חוזה דירה

ישנם שני דרכים עיקריות לרכישת דירה בישראל, האחת הינה רכישת דירה מקבלן והשנייה רכישת דירה מאדם פרטי כדירת יד שנייה. ההשקעה הכספית העצומה הכרוכה בקניית דירה, הופכת את עסקת הרכישה לאחת מן העסקאות החשובות ביותר אותן עתיד לבצע אדם במהלך חייו, ומכאן החשיבות הגדולה לעריכת חוזה דירה ו/או חוזה מכר ו/או חוזה רכישת דירה על ידי עורך דין מימון המתמחה בענייני מקרקעין.

פרשת חפציבה זכורה לכולנו היטב, שכן קריסתה של החברה הותירה אלפי רוכשים ללא קורת גג. העובדות אשר עלו מהפרשה ערערו את אמון ציבור הרוכשים בקבלנים ובחברות הבניה, יהא גודלן וחוזקן אשר יהא. בעקבות הפרשה חלה תפנית גדולה מצד ציבור הרוכשים ביחס ובחשיבות הניתנים כיום ללווי משפטי של עסקת הרכישה.

רכישת דירה מקבלן יכולה להתבצע בפרקי זמן שונים:

• בטרם סיום הבנייה;
• לאחר סיום הבנייה;

רכישת דירה מקבלן בטרם סיום הבניה נקראת גם 'רכישה על הנייר'. בעסקה מסוג זה, חשוב לבדוק נושאים רבים טרם חתימה על חוזה המכר עם הקבלן, ובין השאר:

• רישיון הקבלן- יש לוודא שהקבלן מחזיק רישיון קבלן בר תוקף.
• פרויקטים קודמים-  רצוי לראות פרויקטים קודמים אותם ביצע הקבלן. באותה הזדמנות אל תהססו לפנות לדיירי אותו בניין במטרה לברר האם מדובר בקבלן מקצועי ואמין העומד בהתחייבויותיו.
• בעלות על הקרקע- ודאו כי הקרקע עליה עתיד הקבלן לבנות את דירתכם הינה בבעלותו, וכי הקרקע נקייה משעבודים, משכונת ועיקולים.
• היתרי הבניה- ודאו שניתנו לקבלן היתרי בניה מהוועדה המקומית לתכנון ובניה.
• בדיקה מעמיקה של סעיפי חוזה המכר- חוזה מכר יהיה בדרך כלל חוזה אחיד, ומכאן החשיבות לבדיקת התניות השונות המופיעות בו.
• בטוחה על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה)

ברכישת דירה מקבלן, חלה חובה על הקבלן למסור לקונה בנוסף לחוזה המכר העתק מהמפרט הטכני של הדירה. בסיום הבניה, יבדוק הרוכש אם הדירה אותה רכש תואמת את מפרט הדירה אשר נמסר לו על ידי הקבלן יחד עם חוזה המכר.

ככל שהקבלן לא מילא אחר הוראות המפרט, ייחשב הדבר כאי התאמה על פי סעיף 4 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. 

במסגרת רכישת דירה מקבלן (שבנייתה טרם הסתיימה), יחויב הקונה בתשלום מקדמות לקבלן עם חתימת חוזה המכר. תשלום המקדמות מקנה לרוכש אך ורק זכות חוזית, זאת בניגוד לזכיות חפציות כגון בעלות. במצב דברים זה וככל שלא קיבל הרוכש ערבות כלשהי לכספו, מצוי הרוכש בסיכון עד לשלב רישום הערת האזהרה לטובתו, כך לדוגמא אם יקלע הקבלן לקשיים כלכליים אשר ימנעו ממנו להמשיך בבניית הדירות, יפסיד אותו רוכש את כספו. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה), תשל"ה-1974 מטיל החובה על הקבלן לספק בטוחה לרוכשים על פי חוק זה, בתנאים המופיעים בו. חשוב אם כן לוודא שהכספים המשולמים לקבלן במסגרת החוזה, יובטחו על ידו בהתאם לחוק.

כאשר רוכשים דירה כדירת יד שנייה מאדם פרטי, ייוכנסו בדרך כלל במסגרת התניות שבחוזה הדירה מנגנונים שונים אשר עתידים להגן על הרוכש מפני מצבים שונים, כך לדוגמא, נהוג להשאיר חלק מן התשלום בחשבון נאמנות בצירוף יפוי כח בלתי חוזר של מוכר הדירה, עד להמצאת כל האישורים הנדרשים לצורך העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש בטאבו. רצוי שלא לערוך את חוזה הדירה בעצמכם, שכן תחום המקרקעין הינו תחום סבוך אשר עלול להערים קשיים וסיבוכים משפטיים בעתיד ככל שחוזה הדירה וביצועו נערכו בצורה רשלנית ולא מקצועית.

דברי ההסבר פורטו במאמר זה בצורה חלקית, תמציתית וכללית. בשום מקרה אין לראות בהם את נוסח החוק. המאמר לא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי, ובכל מקרה מומלץ לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין לצורך קבלת ייעוץ בדבר זכויותיכם ע"פ הדין.