מכירת דירה בכינוס נכסים - האם ניתן לביטול?

מאת עו"ד זהר נוה

במציאות ובתפיסה הישראלית, שמור מקום של כבוד לרצון הישראלי להיות בעליו של נכס מקרקעין אך יחד עם זאת, בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים והעדר חסכונות מספיקים, פונים רוכשים רבים לבנקים למשכנתאות ולמוסדות פיננסים נוספים במטרה לקבל הלוואה הידועה בשם "משכנתא" אותה הם מתחייבים לפרוע במשך עשרות שנים.

אולם שינויים כלכליים וחברתיים העוברים על החברה הישראלית גורמים לא אחת למצב בו לווים רבים אינם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים ובעקבות כך, פועל הבנק המלווה למימוש המשכנתא באמצעות לשכת ההוצאה לפועל וזאת בדרך של מכירת הנכס נשוא ההלוואה בהליך של כינוס נכסים.

ברשימה זו נדון בשאלה האם מכירת נכס במקרקעין במסגרת כינוס נכסים הינה סופית או שמא המדובר במצב הפיך.

מהו כינוס נכסים ?

כינוס נכסים הינו הליך המנוהל ע"י לשכת ההוצל"פ במטרה למכור את נכסי חייב לצורך פרעון חובותיו לנושים השונים. לרוב, ככונס נכסים ממונה עוה"ד של הנושה האמור לשמש כ "ידו הארוכה של ביהמ"ש", לעשות פעולות כאלה או אחרות למימוש הנכס בדרך המהירה והיעילה ביותר, תוך שמירה על זכויות כל המעורבים – הנושה, החייב והצד השלישי (הרוכש).

מינויו של כונס הנכסים כמו גם סמכויותיו וחובותיו, קבועות בסעיפים 53 עד 60 לחוק ההוצאה לפועל התשכ"ז – 1967 (להלן: "החוק") אך פירוט לדרך פעולתו של כונס הנכסים והפעולות בהן הוא מחויב בעת מכירת נכס מקרקעין במסגרת ההוצל"פ, ניתן למצוא בתקנות 62 עד 70 לתקנות ההוצאה לפועל התש"מ – 1970 (להלן: "התקנות").

חשוב לציין בשלב זה כי אין המדובר בפעולות אשר לכונס הנכסים יש שיקול דעת כזה או אחר אם לבצען או באיזה אופן לבצען – המדובר בפעולות ברורות וחד משמעיות אשר אינן משאירות לכונס הנכסים כל שיקול דעת ועליו לקיימן ככתבן וכלשונן וכל חריגה מהוראות אלו, מחייבת את כונס הנכסים לפנות בבקשה למתן הוראות  והנחיות מראש ההוצל"פ, בהתאם לסע' 54 (ב) לחוק ההוצל"פ.

פעולות אלו מחייבות את כונס הנכסים בין היתר להפיק שומת מקרקעין, פרסום מודעה למכירה, קבלת הצעות קניה, ביצוע התמחרות/מכירה פומבית, הכרזת זוכה במכירה הפומבית ועוד. יש לזכור כי במהלך כל פעולותיו של כונס הנכסים, מקומו של החייב אינו נפקד וכל פעולה המבוצעת ע"י כונס הנכסים צריכה להיות מובאת לידיעתו של החייב בכל רגע נתון.

סופו של הליך המכירה הוא בחתימת חוזה לרכישת הנכס ע"י הזוכה במכירה הפומבית ואישור הסכם זה ע"י ראש ההוצל"פ.לאחר תשלום מלוא התמורה, יתן ראש ההוצל"פ אישור לרשם המקרקעין לרשום את הנכס ע"ש הזוכה/הקונה.

האם אישור ראש ההוצל"פ מהווה סופיות המכר?

א.         תקנה 68 (ב) לתקנות ההוצאה לפועל התש"מ – 1970 קובעת:

"ביום המכירה הפומבית יזמין מנהל המכירות את המציעים לתחרות, ינהל דין וחשבון של המכירה, ויעביר את הדין וחשבון לראש ההוצאה לפועל; ראש ההוצאה לפועל יחליט סופית בדבר הכרזת הקונה ויתן אישור על כך, ויכול הוא לתת כל הוראה אחרת שתיראה לו".

ב.         בהתאם, בתי המשפט בישראל נדרשו לא אחת לשאלה האם בעצם הכרזת הקונה ע"י ראש ההוצל"פ ומתן אישור על כך, יש משום סופיות הליך המכר ולמעשה נקודת אל חזור ממנה אין בידו של החייב לעשות דבר על מנת להשיב לעצמו את הנכס.

בע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ (להלן: "הלכת אמסטרדמר"), קבע ביהמ"ש העליון הלכה לפיה מרגע שראש ההוצל"פ החליט סופית מיהו הזוכה והחלטה זו לא בוטלה עקב אי תשלום יתרת התמורה ע"י הזוכה, אין לחייב עוד כל אפשרות לפדות את הנכס ע"י תשלום החוב ובוודאי שאין ביכולתו לבטל את זכותו של הקונה היות ואף לקונה זה ישנן זכויות עליהן יש לשמור. ביהמ"ש הסביר את החלטתו כאשר קבע כי:

"מטרת חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז – 1967, והתקנות שהותקנו לפיו היא- להחיש ולפשט את הליכי ההוצאה לפועל. סחבת בהליכים אלה מעודדת אי-קיום התחייבות ופוגעת שלא בצדק בנושים.. . טובת החייבים שנכסיהם המוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס. דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל.. אם יהא המציע הזוכה חשוף לאפשרות שזכייתו תבוטל מפאת טענות שונות הנוגעות למכר, אשר יוכל החייב להעלות חדשות לבקרים, יירתעו מציעים פוטנציאליים מלקחת חלק בהליכי מכר כאלה ולסכן את כספם".

במילים אחרות – מרגע שראש ההוצל"פ אישר את מכר הנכס לקונה שהצעתו זכתה במכירה הפומבית, יש לראות בכך סופיות ההליך ואין לחייב כל אפשרות לבטל הליך זה, בין אם ע"י תשלום חובו ובין אם בדרך אחרת.

ג.          במסגרת ע"א 569/71 סודאי נ' עודה, חזר ביהמ"ש על הלכת אמסטרדמר וקבע כי במקרה בו אושרה הצעת הקונה ע"י ראש ההוצל"פ בהתאם להוראת תקנה 68 (ב) לתקנות, הרי שהחלטה ואישור זה הינם סופיים ומחייבים כלפי כל צד שלישי לרבות החייב בתיק ההוצל"פ, כך שאין ביכולתו ואפשרותו של החייב להביא לביטול המכר לאחר אישורו האמור גם אם פרע את חובו במסגרת תיק ההוצל"פ. ביהמ"ש אף הדגיש כי זכותו של הקונה לרשום את הנכס על שמו בספרי המקרקעין, קמה לו גם במקרה בו נפרע החוב ע"י החייב היות וכאמור, המכר עצמו אושר סופית ע"י ראש ההוצל"פ.

ד.         סופיות המכר מקבלת ביטוי נוסף גם במסגרת תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ הקובעת:

"הוכרז מציע כקונה, ושילם את יתרת המחיר, יינתן לו אישור על כך חתום על ידי ראש ההוצאה לפועל; האישור ישמש אסמכתה להעברת המקרקעין על שמו בפנקסי המקרקעין".

כלומר, במקרה בו קונה אשר זכה במכירה הפומבית ואושר ככזה ע"י ראש ההוצל"פ עפ"י תקנה 68 (ב) הנ"ל, שילם את מלוא התמורה המגיעה ממנו עפ"י הסכם המכר ועפ"י הצעתו שהתקבלה, יקבל מראש ההוצל"פ אישור שיאפשר לו להעביר את רישום הזכויות בנכס על שמו בספרי המקרקעין.

פסיקה נוספת קבעה כי מתן אישור נוסף זה, מהווה נקודת אל חזור אשר אחריה אין דבר ולא רק שאין ביכולתו של החייב לפעול לביטול המכר, אלא שאף לראש ההוצל"פ עצמו אין כל סמכות לביטול המכר שאושר (לעניין זה ראה רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר).

ה.         מאחר וההלכות הנ"ל צוטטו במשך שנים רבות ע"י בתי המשפט השונים ואף הוחלו בפועל  במקרים בהם ניסו חייבים לבטל בדיעבד את הליך המכר, הרי שהמסקנה העולה מהן היא כי אין לחייב כל אפשרות לבטל את הליך המכר ברגע שזה אושר ע"י ראש ההוצל"פ ואחת כמה וכמה במקרה בו ניתן ע"י האחרון אישור לרישום הזכויות ע"ש הקונה בספרי המקרקעין.

יחד עם זאת, בתי המשפט קבעו לא אחת כי אין המדובר בכלל גורף החל על כל המקרים ובסיטואציות מסוימות, ישנה אפשרות לביטול המכר, גם לאחר שניתן כבר אישור ראש ההוצל"פ לרשם המקרקעין עפ"י תקנה 69 לתקנות ההוצל"פ.

באילו מקרים יבוטל המכר?

א.         במסגרת ע"א (ת"א) 390/72 נזים נ' רובין, קבע ביהמ"ש כי לא בכל מקרה, אישורו של ראש ההוצל"פ את הסכם המכר יהיה סופי, ומכר זה ניתן לביטול כאשר נפל בו פגם מהותי היורד לשורשו של הליך המכר כדוגמת אי הזמנתו של החייב להתמחרות. ביהמ"ש אף הסביר את החלטתו:

"לא ייתכן שניתן יהיה למכור נכסיו של אדם בשוק מבלי להודיע לו על כך ומבלי לתת לו הזדמנות לחסל את החוב או לנקוט בהליך כלשהו כפי שימצא לנכון, או להביע דעה בעניין המכירה ואישורו של הקונה".

            בהתאם, קבע ביהמ"ש כי במקרים בהם התקיים הליך המכר מבלי שהחייב הוזמן להתמחרות:

"זהו פגם היורד לשורשו של ההליך, ואין ספק שדינו של ההליך להתבטל וכל מה שנאמר... לגבי סופיות הכרזת הקונה...אינו יכול לחול לגבי הכרזה שהיא פגומה, משום שהושגה בהליך שנוהל בניגוד לחוק. הליך כזה מתבטל משום חובת הצדק, אפילו כשמדובר בהחלטה של בית המשפט ואפילו במקרים בהם לא נקבעה בחוק אפשרות של ביטול פסק דין".

ב.         פסיקה זו הניחה את התשתית להרחבתה בשנים שבאו לאחר מכן מה גם שלאחר חקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, צומצמה הלכת אמסטרדמר משמעותית וכיום בתי המשפט נוטים להתערב יותר ויותר בהליכי מכר של נכסים במסגרת לשכת ההוצאה לפועל.

ג.          ביהמ"ש העליון עשה צעד נוסף לצמצום הלכת אמסטרדמר במסגרת ר"ע 66/94 שפר תעשיות לאטקס בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ סניף אופקים בו קבע מפי השופט טירקל:

"מכירת נכס לשם גביית חוב של בעליו היא מהלך חמור וקיצוני הפוגע בזכות הקניין שלו לשם מימוש זכות אחרת. לפיכך, יש להקפיד במיוחד על כך שההליכים ייעשו בהקפדה מלאה על הוראות הדין ועל כך שיתנהלו בהגינות וביושר" (ראה גם רע"א 8646/01 אסקבל תיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל; וגם ע"א 509/00 אילן לוי נ' ראובן מ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל; וגם רע"א 2404/01 דוד וקנין נ' רון בראון).

ד.         בית המשפט אף קבע כי אומנם התכלית העיקרית בהליך של כינוס נכסים היא השגת התמורה הגבוהה ביותר האפשרית לפרעון חובו של החייב, אך אין הדבר אומר כי הצורך בהגשמת תכלית זו, מכשיר כל אמצעי שהוא הננקט להשגתו (ראה ע"א 3301/08 מנשה פטל נ' עו"ד שמעון אורי).

ה.         אנו רואים כי נטיית בתי המשפט היא ללכת יותר ויותר לקראת החייב תוך התייחסות ושמירה על זכויותיו במסגרת הליך המכר כאשר זכויות אלו נשקלות ביחס לזכויות כלל המעורבים בהליך המכר לרבות הקונה הזוכה.

ו.          במהלך השנים, נדרשו בתי המשפט פעמים רבות לשאלת האפשרות לבטל הליך מכר בשל פגמים מהותיים שנפלו בו, כאשר עתה אין מתייחסים בתי המשפט אך ורק למקרה כדוגמת ע"א 390/72 הנ"ל בו החייב לא הוזמן להתמחרות, אלא למגוון רחב של פגמים אפשריים העלולים להתרחש במהלך הליך המכר והמהווים עילה מספקת לביטול הליך המכר:

1.       כאשר התגלתה קנוניה בין הקונה לכונס הנכסים או ידיעה של הקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בהליך המכר לפני מתן אישור ראש ההוצל"פ לרשם המקרקעין (רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' עורך דין דוד רום בתפקידו ככונס נכסים).

2.       כאשר הסתבר כי כונס הנכסים לא פעל עפ"י צו מינוי של ראש ההוצאה לפועל (רע"א 2501/01 צביקה גולדמן נ' בנק ירושלים בע"מ).

3.       ראש ההוצאה לפועל לא דן בטענות החייב בדבר פגמים מהותיים שנפלו בהליך המכר (רע"א 2404/01 דוד וקנין נ' רון בראון).

4.       לחייב לא ניתנה הזדמנות ו/או אפשרות לפדות את הנכס קודם למכירתו ע"י כונס הנכסים (רע"א 8646/01 אסקבל תיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל).

5.       כאשר הסתבר כי שמאות המקרקעין שהוצגה לצורך ביצוע ההתמחרות, אינה מעודכנת ואינה משקפת כלל את הנכס הנמכר (ר"ע 66/94 שפר תעשיות לאטקס בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ סניף אופקים; וגם רע"א 2404/01 דוד וקנין נ' רון בראון)

6.       אם סטה ראש ההוצאה לפועל מהוראות תקנות ההוצאה לפועל, נפגמה החלטתו וכל הליך המכר פגום מעיקרו (ר"ע 66/94 שפר תעשיות לאטקס בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ סניף אופקים)

            רשימה זו אינה רשימה סגורה אלא התייחסות של בתי המשפט למקרים שהובאו בפניהם וכל פגם שהתקיים בהליך המכר אשר הינו מהותי ויורש לשורשו של הליך המכר, מקים עילה לחייב לביטול הליך המכר.     

ז.          כבר ציינו בתחילת רשימה זו כי במסגרת הליך מכר, אמורים להינתן ע"י ראש ההוצאה לפועל שני אישורים – הראשון, אישור ראש ההוצל"פ להסכם המכר לפי תקנה 68 (ב) לתקנות והשני, אישור ראש ההוצל"פ לרשם המקרקעין לפי תקנה 69 לתקנות, לרשום את הזכויות בנכס ע"ש הקונה.

            ביחס לאישור הראשון, נוכחנו לדעת כי אישור מעין זה ניתן לביטול במקרים בהם נפל פגם מהותי ושורשי בהליך המכר עצמו אך ביחס לאישור השני, ראינו גם כי הפסיקה קבעה כי מתן אישור זה, מהווה נקודת אל חזור אשר אחריה אין דבר ולא רק שאין ביכולתו של החייב לפעול לביטול המכר, אלא שאף לראש ההוצל"פ עצמו אין כל סמכות לביטול המכר שאושר (לעניין זה ראה רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר).

ח.         יחד עם זאת, הלכה זו צומצמה אף היא ע"י ביהמ"ש העליון במסגרת רע"א 5080/97 אברהם כהן נ' עורך דין דוד רום בתפקידו ככונס נכסים בו קבע ביהמ"ש מפי השופט לוין כי אין לראות באישור ראש ההוצל"פ עפ"י תקנה 69 כנקודת אל חזור במקרים בהם נפלו פגמים מהותיים בהליך המכר כגון אי הזמנת החייב להתמחרות או קנוניה בין הקונה לכונס הנכסים וכי במקרים חריגים כאלה, עדיין יש סמכות בידי ראש ההוצל"פ לבטל את האישור שניתן על ידו.

סיכום

כפי שניתן לראות, במהלך השנים, הצטמצמה הלכת אסמטרדמר וכיום נוטים בתי המשפט יותר ויותר לכיוון החייבים במקרים בהם נפלו פגמים מהותיים ויסודיים בהליך מכר במסגרת לשכת ההוצל"פ.

גישה זו של בתי המשפט נובעת מחקיקתו של חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו וכן מההכרה כי עצם מכירת נכסיו של החייב במסגרת ההוצל"פ, למרות העובדה כי הינו חייב כספים והדרך היחידה להיפרע ממנו את חובו היא ע"י מכר ביתו, הינו צעק חריף וקיצוני הפוגע בזכות הקניין הבסיסית של החייב ועל כן הדגש הרב על הזמנתו של החייב להליך ההתמחרות כמו גם האפשרות להגיב ו/או להתייחס להליך עצמו כמו גם להצעות השונות שהועלו במסגרתו.

בנוסף, מכירת נכס בהוצל"פ נעשית במרבית המקרים באמצעות כונס נכסים אשר אינו מייצג צד כזה או אחר אלא משמש ידו הארוכה של ראש ההוצל"פ ולמעשה פועל בשמו ומטעמו. מינוי כזה, מחייב את כונס הנכסים לפעול בהגינות, יושר ותום לב תוך ביצוע איזון מלא בין האינטרסים והזכויות של כל המעורבים בהליך המכר לרבות זכויותיו של החייב, על מנת שזכויות אלו לא יקופחו במהלך הליך המכר.

יחד עם זאת, יש לזכור כי לא בכל מצב ימהר ביהמ"ש לבטל אישור מכר שניתן ע"י ראש ההוצל"פ ובטרם יפעל כאמור, יבדוק האם השתהה החייב בהגשת בקשתו או האם ישנו בסיס כלשהו לטענותיו או שמא מנסה החייב בדרך לא דרך לסכל הליך שהתנהל כראוי, בטענות סרק במטרה לסכל את מכירת ביתו.

בכל מקרה, יש לבחון כל מקרה לגופו ולא ניתן להשליך ממקרה אחד ונסיבותיו על מקרה אחר ועל כן בטרם ימהר חייב לנקוט בפעולה כזו או אחרת כנגד הליך המכר ו/או כנגד כונס הנכסים, מן הראוי הוא כי יפנה לייעוץ המשפטי המתאים על מנת לבחון את מסכת העובדות והראיות המצויות בידו על מנת לקבוע האם יש ממש בטענותיו או לא.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין והמסחרי ומייצג בבתי משפט ובבוררויות
המאמר הינו באדיבות הפורטל המשפטי "חוק ועוד"
www.od-law.co.il

03-6950662

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד