על חשבון הנחלה - משכנתא הפוכה

בעלי נחלות חקלאיות מבוגרים/קשישים רבים מתקשים לשרוד מבחינה כלכלית, והם אינם מסוגלים לקיים את עצמם בכבוד או לספק לעצמם את מלוא צרכיהם.

רבים מהקשישים חיים מקצבה חודשית זעומה של כ- 2,000 ₪ בלבד המאפשרת להם קיום בדוחק, ואינם מספיקים לצרכיהם המתרבים מיום ליום של גיל הזהב.

בעלי אותם נחלות חקלאיות קשישים חיים, לעיתים, בנכסים השווים מיליונים, אולם, שווי הנכס הוא על 'הנייר' בלבד.

לבעלי נחלות חקלאיות אלו קיימת דרך להפוך את הנחלה ל 'מזומנים', ובמקביל להמשיך ולגור בנחלה כל חייהם. הרעיון הוא קבלת קצבה לכל החיים או סכום כסף חד פעמי (אפשרות גם לשילוב), תמורת שעבוד הנחלה החקלאית.

משכנתא הפוכה, הנקראת גם "Reverse Mortgage" ו - "Home Equity Conversion Mortgage" - משכנתא  הממירה את שווי הנכס, נועדה לסייע לקשישים בעלי נכסים אך שבמצבם הכלכלי, קשה לנצל את ההון שבשווי הנכס, ללא צורך למכור את הנכס.

משכנתא הפוכה היא, אם כן, הלוואה המיועדת עבור קשישים שאין להם הכנסות שוטפות ומעוניינים במקור כספי שוטף לצורכי מחייה או הוצאה כספית גדולה חד פעמית.

גופים כלכליים שונים מציעים עבור בעלי נחלות חקלאיות "משכנתא הפוכה" - שעבוד הנחלה וקבלת הלוואה, בדרך כלל הלוואה של עד למחצית משוויה של הנחלה החקלאית. במצב דברים זה, בעל הנחלה הקשיש ממשיך לגור בביתו, וההלוואה מוחזרת כאשר הוא עוזב את ביתו או נפטר.

משכנתא הפוכה אינה מתאימה לכל בעל נחלה חקלאית ויש לשקול היטב את יתרונותיה על חסרונותיה, בהתאם לצרכי כל בעל נחלה קשיש.

יתרונות במשכנתא הפוכה

·     האפשרות של בעל הנחלה החקלאית הקשיש להשיג מקור מימון נוסף באופן עצמאי וללא שיידרשו ילדיו לשאת בעול הכלכלי, וכל זאת בלי לאבד את נחלתו. בעל הנחלה הקשיש נשאר בעלי הזכויות בנחלה ויכול לגור בה, עד מועד הפירעון.

·     משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת הכנסות נוספות ושמירה על איכות החיים למבוגרים אשר בבעלותם נחלה חקלאית, ובמיוחד במקרים בהם בני משפחה לא יכולים או לא רוצים לעזור במימון הדרוש לקשיש.

·     משכנתא הפוכה מאפשרת לקשיש להעביר כספים ולתמוך בקרובי משפחה, וזאת ללא צורך במכירת הנחלה, ותוך אפשרות להמשיך להתגורר בנחלה ללא הגבלת זמן.

·     משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת מקור זמין של כסף שניתן לקבלו באופן חד-פעמי או בתשלומים חודשיים, ושאין בו החזרים חודשיים שמקשים על הלווה לעמוד בהם.

·     משכנתא הפוכה מאפשרת הלוואה מיידית ללא צורך בערבים, ערבויות אישיות, בטחונות, אישורים רפואיים או תנאים מיוחדים שונים.

·     ללווה קיימת האפשרות להחזיר את ההלוואה בכל רגע נתון מבלי הצורך לשלם קנס.

·     קיימת אפשר להשתמש במשכנתא הפוכה גם לצורך מעבר לבית אבות או דיור מוגן, ללא צורך במכירת הנחלה, וגם במקרה זה מועד פירעון ההלוואה יגיע רק עם עזיבת הדייר את בית האבות/הדיור המוגן או עם פטירתו.

משכנתא הפוכה - חסרונות

·     הריבית הנלקחת במשכנתא הפוכה הנה ריבית גבוהה באופן יחסי (6%-7% בצירוף הצמדה). כאשר נוטלים משכנתא הפוכה יש לקחת בחשבון כי בסופו של דבר, כאשר הנחלה החקלאית תימכר לצורך הפירעון, ישמש רובו הגדול של הסכום שהתקבל מהמכירה (ולעיתים אף כולו) לסילוק חוב ההלוואה, כך שבמקרים רבים, בעלי הנחלה או יורשיהם אינם צפויים לקבל תמורה רבה ממכירת הנחלה.

·     משכנתא הפוכה אינה מתאימה לבעלי נחלות קשישים הנהנים מהכנסה גבוהה ומצפים לכך שילדיהם ייהנו מתמורה מקסימאלית מהנחלה לאחר מותם.

·     עלות פתיחת תיק במוסד הפיננסי הנה יקרה מאוד ומגיעה לאלפי דולרים (כ-2% מערך הנכס).

·     קיים סיכון שסכום כסף גדול שקיבל בעל נחלה, לא ינוהל נכון וכתוצאה מכך יאבד.

·     משכנתא הפוכה אינה מתאימה לקשישים הזקוקים למקור כספי לתקופה קצרה (של עד מספר שנים). עלויות הקמת המשכנתא הנן רבות, לרבות, עלות עורך דין מלווה, עלות שמאי מקרקעין שישום את הנחלה, עלות יועצים, דמי שירות, פתיחת תיק בבנק המלווה וכיו"ב.

כיצד מחזירים את ההלוואה?

הביטחון היחידי להלוואה הינו, כאמור, הנחלה החקלאית. במועד החזר ההלוואה, כפי שנקבע, על הקשיש או יורשיו להחזיר את הסכום בגובה ההלוואה בנוסף לריביות שהצטברו.

הקשיש או יורשיו יכולים לבחור האם לעשות זאת מכספם הפרטי, או דרך מכירת הנחלה החקלאית. במידה והתמורה ממכירת הנחלה עולה על סכום ההלוואה שיש להחזיר תימסר כמובן היתרה לקשיש או ליורשיו.

בשום מקרה הבעלות על הנחלה אינה עוברת לידיו של הבנק, אך זה רשאי על פי דין, באם הקשיש או יורשיו אינם יכולים להחזיר את הלוואה, למכור את הנחלה על מנת לסלק את החוב וכמובן להעביר את היתרה לידי הקשיש או יורשיו.

כיצד נקבע הסכום המתקבל?

החישוב של גובה ההלוואה הניתנת תלוי במספר פרמטרים ובינהם: שווי הנכס, גיל הלווה (ככל שהלווה מבוגר יותר, הסכום שיינתן יהיה גבוה יותר), בנוסף גם גובה הריבית ואופן התשלום עשויים להוות גורם בעל השפעה על הסכום שיינתן ללווה. 

טווח ההלוואה אותה ניתן לקבל הנו בין 15% ועד ל-50% משווי הנחלה החקלאית ע"פ הערכת שמאי, כאשר הסכום המדויק משתנה ממוסד פיננסי אחד למשנהו, והוא תלוי בפרמטרים רבים.

להלן דוגמאות המדגימות את הסכום המתקבל משווי הנחלה בהתאם לגיל הלווה :

בגיל 60 ניתן לקבל כ-15% משווי הנחלה.

בגיל 65 ניתן לקבל כ-20% משווי הנחלה.

בגיל 70 ניתן לקבל כ-25% משווי הנחלה.

בגיל 75 ניתן לקבל כ-30% משווי הנחלה.

בגיל 80 ניתן לקבל כ-35% משווי הנחלה.

בגיל 85 ניתן לקבל כ-42.5% משווי הנחלה.

לסיכום, משכנתא הפוכה היא עוד כלי המאפשר לקשישים מקור מימון נוסף, במידה והם אינם נהנים מהכנסות המספיקות לקיומם. האפשרות לשעבד את הנחלה החקלאית לטובת ההלוואה מאפשרת לקשיש לקבל הלוואה בסכום גבוה ללא צורך בהצגת נתונים על הכנסות, ערבים, מצב רפואי וכיו"ב, ובכך לשפר את איכות חייו מבחינה כלכלית. משכנתא הפוכה מאפשרת לבעל הנחלה הקשיש להמשיך לגור בביתו שבנחלה עד סוף חייו.

חשוב להדגיש, כי לפני שאתם מקבלים החלטה חשובה כגון לקיחת משכנתא הפוכה, כדאי שתתייעצו עם מומחים בתחום, לרבות, מומחה פיננסי (כגון רואה חשבון) ועורך דין הבקיא בתחום, על מנת שיאירו את עיניכם ליתרונות בצד הסיכונים שבצעד זה. 

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.