לא בכדי ישראל מדורגת במקום השני ברשימת בנפח העסקאות בנדל"ן בארה"ב, יותר ויותר ישראלים נושאים את עניהם לשוק זה אך מעטים מאוד הם אלו אשר עושים זאת בתבונה.
סוגיית המס היא סוגייה חשובה מאוד לבחינה טרם כניסה להשקעה מעין זו. חשוב להכיר את החוקים שכן הם יכולים להוות נטל כבד מאוד, ובעל השפעה ישירה על תזרים המזומנים הסופי
במאמר זה נתייחס לתת קטגוריה- אחת מיני רבות תחת סוגיית הנדל"ן בארה"ב- והיא מיסוי הכנסות משכירות בארה"ב.
ובכן, פעם בשנה בתאריך הנקוב, יש להגיש לרשויות המס את הדו"ח השנתי המפרט בין היתר את אחזקותינו בנדל"ן - הכנסות והוצאות. אל מול סעיף ההכנסות ניתן "להעמיס" כל הוצאה כהוצאה מוכרת, (זאת להבדיל מהרגולציה הישראלית), החוקה האמריקאית לעניין זה מכירה בכל פעולה שניתן לקשרה ולהשליכה כפעילות שתרמה לייצור הכנסה משכירות. לדוג'- ארנונה, תחזוקה שוטפת, הוצאות שווק, עמלות לאנשי מקצוע שונים וסוכנים, ריבית על המשכנתא, עמלות לרו"ח ועו"ד ה-closing, חברת ניהול וכדו'. בנוסף ניתן לקזז הוצאות עקיפות, (אך כמו שציינו ניתן לקשרם בקשר ישיר לנכס), אלו יהיו הוצאות בגין טיסה לביקור הנכס, בתי מלון, רכב, טלפון ואש"ל.
עוד הוצאה מוכרת ומשמעותית היא פחת. שיטת הקו הישר הנהוגה גם כאן מכתיבה כי בנטרול מרכיב הקרקע ועל-פני 27.5 שנים יש לחשב את הפחת – כאמור בערך 3.7% על עד 90% מערך הנכס הקיים.
אל לנו לשכוח את ההטבה החד פעמית לתושב חוץ הרי זו ה- exemption, הטבה זה ניתנת לתושב חוץ המחזיק בנכס נדל"ני בארה"ב- הטבה אחת לכל אדם, פעם בשנה. ז"א שאם אני רשום בנסח (deed) כבעלים משותף (joint tanent) באפשרותי לקבל שתי הטבות.
לאחר קיזוז כלל ההוצאות הנ"ל עלינו לשלם מס על הרווח שנותר לרשות הפדראלית. יאמר כי על נכס ראשון ושני, ובאם מתכננים את המס בצורה הנכונה, ומגישים את הדוחות עם רו"ח המתמחה בשוק המקומי, ניתן להגיע לחבות מס של עד 5%, ולפעמים אף לקבל חבות בחסר, שבהחלט מוכרת לנו לצורכי קיזוז בשנה העוקבת.
תשלום המס יהיה עפ"י הטבלה המצורפת מטה- המציינת את שיעורי המס ב-2012 ליחידים בארה"ב:
תשלום המס הוא ע"פ טבלה של תושבי ארה"ב יחידים. שיעורי המס לשנת 2012:
|
רווח שנתי ב-$
|
|
שיעור המס
|
|
0 - 8,700
|
|
10%
|
|
8,701 - 35,500
|
|
15%
|
|
35,501 – 85,650
|
|
25%
|
|
85,651 – 178,650
|
|
28%
|
|
178,651 – 388,350
|
|
33%
|
|
388,351 – ומעלה
|
|
35%
|
בנוסף לאמור לעיל, יש לקחת בחשבון מס לרשות המדינה בה מצוי הנכס, מובאים בזאת כמה מדינות ושיעור המס הצפוי לכל מדינה (שימו לב שחלק מהמדינות אינן גובות מס מדינתי כלל):
קליפורניה - שיעור מס מדורג מ- 1% עד 9.3%
אינדיאנה - 3.4%
אריזונה - שיעור מס מדורג מ- 2.59% עד 4.54%
קולורדו - 4.63%
ניו גרסי - שיעור מס מדורג מ- 1.4% עד 8.97%
ניו יורק – שיעור מס מדורג מ- 4% עד 6.85% ומס על העיר ניו יורק
ישנן מדינות שבהן אין מס הכנסה ליחידים כמו טנסי, טקסס, נבאדה ופלורידה.