בשנת 2005 בהחלטה מספר 3357 ובעקבות תחזיות קודרות ע"י ועדת ההיגוי שהקימה הממשלה נוצרה תוכנית מתאר ארצית שתקרא תמ"א 38 ,התוכנית יוצרת שורה של הטבות וזכויות בנייה המתווספות לבניינים העומדים בדרישות הסף .
מדינת ישראל יזמה את התוכנית על מנת למגן בניינים מבעוד מועד ולמנוע אסון לאומי וכלכלי בקרות רעש אדמה אך לימים מתברר שיישום התוכנית מקים שורה ארוכה של אתגרים משפטיים , תכנוניים ,לוגיסטיים ומותנה בקהל מבין אסרטיבי ופעיל , למיותר לציין שבארצנו הקטנטונת לא אחת נשמע כי חיים בשיטת "יהיה בסדר " ,מתקנים כבישים רק לאחר אובדן חיי אדם , ברזים לאחר דליפה ,הצעות חוק לאחר עיוותים בחוקים הקיימים והרשימה עוד ארוכה ואין סופית ,נדמה כי כך אנו פועלים לגבי האיום המרחף מעל ראשנו שנקרא רעש אדמה .
5 שנים לאחר הקמת תוכנית החיזוק שיזמה הממשלה ניתן לראותפרויקטים בודדים שבוצעו ,עשרות תוכניות שעדיין מופקדות בוועדות השונות ,יזמים ודיירים אובדי עצות , נדמה אף כי לפעמים התוכנית נוצרה כדי להעביר את האחריות מהמדינה לידם של הדיירים והיזמים .
התוכניות המופקדות לוועדה המקומית חייבות לכלול פירוט מלא ומדויק של העבודות שעתידות להתבצע בגבולות המגרש , חישוב העומסים על המבנה הקיים ,תוכנית החיזוק המתחשבת בכוחות הסיסמיים והאופקיים שהבניין יתמודד איתו בקרות רעש אדמה , תוכנית חניות , חזיתות ועוד .
לא פעם הוועדה המקומית דוחה תוכניות בשל אי התאמה למבנה הקיים או למרקם העירוני .
לא פעם קיים פער גדול בין מה שהשמיע היזם או מי מטעמו לבין מה שעתיד להתבצע בבניין לאחר תיקון לתוכנית ואישור סופי מהוועדה המקומית .
יש לזכור שלרשויות המקומיות שיקול דעת נרחב במועד אישור התוכנית ונושא זכויות הערר על החלטות הוועדה עדיין לוטה בערפל ולא ברור , התוכנית פרי יוזמה של ממשלת ישראל לא מקבלת משנה תוקף אם מתנגשת באינטרסים של הוועדות המקומיות השונות .
מכך אנו למדים שבסופו של יום נוצר צוואר בקבוק ושיקול הדעת הבלעדי באישור התוכנית מופקד בידי הוועדה המקומית וזאת בהנחה ולא נמצאים דיירים מתנגדים הרשאים לפנות למפקח לאחר הפקדת תוכניות ולהשמיע את טענותיהם או שקיים מכשול אחר טרם הפקדת התוכנית ואישורה .
יש לציין שלרשויות יש אינטרס מובהק ביישום התוכנית –גביית ארנונה , שיפור במרקם העירוני ,התחדשות אורבאנית ושיפור איכות החיים בסביבה העירונית . דייר סרבן רשאי לשטוח את טענותיו בפני המפקח על הבתים המשותפים ,ראוי לציין שקיימת פסיקה חדשה המצמצמת באופן ניכר את זכויותיו של הדייר המתנגד ונטל הראיה בהוכחת הנזק הקנייני הופך להיות גדול יותר ,כנראה שבתי המשפט הגיעו למסקנה שזכותם של בני אדם לשמור על חייהם ולמגן את עצמם מפני איום המרחף מעל ראשם גובר על זכות קניין של אדם חשובה ככל שתהיה . כמובן שפסק הדין לא מבטל לחלוטין את האפשרות הקיימת בידי הדיירים המתנגדים לפנות למפקח ולשטוח את טענותיהם שאם ימצאו נכונות יתקעו טריז ביישום התוכנית .
אפשרות הדיירים המתנגדים לפנות למפקח על הבתים המשותפים יוצרת תנאי סף מבחינת היזם לפני הפקדת התוכניות לחתימה של 100% מהדיירים אף על פי שהחוק מחייב 66% בלבד,לא רבים היזמים המוכנים לקחת על עצמם את נטל הכנת התוכניות , ההדמיות והבדיקות המקדמיות אם קיימת סבירות שלאחר הפקדת התוכניות יצוצו מתנגדים שעלולים לשבש את יישום התוכנית, נושא החניות הוא נטבח חשוב ביישום תוכנית תמ"א 38 בעיקר בערים בהן קיימות מצוקות חנייה שתחרפנה לאחר בניית יחידות דיור נוספות ,היזמים מחפשים פתרונות יצירתיים ותוכניות רבות נשללות על הסף כבר בתחילת הדרך כי לא נראה פיתרון ראוי למצוקות החנייה הקיימות.
אקזיט פיתוח ובינוי - מקבוצת אקזיט גרופ