כל מה שצריך לדעת לפני לקיחת המשכנתא / יניב חדד
מהי משכנתא?
המשכנתא היא הלוואה לרכישת דירה או נכס, הניתנת כנגד שיעבוד של הנכס עבור הגורם שנתונן את ההלוואה (בנק למשל). שיעבוד הנכס נקרא משכון והוא הביטחון של נותן ההלוואה כך שמקבל ההלוואה ישיב לו את כספי ההלוואה.
ההלוואה ניתנת בד"כ לפירעון במשך תקופה ארוכה של עד 30 שנה. הלוואת המשכנתא ניתנת כנגד שעבוד הנכס, שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה.
הריבית – מה משמעותה ?
הסכום הבסיסי הניתן בהלוואה נקרא הקרן בנוסף לקרן מצפה נותן ההלוואה לקבל גם ריבית. הריבית מהווה בעצם את הרווח של נותן ההלוואה. הסכום המשולם ע"י הלווה לנותן ההלוואה (למלווה) מעבר לקרן הוא הריבית.
בישראל מקובל מאוד לרכוש דירה באמצעות משכנתא, כשמאחורי צעד זה יש הגיון כלכלי: במקום לשלם שכר דירה חודשי של כמה מאות דולרים, כדאי לקחת הלוואה מהבנק, להתאמץ עוד קצת ולרכוש דירה, שתהיה כולה בבעלותכם. אבל לפעמים חישוב זה מוטעה ולא לוקח בחשבון את ההוצאות המתאימות בשתי האלטרנטיבות.
מי נותן משכנתא?
בנקים המוגדרים כבנקים למשכנתאות ובנוסף גם בנקים מסחריים המעניקים גם הם הלוואות משכנתא. בשנים האחרונות החלו גם חברות ביטוח להיכנס לתחום המשכנתאות. חלקם של הבנקים למשכנתאות משתייכים לאחת הקבוצות הבנקאיות הגדולות הפועלות בארץ וסניפיהם ממוקמים ברובם בתוך סניפי בנק האם (כך, למשל, בנק לאומי למשכנתאות או בנק משכן מקבוצת בנק הפועלים). הגופים המספקים כיום משכנתאות הם: בנק טפחות, בנק משכן, בנק לאומי למשכנתאות, בנק דיסקונט למשכנתאות, בנק ירושלים, הבנק הבינלאומי למשכנתאות, בנק עצמאות (מקבוצת הבנק הבינלאומי), בנק כרמל ובנק אדנים. הבנקים המסחריים המעניקים הלוואות משכנתא הם מרכנתיל ואגוד. כאמור, בשנים האחרונות החלו גם חברות הביטוח לשווק הלוואות משכנתא, אם כי שם מעדיפים לספק בעיקר הלוואות משלימות.
זכאות – להלוואת מדינה
מדינת ישראל מסבסדת הלוואה למגזרים שונים באוכלוסייה. משמעות הסבסוד היא מתן הלוואה בריבית נמוכה. בין מגזרים אלה נמנים זוגות צעירים, חסרי דיור, עולים חדשים, רווקים מעל גיל 30 ומשפחות חד הוריות. ההלוואות ניתנות באמצעות משרד השיכון ובינוי. גובה ההלוואה נקבע בהתאם לפרמטרים כמו גיל הלווים, מספר בני המשפחה ומספר שנות הנישואים. ככל שגיל הלווים גבוה יותר, מספר ילדיהם ומספר האחים והאחיות שלהם גדול יותר ומספר שנות נישואיהם רב יותר, כך הם מקבלים יותר נקודות, והן אלה המזכות אותם בהלוואה גדולה יותר.
עם זאת, במקרים רבים ההלוואה הניתנת מכספי משרד השיכון נמוכה מעלות הנכס הנרכש, ולכן נדרשת הלוואה משלימה מכספי הבנקים.
מה הם סוגי ההלוואות הקיימים?
סוגי ההלוואות נבדלים זה מזה ע"פ:
סוג ההצמדה - (למדד, לדולר, ריבית הפריים, ושילובים שונים של הנ"ל)
סוג ההלוואה (סוג הריבית) – ריבית קבועה, ריבית משתנה, ריבית ליבור ועוד.
מסלול הפירעון - (תשלומים אחידים, החזרים עולים ודחייה זמנית של תשלום הקרן).
בחירת מסלול ההלוואה
בחירת סוג ההצמדה (של הקרן) - מי שמעוניין למנוע סיכון רצוי שיבחר את סוג ההצמדה בדומה להצמדה של הכנסותיו. דהיינו, מי שהכנסתו צמודה למדד רצוי רצוי שייבחר מסלול הצמוד למדד, מי שמקבל את הכנסותיו בדולרים רצוי שיבחר הצמדה לשער הדולר וכד'. בחירת מסלולי הצמדה אחרים נושאת בחובה אלמנט ספקולטיבי ולעיתים הצמדה שנראית אטרקטיבית כיום עשויה להיות מסוכנת בעתיד.
בחירת סוג ההלוואה
הלוואה בריבית קבועה היא הלוואה עם רמת וודאות גבוה יותר לגבי גובה ההחזר העתידי. השינוי היחיד בגובה החזרים העתידיים תלוי רק בסוג ההצמדה (המדד).לעומת זאת הלוואה בריבית משתנה צופנת בחובה שינויים בהיקף ההחזרים העתידיים וכך לעיתים אנשים שלקחו משכנתאות בריבית משנה נמוכה, מוצאים עצמם כעבור כמה שנים משלמים ריבית גבוהה בהרבה.
בחירת מסלול הפירעון
זוגות צעירים בעלי כושר החזר נמוך אך עם מסלול מקצועי בו צפוי גידול בהכנסות -כדאי לשקול נטילת הלוואה עם החזרים נמוכים בהתחלה והחזרים הגדלים עם הזמן. לעומת זאת מי שאינו צופה מסלול של גידול משמעותי בהכנסותיו השותפות רצוי שייקח מסלול פירעון בהיקף המתאים להכנסותיו הנוכחיות.
גובה הפירעון החודשי זוהי השאלה המשמעותית ביותר בזמן לקיחת המשכנתא. הכלל המקובל הוא שגובה ההחזרים החודשים לא יעלה על שליש מההכנסות השוטפות של המשפחה. כמובן שיש לקחת בחשבון גם פרמטרים נוספים כגון הגידול בהוצאות עקב הרחבת המשפחה, התחייבויות נוספות כגון רכישת רכב בעתיד וכד'.
לכן היעזרו במחשבונים האלו
איזה ביטוחים יש לרכוש במסגרת המשכנתא?
הבנקים למשכנתאות דורשים מהמשתכנים לרכוש פוליסת ביטוח חיים וביטוח מבנה, שתבטיח את זכויות הבנק במקרה שהלווה הולך לעולמו או שהנכס ניזוק בטרם נפרעה ההלוואה.
למרות שלא כל בנק טורח לציין זאת, הלווה רשאי לרכוש פוליסה מחוץ לכותלי הבנק, אם אצל סוכן ביטוח ואם בחברות הביטוח הישיר. כדאי לזכור שבמקרים רבים עלות רכישת פוליסה מחוץ לבנק תהיה נמוכה מזו שבבנק. הדברים אמורים בעיקר לגבי זוגות צעירים, כאלה שפרמיות ביטוח החיים שלהם נמוכות יחסית.
מי שכבר מבוטח בביטוח חיים אינו חייב לרכוש פוליסת ביטוח נוספת, אך הבנק ידרוש ממנו לשעבד את הפוליסה לטובת הבנק. עניין זה אינו חל על מי שברשותו ביטוח מנהלים והוא יחויב בהוצאת ביטוח חיים לטובת המשכנתא. הכלל הזה תקף גם לביטוח הנכס. אגב, המבוטח אינו חייב לרכוש פוליסה המכסה את מלוא שווי הנכס, אלא רק עד לגובה היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה. למשל, אם הדירה עולה 200 אלף דולר, ומתוך כך מחצית מומנו שלא באמצעות הבנק, יש אפשרות לרכוש פוליסת ביטוח מבנה וחיים רק בסכום ביטוח של 100 אלף דולר, שהוא הסכום אליו נחשף הבנק.
יניב חדד , מומחה לחינוך פיננסי ומחבר רב המכר "מהתיכון ועד הפנסיה"
www.money-nanny.co.il