רכישת דירה

רכישת דירה

רכישת דירה היא אחת העסקאות החשובות בחיי אדם-מ או זוג ישראלי מן היישוב.

בימים אלה בהם עניין הנדל"ן הפך לנושא "חם" מן הראוי לשים ליבנו לאיזכור נשכחות: יש לבצע מספר בדיקות בסיסיות בטרם מבצעים עסקה מעין זו ובכללן את התאמתו של הנכס הנרכש- למוצהר.וכי בדיקה זו צריכה להיעשות- לא רק אצל רשם המקרקעין- אלא גם במחלקות ההנדסה הרלוונטיות.

אחת מהנחות הבסיס הידועות אותן קבע השופט לפני שנים רבות הוא 4 אבני יסוד החייבות להתקיים בכל עסקה: 1. לזהות את הצדדים לעסקה (מי המוכר מהי הקונה- פרטי הזיהוי שלהם)  . את מהות העסקה( מכר , שכירות וכו) , את מיהות הנכס ( קרקע, בנין, דירה..) וכמובן- התמורה.

במאמר זה נתייחס לזיהוי הנכס.

תזכורת לכך שיש לבדוק את הנכס המכר בטרם ביצוע העסקה-נמצאנו למדים  בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים שניתן בחוד שפברואר ש.ז.

ומעשה שהיה כך היה:

אדם שכר דירה מגברת בירושלים.

בשלב מסויים הצדדים החליטו שהשוכר יקנה את הנכס.(100,000$ בשקלים)

בחוזה נכתב- בערך במילים הבאות הקונה מכיר את הנכס ובדק אותו פיזית ומשפטית ומצאו מתאם למטרותיו .. וגו'.. סעיף הקיים בכל חוזה מכר דירה.

לימים משביקש הקונה ליטול משכנתא-התברר לו כי אין מדובר בדירה אלא במחסן.

מאותו שלב הגיעו הצדדים לכדי סכסוך -כאשר הם הגיעו לפתחו של בית המשפט לקבל את הכרעתו - הקונה ביקש לאכוף את החוזה- ולקנות את "הדירה". המוכרת- ביקשה לחזור בה.

הקונה תבע אכיפה. המוכרת ביקשה בתביעה נגדית לבטל את החוזה בשל הפרתו- והרי הקונה לא שילם לה את מלוא התמורה..

פסק בימ"ש:

הגם שאי מסירת המידע כי המדובר במחסן נבעה מטעות בתום לב (לטענת המוכרת- היא רכשה את הבית לפני למעלה מ3 עשורים- והסתמכה על הרישום בלשכת המקרקעין ולא ידעה כי המדובר במחסן ) עדיין עובדת " אי התאמה בממכר" שרירה וקיימת- והרי המדובר היה בעסקת מכר של "דירה". בשל כך ומטעמים אחרים- פסק כי עליה לשלם לקונה את הפיצוי המוסכם 20,000$ ועוד פיצוי בסך של 20,000$

ואולם בכך כבוד בית המשפט לא סיים את אמירתו: פסק בית המשפט- לאור הצהרות הקונה כי בדק את הדירה וו: כי חובת הבדיקה מוטלת היתה על הקונה.וכן כי לאור סעיף 13 לחוק החוזים חל הכלל הידוע   " יזהר הקונה"

עוד קבע בית המשפט- כי ניתן להשתית עילה של תביעה בגין אי התאמה- רק אם המוכר ידע עליה.

בנסיבות אותו תיק- קבע בית המשפט כי גם לא ניתן להפוך את המחסן לדירה- ומכאן שאין מקום לאכיפה. מן הצד השני הקונה- התובע- לא ביקש ביטול ולא הצטייד בחו"ד שמאית ע"מ לקבוע מה היה הפסדו כתוצר של אי ההתאמה- ע"מ לקזזו.

מאידך נמצא הקונה- מפר כי לא שילם את יתר התשלומים הקבועים בחוזה. כמו כן לא שילם גם בהמשך- תשלומים נוספים החלים על הדירה לרבות ארנונה וכו.

בסופו של יום-פסק בית המשפט כי המוכרת הפרה את החוזה(ופסק פיצויים לקונה וגם למוכרת)

מסקנות:

גם במכירת דירה – הליך שהוא כמעט "יום יומי" במקומותינו- אין הצדדים פטורים מלבצע את הפעולות הפשוטות ובכללם בדיקה של הנכס במערכות השונות ובכללם במחלקת ההנדסה של העירייה.

ואם בדירה רגילה כך- על אחת כמה וכמה- כשמדובר ברכישת דירה מקבלן. ועל כך במאמר הבא.

יצחק טאוסי , עו"ד, נוטריון ומגשר

(אין האמור בא במקום יעוץ משפטי או יעוץ כל שהוא)