משכנתא - מה זה?

במשכנתא הנכס משועבד למעשה לבנק עד מועד הפרעון המלא, בו הבנק מסיר את העיקול.
סכום המשכנתא ייקבע על פי יכולת ההחזר החודשי של בעלי המשכנתא, שווי הבית והאם יש חסכונות ופק"מים בבנק כלומר ערבונות.

סוגי המשכנתא?

בשוק המשכנתאות קיימים סוגי משכנתאות שונים:

• משכנתא צמודת מדד  בריבית קבועה – זוהי משכנתא שההחזר החודשי קבוע ואינו משתנה בהתאם לריבית במשק , למעט הפרשי הצמדה.
• משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה – ניתנת לפרעון בין 30 – 4 שנים, ובה יש ארבעה מסלולי יציאה בהן הריבית משתנה לנוחיות הלווה, אחרי שנה, שנתיים, חמש שנים  ו – 10 שנים. היתרון במשכנתא זו היא שניתן לסלקה ללא תשלום קנס. חסרונה בכך שיש מצבים בה הריבית רק עולה ולא יורדת.
• משכנתא שאינה צמודת מדד בריבית קבועה – הלוואה קצרת טווח של עד 4 שנים, נקראת גם הלוואת  גישור או עד שיגיע סכום כסף ממכירה של דירה קודמת. החזר חודש קבוע והריבית בה אינה משתנה.
• משכנתא בריבית פריים ללא הצמדה למדד – ריבית פריים הינה ריבית הנקבעת מראש על ידי בנק ישראל, כאשר נלקחת משכנתא בריבית זו הכוונה למשכנתא בריבית זו  + ריבית הנקבעת על ידי הבנק בעת לקיחת המשכנתא. לדוגמא: הריבית פריים שווה ל – 3%  + 2% שקבע הבנק סך הכל משכנתא בריבית של 5%.
• משכנתה צמודה לדולר או ליורו בריבית משתנה – משכנתא שההחזר החודשי שלה תלוי בירידות או בעליות הדולר או היורו. היא מיועדת לכאלה שבדרך כלל קונים נכס למטרת השכרה.
• משכנתא משולבת – משכנתא המשלבת כמה מסוגי המשכנתא הקיימים. היא נוחה ויעילה ומאפשרת סילוק המשכנתא ללא קנס.

מיחזור וגרירת משכנתא

• מיחזור משכנתא הינה למעשה המשכנתא הבסיסית בתנאים משופרים: החזרי המשכנתא קטנים יותר והריבית נמוכה.
• גרירת משכנתא היא לקיחת משכנתא חדשה וגרירת המשכנתא הראשונה בתנאים טובים יותר. איחוד שתי המשכנתאות עם החזר חודשי אחד וחישוב ריבית אחד לשתיהן.

ההוצאות הנלוות לרכישת דירה

בבואכם לבנק על מנת לקבוע את גובה המשכנתא יש לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות:

מס רכישה

מס הנלקח מקוני דירות ועלותו אחוז אחד מסך עלות הדירה, מחושב על פי רוכש הדירה כלומר נלקח בחשבון אם זו דירתו היחידה או שהוא קונה דירה וכבר יש בבעלותו דירה אחת. בחוק מוגדרות מדרגות מס המתעדכנות מידי פעם.

היטל השבחה

במידה וניתן להוסיף חדרים לדירה קיימת שנקנתה קרי הרחבת הדירה והפיכתה לגדולה יותר ובכך לעלות את ערכה בשוק.  היטל זה משולם לעיריית היישוב בו הדירה ממוקמת, הבדיקה האם יש צורך בתשלום היטל זה נעשית על ידי העירייה או הרשות המקומית.

דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל

ברכישת נכס יש לשלם למנהל מקרקעי ישראל דמי הסכמה עבור חכירת הנכס. בדרך כלל ל – 50 שנים, יש אפשרות לשלם דמי היוון, סכום כסף קבוע מראש ואז לא צריך לשלם מידי חודש.

מס מכירה ומס שבח

במידה ומכרתם דירה קודמת על מנת לשלם חלק ממחיר הדירה החדשה, עליכם לשלם מס מכירה 2.5% ממחיר הנכס, במידה וערך הדירה עלה עד תאריך מכירתו יש לשלם מס שבח.

שכר טרחת עורך דין

במידה ושכרתם עורך דין יש לשלם לו שכר בעד הטיפול המשפטי, מילוי הטפסים, עריכת החוזים, טיפול מול רשויות המס וכל הסידורים הנילווים אותם הוא עורך למענכם.

דמי תיווך

במידה והדירה נקנתה באמצעות מתווך.

עלויות מעבר

עלויות מעבר הדירה הובלה, שיפוץ הדירה לפני המעבר וכדומה...

הפרשים בשערי הדולר והשקל

במידה וערך הדולר עלה לפני החתימה על המשכנתא.