לראות.