מגרשים להשקעה עתידית

מגרשים להשקעה עתידית


מגרשים הנרכשים לצורך השקעה עתידית ומיועדים למכירה במטרה לקבל תשואה גבוהה בעת המימוש כקרקע לפני בניה או לאחר הבניה.
המגרש יכול להיות בבעלות המדינה – מינהל מקרקעי ישראל או בבעלות פרטית בטאבו, ישנם שני סוגים של מגרשים להשקעה:

 1.מגרש מופשר לבניה,
 2.מגרש חקלאי לפני שינוי ייעוד.

משקיעים רבים רוכשים מגרשים חקלאים שהם לפני תהליך הפשרה או נמצאים בתחילתו של התהליך מכיון שעלות מגרשים אלו הינה זולה יותר וזאת בכדי שערך המגרש הנרכש יעלה לאחר שינוי ייעודו.
ישנה אופציה נוספת ברכישת קרקע להשקעה והיא רכישה קבוצתית, אופציה זאת נעשתה שכיחה בקרב מספר רב של משקיעים כיום עקב חיסכון בהוצאות כגון תשלום ליזם וכן הוזלה במיסוי, אך מצד שני באחריות קבוצת המשקיעים לנהל את הפרויקט באופן שוטף, מידע נוסף אודות קבוצות רכישה נסקור במאמר הבא.

ניצול הזדמנויות להשקעה
מגרשים/קרקעות להשקעה מאופיינים בעלות נמוכה יותר, משקיעים רבים מנסים לאתר ולנצל הזדמנויות לרכישת קרקע חקלאית לצד בניה קיימת או לצד יישובים קיימים. הרכישה מתבצעת במטרה שקרקעות אלו יופשרו לבניה בשלבים מאוחרים יותר, כיוון המחשבה העיקרי לרכישת הקרקעות בא בעקבות המחסור בקרקעות לבניה שיכול להניב בעתיד תשואה גבוהה מאד להשקעה מהסוג הזה. רוב המשקיעים מממנים את רכישת הקרקע באמצעות שיעבוד של נכס קיים שברשותם כך שבמקרים רבים אין צורך להשיג מימון מגופים אחרים, למשל הלוואות מבנקים, וכך ההשקעה נעשית בטוחה יחסית וללא כל מימון נוסף.

השקעה במגרש דורשת מחשבה רבה ותשומת לב
לפני רכישת מגרש/קרקע באחריותנו לבחון את כדאיות ההשקעה, חלק מהפרמטרים שנכללים בבדיקה הם המיקום של הקרקע – פרמטר בעל משמעות ייחודית, עלינו לשים דגש על פרמטר זה ולשקול אותו היטב, ככול שמיקום המגרש יהיה קרוב יותר לאזורים בנויים ולעורקי תנועה ראשיים כך יגדל הסיכוי לשינוי ייעוד הקרקע.
בנוסף עלינו לערוך בדיקה משפטית ובדיקה פיזית ולוודא שלא קיימת הגבלה כלשהיא על הקרקע אשר תמנע שינוי ביעוד הקרקע, לדוגמה, מבחינה משפטית – הערות אזהרה שונות, התנגדויות של גופים שונים ועוד.מבחינה פיזית – קווי חשמל קיימים, תשתיות מים וביוב, פארקים לאומיים, אתרי עתיקות וכיו"ב.
דבר נוסף וחשוב שעלינו להתייחס אליו הוא שהמדינה רשאית להפקיע עד 40 אחוז משטח הקרקע מבלי לפצות את הבעלים.
פרמטר מכריע נוסף הוא בעלות הקרקע, עלינו לוודא שהקרקע בבעלות פרטית ולא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, כאשר בעלות הקרקע הינה פרטית ניתן לשלוט בצורה טובה יותר בשלבי קידום שינוי היעוד וגם בשלבי המכירה, כך הרווח על ההשקעה הוא גבוה יותר. כאשר נראה לכם שיש עסקה טובה לחכירת קרקע מהמדינה והפיתוי הוא גדול, כדאי מאד להיזהר מכיון שישנן הגבלות רבות ומגוונות וסוגים שונים של חוזים מסובכים שיש לקחת בחשבון, ואם בכל זאת החלטנו להשקיע בחכירת הקרקע מחובתנו להתייעץ עם בעלי מקצוע כגון שמאי מקרקעין ועורכי דין המתמחים בתחום.

אפשרויות למימוש הקרקע
בבואנו לממש את זכויותנו על הקרקע לאחר שהופשרה ובכדי לקבל את התשואה המקסימלית על ערך הקרקע, עלינו לבחון מספר אופציות למימוש:
1. ביצוע עסקת קומבינציה עם קבלן, שמהותה בניה על הקרקע תמורת תשלום ו/או אחוזים מהמבנה.
2. מכירת הקרקע במחיר אופטימלי לגורם אחר.
3. בניה באופן עצמאי לצורך מכירה או השכרה של המבנה.

- לפי החוק על הבעלים לשאת בתשלום מס שבח והיטל השבחה, גובה התשלומים מחושב לפי נתוני המגרש ותהליך ההשבחה.

לסיכום
רכישת מגרש/קרקע הינה השקעת נדל"ן יציבה וסולידית ביחס לכל השקעה אחרת, ההשקעה יכולה להניב תשואה רבה כאשר מבצעים אותה נכונה ובוחנים בקפידה את כל הפרמטרים לעיל.
יחד עם זאת עלינו להתחשב בגורם חשוב מאד שהוא הזמן, לפעמים יכולות לעבור מספר שנים עד שיתבצע שינוי יעוד לקרקע.
בכל אופן כדאי מאד לערב ו/או להתייעץ עם גורמים מוסמכים בתחום בכדי למזער סיכונים, בעלי המקצוע הממולצים לצורך כך :
שמאי מקרקעין.
עו"ד המתמחה בנדל"ן ובקרקעות בפרט.