חשיבות ייצוג המשכיר ע"י עורך דין במעמד החתימה על חוזה שכירות

נכסי נדל"ן {דירות, בתים, מגרשים, מחסנים, חנויות וכיו"ב (להלן: "הנכס")} הנם, בדרך כלל, הרכוש הכי יקר שיש לנו. זאת הסיבה שבכל ביצוע של פעולה בנכס, יש צורך בנוכחות של עורך דין המומחה בתחום המקרקעין.  

מערכת היחסים שבין משכיר ושוכר מעוררת לעיתים קרובות בעיות ו/או מחלוקות שיכלו לבוא לידי פתרון במידה וחוזה השכירות היה מנוסח באופן ראוי ומקצועי.

הנזקים שהשוכר עלול לגרום לנכס עצמו או לבעל הנכס עולים לאין שיעור על דמי השכירות, ועל כן חשוב שמשכיר נכס יצטייד בחוזה מפורט ובבטחונות טובים כדי להגן הן על עצמו והן על הנכס.

ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין ימנע טעויות, שעלולות לגרום למשכיר להפסדים כספיים ועוגמת נפש רבה.

בכל עסקת מקרקעין שהיא, כאמור, נוכחות עורך דין נדרשת ורצויה. היות ששכירת נדל"ן היא אחת הפעולות הנפוצות בתחום המקרקעין, התחושה בקרב רבים, היא כי אין צורך בליווי משפטי, אולם כדאי לדעת, כי חתימה על חוזה מקרקעין היא בעלת תוקף משפטי, גם ללא ליווי עורך דין. 

במאמר זה אסקור בתמצית את הנקודות החשובות והמהותיות שעל עורך הדין המייצג  לשים דגש מיוחד על מנת שחוזה השכירות ישרת אתכם בצורה הטובה ביותר וימנע בעיות רבות העלולות לצוץ בעתיד.

בטחונות לקיום חוזה השכירות ע"י השוכר

בעת עריכת חוזה שכירות, חשוב מאוד, כי עורך הדין המייצג את המשכיר, ינסח ויציין בטחונות מתאימים, למקרה שהשוכר יפר את החוזה. בטחונות אלו ניתנים כתמריץ לכך שהשוכר ישמור על הנכס, מחד, וישלם את דמי השכירות במלואם ובמועדם, מנגד.

להלן יצוינו מספר סוגי בטחונות, שרצוי לציינם בחוזי שכירות, כאשר סוגי הביטחונות, כמותם והיקפם תלויים בסוג הנכס, שוויו, ובשימוש שנעשה בו.

·  ערבות צד שלישי - בעת חתימה על  חוזה שכירות, יש צורך בחתימה של שני ערבים, שיוכלו לערוב לקיום התחיבות השוכר ע"פ חוזה השכירות. חיוני לוודא, כי הערבים יציבים מבחינה כלכלית.

·  שטר חוב - עורך הדין המייצג את המשכיר, מחתים את השוכרים והערבים על שטר החוב. בשטר החוב יש לציין סכום כסף מסוים כפיצוי במקרה של הפרת חוזה.

·     שיקים לביטחון – במעמד החתימה על הסכם השכירות, השוכר מפקיד בידי המשכיר המחאות פתוחות (ללא ציון סכום) לפקודת העירייה/מועצה מקומית, לפקודת חברת החשמל ולפקודת חברת המים העירונית. שימוש בהמחאות אלו ייעשה ע"י המשכיר במקרה והשוכר אינו משלם ארנונה ו/או חשמל ו/או מים.

·  ערבות בנקאית  - זוהי הבטוחה הרצויה ביותר מבחינת המשכיר, שכן הבנק ערב לכל התחייבויות השוכר עד לגובה סכום הערבות. יש להקפיד, כי תוקף הערבות יהא עד 30 ימים לאחר תום חוזה השכירות, וכי הערבות תהא אוטונומית (מיועדת למשכיר בלבד), בלתי מותנית וצמודה למדד המחירים לצרכן.

·  הפקדת כסף בנאמנות - שוכר הנכס משלם למשכיר סכום מסוים, המוחזק בנאמנות (עבור המשכיר) על ידי עורך דין המייצג את המשכיר. בתום תקופת השכירות, באם לא היה צורך בשימוש בכסף זה, סכום הכסף (כולל הפירות) מוחזר לידי השוכר.

 פינוי הנכס במועד

אחת הבעיות הנפוצות המתעוררות בעת השכרת נכסים היא סירובו של השוכר לפנות את הנכס במועד סיום החוזה או במועד מוקדם יותר בעת הפרה יסודית של החוזה.

מעורבות עורך דין בחתימה על חוזה השכירות, ושימת דגש בחוזה השכירות לעניין סנקציות המוטלות על השוכר במקרה ולא יפנה את הנכס במועד, יוכלו לסייע למשכיר להתמודד עם בעיה זו מחד, ומאידך, ימנעו מהשוכר את ה'רצון' להישאר בנכס גם לאחר תום מועד השכירות.

להלן חלק מהסעדים לו זכאי המשכיר מהשוכר במקרה של אי פינוי הנכס, כאשר, הסעדים הנם מצטברים ונוספים לכל סעד אחר לו זכאי המשכיר ע"פ דין.

·   מינוי כונס נכסים – השוכר מסמיך את פרקליט המשכיר להתמנות ככונס נכסים לצורכי פינוי הנכס, וזאת במקרה של אי פינוי הנכס ע"י השוכר עם תום תקופת השכירות. פרקליט השוכר יהא רשאי, בין היתר, לתפוס את החזקה במושכר, לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ, ולהעביר את המטלטלין בנכס למשמרת בכל מקום שימצא לנכון, על חשבון השוכר הסרבן.

·   פיצוי קבוע, מוערך ומוסכם מראש – אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכיר לפיצוי קבוע, מוערך מראש ומוסכם מראש בסכום השווה לדמי השכירות עבור  6 חודשי שכירות.

·   פיצוי כספי בגין כל יום בו הנכס מוחזק ע"י השוכר - אי פינוי הנכס במועד מזכה את המשכיר בפיצוי קבוע ומוערך מראש בסכום של 300 ₪  בגין כל יום בו החזיק השוכר ו/או כונס הנכסים במושכר מיום תום תקופת השכירות ועד ליום החזרת המושכר בפועל למשכיר, וזאת מבלי לפגוע בכל זכות העומדת למשכיר ע"פ החוזה ו/או על פי דין. 

·  תשלום בגין הוצאות ושכר טרחת עו"ד - אי פינוי הנכס במועד יזכה את המשכיר להחזר הוצאותיו ושכר טרחת עורך דינו בשיעור קבוע ומוסכם מראש.

תנאים מהותיים נוספים שחייבים/רצוי לציין בחוזה שכירות  

חוזה השכירות אמור לאפשר למשכיר  להיות רגוע ונינוח בכל הנוגע להשכרת הנכס, ולקבל את דמי השכירות במועד. חוזה שכירות טוב מגן על המשכיר מפני כל מיני סיטואציות ו/או אירועים עתידיים שעלולים להיווצר במערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר ו/או בין המשכיר וצדדים שלישיים.

חוזה שכירות ראוי מכיל פרטים רבים, אולם לעיתים פרטים מהותיים 'נשכחים' והם מתעוררים רק בעת מחלוקת בין הצדדים.

להלן אציין בתמצית נושאים חשובים ומהותיים שרצוי (ואף חובה) כי יכללו בחוזי שכירות.

·      בדיקת מצבו הכלכלי של השוכר או הערב - טרם החתימה על חוזה השכירות, פרקליט המשכיר יבדוק את מצב הכלכלי של השוכר/ערב, ויבקש, כי יוצגו בפניו תלושי משכורת אחרונים של השוכר או אישור מרואה חשבון בגין הכנסות השוכר (אם השוכר עצמאי).

·   סנקציות למקרה של איחור בתשלום דמי השכירות - לדוגמא, אי תשלום דמי השכירות ו/או חלקם, מכל סיבה שהיא, תחייב את השוכר בתוספת 300 ₪ לכל יום פיגור.

·   העברת חשבונות החשמל/ארנונה על שם השוכר - חוזה השכירות חייב לציין, כי חשבונות הארנונה, החשמל,  הטלפון והגז יועברו על שם השוכר, כדי למנוע מצב שאם לא ישולמו החשבונות ע"י השוכר, אזי יפנו אותם גופים למשכיר.

·   ביטוח צד ג' של הנכס, ושיפוי המשכיר ע"י השוכר במקרה של חיוב המשכיר בתשלום ע"י צד ג' – חוזה השכירות חייב לכלול התחייבות של השוכר לבטח את הנכס ביטוח צד ג' (לפחות). ביטוח הנכס הנו הכרחי בכדי למנוע תביעה כנגד המשכיר ע"י מי מאורחי/מטעם השוכר שעלול להיפגע בתוך הנכס.

·  השוכר אינו רשאי לקזז חוב - חוזה השכירות יציין, כי השוכר לא יהא רשאי לקזז ו/או לטעון לקיזוז כל סכום ו/או חוב ו/או תשלום החל עליו בהתאם לחוזה השכירות ו/או בהתאם להוראות הדין מכל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה ו/או כל סיבה כלשהי.

·   שינויים מהחוזה ייעשו בכתב בלבד - השוכר יצהיר, כי ידוע לו, כי לא תהא נפקות לכל שינוי בתנאי חוזה השכירות, אלא אם כן יערך בכתב וייחתם על ידי כל הצדדים לחוזה זה. מצב זה מונע טענות עתידיות על הבטחות ו/או התחייבויות שנתנו (לכאורה) בעל פה ואשר אינם מדויקים או נכונים.

·  נטישת המושכר - חוזה השכירות יציין, כי נטישת הנכס ו/או הפסקה בשימוש ו/או פינוי לפני תום תקופת השכירות לא ישחררו את השוכר מהתחייבויותיו על-פי חוזה השכירות והתחייבויות השוכר על-פי חוזה השכירות תהיינה בתוקפן כאילו המשיך להחזיק בנכס עד לתום תקופת השכירות.

סיכום

אנשים רבים נוטים להתייחס ב'קלות ראש' לעסקה של השכרת נכס, וכתוצאה מכך חוזי השכירות אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה 'זמנית' של שכירות ולא בעסקה של מכירת/רכישת דירה, הרי שאפשר להסתדר ללא ייצוג משפטי הולם.

בפועל, חוזה השכירות הנו חוזה מורכב, הדורש התייחסות למספר רב של נושאים, אשר אדם שאינו עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין יתקשה להתמצא בהם, והטעויות שעלולות להיווצר, יעלו למשכיר כספים רבים לצד עגמת נפש שתיגרם לו.

נכתב ע"י עו"ד רגב אלקיים ממשרד עורכי דין: שרף, אלקיים ושות'.

מאמר זה הנו למידע כללי וראשוני בלבד, ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.