פינוי בינוי או תמ"א 38- פרמטרים לבדיקת כדאיות האם להוסיף או להרוס
1. כדאיות כלכלית
בכדי שהעניין יהיה כלכלי, מינימום זכויות הבנייה אשר יאושרו לפרויקט יעמוד על יחס של 1 ל-3. בפשטות, על כל מ"ר לבעלי הדירות יישאר ליזם 2 מ"ר לפחות. הפרש זה נועד להבטיח את יכולת היזם לממן את העסקה לרבות כיסוי עלויות הבניה, בטחונות לדיירים, מימון שכר דירה והוצאות מעבר, תשלומי מיסים, תשלום לאדריכלים, יועצי תכנון ועוד.
יזמים נלהבים מזדרזים להציע הצעות חסרות בסיס כלכלי, וללא הצגת דווח אפס לבדיקת הנציגות, מן הראוי כי הדיירים או המייצג מטעם יעבירו לבדיקה את הנתונים כפי שידרשו מהיזם - רצוי בעזרת בעל מקצוע רו"ח או כלכלן בתחום, זאת בכדי לוודא שיש לעסקה הגיון כלכלי מוצק.
2. כדאיות כלכלית לדיירים
בהתאם לזכויות כפי שיאושרו, לא תמיד מתאפשר לקבל דירה גדולה יותר מזו הקיימת, ולמרות זאת מאחר ושווי דירה חדשה, בשכונה חדשה עם תשתיות מפותחות, בבנין מודרני עם חניה צמודה ומעלית עשוי להיות גבוה ב 50% ויותר, עדיין העסקה משתלמת ביותר .
שיקול נוסף, החוק מתיר להוסיף לכל דירה בבנין מחוזק (תמ"א 38) 25 מ"ר + מרפסת שמש. בבניין הבוחר לעבור הליך תמ"א 38, ניתן בדרך כלל לקבל דירה גדולה יותר, לעומת דירה חדשה בבנין חדש בהליך של פינוי בינוי. ההסבר לכך: בנין חדש הנבנה בתחום מגרש עובר הליך בו מתממשות בו הפקעות וכן עליו לעמוד בכללי התכנון והבניה אשר דורשים מרווחים מסביב לבנין בהתאם לסטנדרט הבניה החדש, בשעה שתמ"א 38 מנצלת את כל ההקלות הניתנות לה, לרבות ניצול מלא עד מחוץ לקוי הבנין כפי שמתיר לה החוק בעניין האפשרות לתוספת ממ"ד.
3. אופי השכונה
האם אנחנו מעדיפים שכונה בה הבנייה היא לרוחב? בה אומנם יש לנו דירה מעט יותר גדולה אך חיים ביותר צפיפות בשכונה בעלת אופי וותיק? או שאנו מעדיפים שכונה בה הבנייה היא לגובה? בה יש לנו דירה חדשה עם מעלית, חניה, ממ"ד, מרפסת שמש/מחסן ושכונה בעלת אופי מודרני עם שטחים ירוקים, הרבה דיירים חדשים אבל עם הרבה יותר פרטיות.
חשוב לציין, לכל אחד מאיתנו, החלטה הנוגעת לדירת מגורים מושפעת משיקולים שכבודם במקומם, דרך מו"מ מעמיק ובחינת כל עניין לגופו ניתן להגיע לפתרון פרטני אף ביחס לכלל.
הצד המשפטי-מבוא ישנן שתי עסקאות הכוללות בתוכן הריסה ובניה מחדש, עסקה על פי תמ"א 38/2 הקרויה "תמ"א בהריסה", ועסקה למתחם מוגדר הינה עסקת "פינוי - בינוי", עסקאות אלו הינן עסקה חוזית בין בעלי הדירות בבניין לבין היזם בה מתחייבים בעלי הדירות להעביר זכויותיהם בבניין ובמגרש עליו עומד הבניין הישן לידי היזם לצורך הריסתו ובנית בניין חדש במקום. הבניין החדש יבנה על פי הזכויות הקיימות במגרש על פי חוקי התכנון והבניה והסטנדרטים הנדרשים, כאשר במסגרת זו מתחייב היזם למסור לבעלי הדירות דירה חדשה בעלת מפרט טכני עשיר, גימור בסטנדרט מתקדם ומודרני יחד עם תשתיות מפותחת וחדישות, כאשר בעסקאות פינוי בינוי המדובר הוא בשכונה חדשה לגמרי.
בהליך של תמ"א 38- גודל הדירות החדשות נקבע על פי זכויות הבניה הקיימות במגרש בהתאם לתב"ע הקיימת בתוספת לזכויות המוקנות בכוח הוראות התמ"א בשעה שראוי להדגיש כי התמ"א 38 מנצלת את כל ההקלות הניתנות לה, לרבות ניצול מלא עד מחוץ לקוי הבנין כפי שמתיר לה החוק בעניין האפשרות לתוספת ממ"ד עד 25 מ"ר, אולם אין להתעלם מן העובדה כי זכויות אלה עלולות להשתנות בהתאם למדיניות הננקטת בתחום המוניציפאלי בו ממוקם הנכס.
חובת ייצוג - עו"ד - טרם חתימה על הסכם מול היזם, נציגות הבית המשותף כפי שנבחרה ע"י בעלי הדירות תפנה להתקשרות אצל עו"ד אשר ייצג את כל בעלי הדירות כלפי היזם. נציגות הוועד יחד עם עו"ד הנבחר המייצג מטעמם יחלו בהליך מו"מ מול היזם. ההתקשרות בין היזם לבעלי הדירות בבנין נעשית באמצעות חוזה מחייב המגדיר את הזכויות והחובות של כל צד במסגרת העסקה ביניהם. לצורך עריכת החוזה ושמירה על זכויות שני הצדדים בו, ייוצגו שני הצדדים על ידי עורכי דין שונים (למנוע ניגוד אינטרסים) אשר יסייעו לסגירת העסקה, בהתאם למו"מ על פי טובת כלל הצדדים לעסקה ועל פי חוק.
תכנון ובדיקה ראשונית - בדיקת הנכס על ידי מהנדס קונסטרוקציה - בדיקת הצורך בחיזוק והמלצה על שיטת החיזוק, כתיבת חוות דעת מקצועית כשלב משלים לבדיקה שערך בשלב הראשון. אדריכל הקבוצה מכין חוות דעת לאחר שבחן את נושא זכויות הבניה הנוספות ופתרונות אפשריים למימוש (הרחבת דירות, הוספת יחידות דיור, הוספת מעלית, ממ"ד ומרפסת) עריכת דוח אפס, עריכת דוחות ייתכנות וליווי הפרויקט, בחינת ליווי בנקאי על ידי אחד מהבנקים הגדולים בתחום זה. שלב בחינת עלויות נוספות כדוגמת מיסים, אגרות והיטלים. תכנון סופי הגשת תוכניות מפורטות ע"י אדריכל ומהנדס בתוספת בקשות להיתר מוגשות לרשות המקומית במטרה לאשר את תוספות הבניה המבוקשות. הגשת הדמיות לפרויקט ומצגת לכל בעלי הדירות.
ערבויות וליווי בנקאי - תנאי בל-יעבור! על היזם להראות איתנות כלכלית ויכולת מוכחת להתחייב ליתן ערבויות כספיות מתאימות לביצוע עד שלב וגמר העסקה ובדק. בעלי דירות המתקשרים בעסקת תמ"א 38/2 או פינוי בינוי ידרשו לקבל מהקבלן ליתן ערבויות בנקאיות כנדרש ע"פ חוק מכר.
גימור וסטנדרט בניה - התחייבות לאיכות גבוהה בהתאם למודל הכלכלי המאפיין את הפרויקט. כאשר כל הדירות הרגילות בבניין החדש שיבנה, תהינה בגימור זהה לדירות אשר ימסרו לבעלי הדירות בנכס הישן. דירות הגן ודירות הפנטהאוז נשמרים לשיווק על מנת לממן את הפרויקט ובהן רשאי היזם לבצע שינויים לפי מיטב הבנתו. המקום להוסיף, כי זכותו של כל בעל דירה לבצע שינויים פנימיים בדירתו נשמרת ומעוגנת בהסכם.
מגורים חלופיים - עסקת פינוי - בינוי או תמ"א 38/2 מחייבת הריסת הבניין הישן על מנת לפנות מקום לבניין החדש, כחלק מהתחייבויות היזם בהסכם ההתקשרות, מתחייב היזם לארגן ולממן את עלות המגורים החלופיים ההוצאות הישירות והעקיפות לכל בעלי הדירות לכל משך התקופה הדרושה, החל ממועד הריסת הבניין ועד למועד האכלוס בבניין/ בשכונה החדשה.
מיסוי - בעלי הדירות אינם נושאים בנטל המיסוי ומבחינתם המדובר בעסקה נטו. יחד עם זאת, לא כל בעלי הדירות בפרויקט במצב זהה, בין אם מדובר בדיירי עמידר להם אינטרס שונה משאר בעלי הדירות ובין המדובר במצב בעלי הדירות כלפי רשויות המס, היבטי מיסוי והיבטים נוספים נבחנים באופן פרטני עבור כל בעל דירה בנפרד. העיקרון המנחה הינו כי היזם מתחייב בהסכם לשאת בתשלומי המיסים הנובעים מהעסקה, במידה וישנם כאשר במקביל במסגרת ההסכם על כל בעל דירה לנצל את מלוא זכויות הפטור במידה ויש לו או יהיו לו כאלה.
אדמת מנהל- בנוסף להליך הרגיל, נדרשת הסכמת המנהל ובחינה השאלה האם קיימת דרישה לתשלומי היוון.
משכנתאות - כחלק מהתחייבויות היזם בהסכם, ידאג היזם לבעלי דירות בעלי משכנתא הרובצת על הנכס, משמע יפעל היזם בשיתוף עם הבנק המלווה של הפרויקט למול הבנק בעל המשכנתא בכדי שתועבר באמצעותו לנכס החדש שיבנה (גרירת משכנתא) או לחילופין ינתנו ערבויות מתאימות לבנק בעל המשכנתא.
הרוב הדרוש - לביצוע פרויקט פינוי בינוי נקבע בחוק כי די ברוב מיוחס (ולא מוחלט) מבין בעלי הדירות על מנת כי תתקבל החלטה לביצוע פינוי בינוי.
יחד עם זאת, בעל דירה אשר מסרב לביצוע העסקה מטעמים שאינם סבירים, או מתנה הסכמתו בדרישות בלתי סבירות, ימצא עצמו אחראי בנזיקין, כלפי שאר בעלי הדירות בבניין, משמע האמור, כי במידה ואתם הדיירים מעוניינים לבצע עסקת פינוי ביוני, אולם קיים אצלכם דייר סרבן, קיימת עילת תביעה נזיקית כספית כנגד הדייר בגין סירוב בלתי סביר להוות חלק מעסקת פינוי הבינוי.
אבל הכי דרוש באמת - הרצון לשנות ולהשתנות, התשוקה לכבוש משהו קשה להשגה, האמונה כי ניתן להשיג מה שרוצים וכי חלומות נועדו להתגשם.
ההבנה שדברים לא קורים סתם בחיים, אנחנו מכוונים לשם, מה שנראה בחזיוננו זה מה שיצא אל הפועל, העולם בסופו של דבר הוא כפי שאנחנו בוחרים לראות אותו.
כל דבר הוא תהליך בחיים, הבנה, התמדה, הקרבה וגמול.
עורכת הדין איריס פרוימוביץ- לשעבר יועצת משפטית עבור קבוצת פרומוביץ'- יזמות נדל"ן.
קבוצת פרומוביץ' המורכבת משמונה חברות העוסקות בתחום הנדל"ן לרבות ייזום ופיתוח, תכנון ובנייה, ניהול פרויקטים וניהול נכסים.
פרויקטים בתחום הנדל"ן בהם מעורב המשרד: תמ"א 38-הנדסה בירוק, פינוי בינוי חפץ חיים, נווה יהושוע, נווה מרום, כצנלסון, פרוייקט כרמי יוסף, "מלונית ז'בוטינסקי", פרוייקט תל מונד.
פרטים ליצירת קשר:
נייד: 050-7919789 פקס: 03-9312624
מייל: law.froimovitsh@gmail.com