כפי שכולנו שומעים בלא הרף, משכנתא היא ההשקעה הגדולה ביותר שרוב רובם של משקי הבית יעשו בימי חייהם, ולכן יעוץ משכנתאות מקצועי הוא כמעט בגדר הכרח. יעוץ משכנתאות יכול לא רק לעזור לכם לבחור את ההצעה המשתלמת ביותר, או לתפור לכם משכנתא מותאמת להעדפות האישיות שלכם מבחינת גובה תשלום, תקופת ההתחייבות וכו'.
יעוץ משכנתאות טוב יכול ואף צריך גם למנוע כמה שרק אפשרת הסתבכויות פיננסיות שהתחייבות כמו משכנתא יכולה ליצור. להלן נדגים את הדברים על ידי הסתכלות על הנעשה בתחום המשכנתאות לאור בועת הנדל"ן, וכיצד יעוץ משכנתאות טוב יכול להפחית את הסיכון למאורעות מסוג אלה.
הרקע לבועת הנדל"ן הישראלית
בועה הוא מונח שגור בפיהם של אנשי יעוץ משכנתאות ומומחי כלכלה אחרים, שמשמעותו מצב בו ביקוש גבוהה מידי למוצר מסויים גורם לעלייה בלתי טבעית ו"לא אמיתית" של המחיר של אותו מוצר.
כמשתמע, בועה יכולה להווצר בכל פלח שוק שהוא: נניח שמסיבה מסויימת חלק ניכר מהישראלים יחליטו שקניית מסטיקים היא עסק משתלם במיוחד. הביקוש למסטיקים יעלה פלאים, אך ההיצע לא ישתנה באופן משמעותי (עלית לא יכולה לייצר הרבה יותר, שכן הדבר דורש הרכבת פסי יצור חדשים וכו'), ולכן מחיר המסטיקים יעלה, נניח משקל אחד לבזוקה לכדי עשרה שקלים לבזוקה. כמו כל בועה, גם בועה כלכלית עתידה להתפוצץ בשלב מסויים: מתיישהו חלק גדול מאותם ישראלים יבין שמדובר במחיר מוגזם עבור מסטיקים, ויחליט שהגיע הזמן להפטר מ"עודפי" המסטיקים שצברו (במחיר הגבוהה של 10 שקלים למסטיק) כל עוד התמורה עבור כל מסטיק בשוק עדיין גבוהה.
מצב זה יביא לכך שפתאום ההיצע של המסטיקים יעלה פלאים (שכן בנוסף לעלית גם אלפי ישראלים יציעו מסטיקים למחירה), בעוד הביקוש פחת, מה שיוריד את מחיר המסטיקים ל8 שקלים לדוגמא. הירידה הזו "תלחיץ" את שאר אוגרי המסטיקים, שינסו להפטר מהמלאי שלהם לפני שמחיר ירד בכלל, מה שיעצים את התהליכים שפירטנו ויביא לירידה נוספת של מחיר המסטיקים, אפילו מתחת למחיר ההתחלתי של שקל אחד.
כך יוצא למעשה שכל אותם ישראלים שקנו מסטיק בעשרה שקלים נאלצו למכור אותו במחיר הרבה יותר נמוך, ולמעשה הפסידו כסף. מדובר בבדיחה כאשר עוסקים במסטיקים בעשר שקל, אף אם תהליך דומה יקרה להשקעה הכי גדולה שלנו, דירה בעלות מאות אלפי שקלים, מדובר בעניין רציני מעין כמוהו.
איך יעוץ משכנתאות קשור לכל זה?
משכנתא היא הלוואה כנגד ערובת נכס, כלומר הדירה שלכם היא הערב העיקר לכך שתחזירו את הכסף שלוויתם. מסיבה זו, יעוץ משכנתאות לא יכול להתמקד רק בתנאי ההלוואה עצמה (היינו לוח הסילוקין, או הצורה בה תחזירו את הכסף, הריבית, זמן ההלוואה וכו'). יעוץ משכנתאות איכותי ומלא חייב גם לקחת בחשבון את הסיכונים והיתרונות שבנכס עצמו.
כולנו זוכרים עדיין את ראשיתו של המשבר הכלכלי האחרון, שארה"ב ושאר העולם המערבי עדיין לא התגברו עליו במלואו. זרע הפורענות של אותו משבר נזרע דווקא בשוק הנדל"ן (כמו משברים כלכליים רבים אחרים בהיסטוריה), ואחד הגורמים שכמעט מוטטו את הבנקים החזקים בתבל היה קשור דווקא למשכנתאות, או תהליכי יעוץ משכנתאות פגומים.
התפוצצות בועת הנדל"ן גרמה לכך שהבתים עלו הרבה פחות מאשר ההלוואה (המשכנתא) שנלקחה כדי לקנות אותם. מצב זה, כמו מצבים אחרים, אמורים להמנע בעזרת יועץ משכנתאות אובייקטיבי ובעל ניסיון.
המאמר מוגש על ידי מדריך יועצי משכנתאות הגדול בישראל,בו תוכלולמצוא אינדקס של מיטב היועצים, להפנות אליהם שאלות, לקרוא מאמרים מקצועיים בתחום ועוד.