עו"ד בתחום הנדלן - שמירה על זכויותיכם בעסקת נדל"ן יד שניה

אם אתם שוקלים לקנות נכס מיד-שנייה, כדאי שתהיו מודעים למלכודות אפשריות, ואיך להימנע מהן. הנה 11 דרכים להגן על הכסף ועל הזכויות שלכם:

1. לערוך בדיקת זכויות - על עורך הדין שלכם לערוך בדיקת זכויות, כדי לוודא שהמוכר הוא אכן בעל הנכס. בדיקה זו תגלה אם הנכס משועבד, מעוקל או נושא חובות כלשהם.
2. לקבל דו"ח מהנדס - יש להביא מהנדס שיבדוק את הדירה, כדי לוודא שהמבנה בטיחותי. בדו"ח מהנדס תהיה רשימת ליקויים בדירה הדורשים תיקון, לצד הערכה כמה יעלו התיקונים האלה. במקרים מסוימים, מבנה הדירה עשוי להיות לא בטיחותי, או שהשיפוצים יהיו מחוץ לתקציב שלכם. אם אתם מעוניינים לבנות תוספת לדירה, המהנדס יכול לומר לכם אם הרעיונות שלכם ישימים מבחינת המבנה.
3. לבדוק את תוכנית בניין העיר (תב"ע) - עליכם לקבל ייעוץ בעניין תוכנית בניין העיר בשכונה או ברחוב עליהם בנוי הנכס. האם מאשרים באזור את התוספות שתרצו לבנות? האם מרשים לשכן שלכם לבנות קומה נוספת, שתסתיר לכם את הנוף? האם התב"ע מאפשר בנייה על המגרש הריק מולכם? האם המגרש מוגדר לשימוש ציבורי, כמו בית ספר, מתנ"ס או בית כנסת? האם יש כוונה לשנות את התב"ע באופן שישפיע על ערך הנכס שלכם?
4. לתקצב את התוספות - אם תרצו לבנות תוספת, בדקו את העלויות הכרוכות בכך. מהן עלויות הבנייה? מה העלויות בהשגת היתר בניה? מה העלויות שידרוש איש המקצוע שמטפל בהשגת היתר הבניה? מה גובה מיסי העירייה? האם תהיה הטבה במס, ואם כן, בכמה?
5. לבדוק את המימון - איך תממנו את העסקה? האם יש לכם חסכונות שתרצו להשתמש בהם, ואם כן, מתי הם משתחררים? אם תרצו לקחת משכנתא, תצטרכו לקבל אישור על ההלוואה, לפני שתחתמו על החוזה. כך תוכלו לדעת בדיוק כמה תקבלו מהבנק, ותוכלו לכלול את הסכום הזה בתוכנית הפיננסית שלכם. בשלב הזה תוכלו לקבוע את תנאי ההלוואה וגובה התשלומים החודשיים.
6. לנהל משא ומתן - כשכל המידע ברשותכם, יוכל עורך הדין שלכם לנהל משא ומתן על תנאי החוזה. ודאו שלעורך הדין שלכם יש כישורי מו"מ. יש לנהל מו"מ על נושאים חשובים רבים, כמו לוחות הזמנים לתשלומים, תאריך המסירה, כמות הכסף שתופקד בנאמנות, שער החליפין במידה ונושא זה צץ וכו'.
7. להבין את מהות העסקה - לפני שתחתמו על החוזה, בקשו מעורך הדין שלכם להסביר את כל הפרטים שבו. בנוסף, על עורך הדין שלכם להסביר לכם את התהליך ואילו הוצאות תצטרכו להביא בחשבון מעל למחיר הנכס.
8. להגיש רישום משכון או הערת אזהרה - אחרי שהחוזה נחתם והתשלום הראשון נפדה, על עורך הדין שלכם לרשום משכון בלשכת רשם המשכונות או הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הבחירה באיזה מן הרישומים תלויה במקום בו רשום הנכס.
   
   הרישומים האלה מונעים מהמוכר למכור את הדירה למישהו אחר ומגינים על זכויותיכם נגד עיקולים או שינויים שנרשמו על הנכס אחרי שהחוזה נחתם, ולפני שהנכס נרשם על שמכם.
9. לפקוח עין על ההפקדה בנאמנות - לעתים קרובות העסקה מסתיימת לפני שכל המסמכים הנחוצים להעברת הבעלות נמצאים. אם זה המקרה, עורך הדין שלכם חייב לוודא שחלק מהכסף שחייבים למוכר יופקד בנאמנות אצל אחד מעורכי הדין, עד שכל המסמכים הנחוצים יתקבלו.
10. לחתום במקום המסומן - בעת חתימת החוזה, עורך הדין שלכם חייב לוודא שכל המסמכים הנחוצים לרישום הנכס על שמכם חתומים בידי המוכר, כולל ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר לעורך הדין שלכם.
    
    אם יקרה משהו למוכר, והוא לא יוכל לחתום על המסמכים בהמשך, לפחות יהיה לעורך הדין שלכם ייפוי כוח בלתי חוזר, והוא יוכל לחתום על המסמך במקומו.
11. לסיים את תהליך הרישום - בסיום התהליך, על עורך הדין שלכם ללכת מיידית לרשום את הנכס על שמכם. כשהתהליך הזה יסתיים, עליכם לקבל שטר קניין לנכס שלכם, שיוכיח את בעלותכם וישמור על זכויותיכם על הנכס.