רכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן:

• בראשית הדרך לרכישת דירה חדשה מקבלן, עליכם לבחור את הסביבה שבה תרצו להתגורר, שכן, לסביבה בה תבחרו לגור תהיה השפעה רבה על איכות חייכם. ההחלטה צריכה להיעשות עוד לפני שתתחילו להתלבט לגבי הפרטים הטכנים, המפרט של הדירה וכיוצ"ב. לאחר שבחרתם את האיזור המועדף עליכם לרכישת דירתכם, את הבניין המועדף עליכם, נדרש ממכם הרוכשים לוודא מספר תנאים מהותיים וחשובים בטרם תחתמו על חוזה רכישה מחייב לרכישת דירתכם העתידית.
  
  
  מצב הדירה בהתאם למיקומה בבניין.
  
  בחירת מיקום הדירה בבניין, קומה, צד חזית או עורף, צד גאוגרפי וכיוצ", תשפיע על נוחות חיי המגורים שלכם.
  
  למשל - מטרדי רעש: מטרד זה קשור במיקום הדירה בבניין. אם הדירה שבחרתם ממוקמת בקומת הקרקע או בקומה ראשונה של הבניין, סביר להניח שבסמוך לה מצויים חדרי המכונות והמשאבות, עליכם לבדוק במפרט הטכני של הבניין, מיקום החדרים הנ"ל, אופן בידודם. 

מי הבעלים של הקרקע?

לאחר שעברנו את הבדיקות הראשוניות, יש לבדוק היטב עם מי מתקשרים בעסקה, מה האחריות של החברה/קבלן כלפיכם (הרוכשים) לעיתים קרובות המוכר הינו חברה פרטית ואילו ביצוע בניית הבניין נעשה ע"י קבלן מבצע. יש לבדוק את האחריות של כל אחד ואחד כלפיכם וכלפי הליך הבניה וכן את המצב המשפטי של הדירה הנרכשת.

בדרך כלל בבואנו לרכוש דירה מקבלן (על הנייר) טרם בנייית הבניין, אין אפשרות לרשום את הדירה על שמם הרוכשים, אלא, מסתפקים ברישום הערת אזהרה לטובתכם.

חשוב לבדוק את הנתונים הבאים:

•  מה מצב הרישום של הקרקע, יש לבדוק על שם מי רשומה הדירה בטאבו (כאשר מדובר בבניין שבנייתו הושלמה) ברוב המקרים הדירה רשומה על שם המוכר או הקבלן.
• יש לוודא מספרים אלמנטים חשובים על מנת להבטיח כי בעת רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים ורישום דירתכם בהתאם, אכן תירשם דירתכם על שמכם. 
• יש להוציא נסח טאבו מלשכת רישום המקרקעין.
  
  מידע חיוני על הקרקע עליו בנוי ו/או עתיד להבנות מבנה המגורים

 

• יש לוודא מי הם הנושים (בדרך כלל בנקים או חברות ביטוחים) אשר לטובתם שועבדה הקרקע, ככל הנראה, לצורך הבטחת הלוואות שלקח הקבלן אם לצורך בניית הבניין ואם לצורך רכישת הקרקע ואם לצורך אחר. חשוב מאד לוודא את מהות השעבוד.

• אופן השעבודים מופיע על גבי נסח הטאבו, וכן אמור להופיע במרשם רשם החברות לגבי המוכר (במידה והוא חברה) 
• המצב התכנוני של המקרקעין. לדוגמא, בדיקה אם  אכן נבנה הבניין עפ"י היתר הבניה וכן עפ"י התוכניות שאושרו ע"י הועדה המקומית של הישוב.

• ניטול דוגמא אמיתית בה טיפל משרדנו כאשר רוכשי דירות שרכשו דירות בקומות העליונות של בניין, בקומות 6-8 גילו כי דירות אלה נבנו ללא היתר ולפיכך לא אושר להם לרשום את הדירה על שמם.

 

לאחר שערכת את הבדיקות (כמפורט לעיל) וכן בדיקות משפטיות נוספות והנכם שבעי רצון מהבדיקות, יש לוודא בטיוטת הסכם המכר שניתנה לכם ע"י הקבלן מספר נושאים עיקרים:

• כי הקבלן המוכר רשום בפנקס הקבלנים

• כי הקרקע שעליה נבנה ו/או עתיד להבנות הבניין בבעלותו של הקבלן או כי הוא בעל זכות לבנות את הבניין על הקרקע.

• אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בדוק האם הקרקע עברה היוון. אם לא וודא כי הקבלן לוקח על עצמו את תשלום כל ההיטלים שיידרשו.

• אם מדובר בקבלן הבונה את הבניין במסגרת עסקת קומבינציה, כלומר, הקבלן בונה את הבניין על הקרקע ובתמורה מקבל לבעלותו מספר דירות, יש לוודא במקרה שכזה כי נרשמה לטובת הקבלן הערת אזהרה מתאימה.

• חשוב!!! שים לב, שהדירה שהינך רוכש תיבנה כדין עפ"י ההיתרים ולא בסטיה בהם.

• בדוק האם לקבלן יש אישור לנהל פנקס תקבולים עפ"י חוקי המס השונים.

 

סעיף 2 להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974:

 

2.לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר:

(1)   מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית צו הקפאת הליכים, או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית;

(2)   ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;

(3)   שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);

(4)   רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;

(5)   העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי. עמוד על כך כי כל הכספים שאתה משלם על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם  בהתאם לחוק הנ"ל.

מספר דברים שיש לעמוד עליהם בטרם ההתקשרות עם הקבלן:

•  שהקבלן מסר לך ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידך, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר.
• כיום בעקבות תיקון החוק, מחויבים הקבלנים לעבוד בשיטת השוברים, קרי, לכל תשלום ותשלום בעבור רכישת הדירה ניתנים  לך הרוכש שוברי תשלום לצורך העברת התשלום ישירות לבנק המלווה את הפרויקט.  
• הקבלן ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה.
• הקבלן שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה א לעיל.
• הקבלן רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות.
• הקבלן  העביר על שמך את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית. שימוש בבבטוחה זו נעשה בעיקר בקבוצות רכישה. דרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה, היא הערבות הבנקאית.
• תשלום עבור הבטוחה:  החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה. שאלת ההוצאות הינה נושא למשא ומתן חופשי בינך לבין הקבלן בטרם תחתום על החוזה.
• חשוב לזכור!!! במידה והנך בשלב של מועד התשלום האחרון, וודא קבלת מכתב החרגה מאת הבנק המעבד את הקרקע, כלומר, בגמר התשלום האחרון על הבנק להמציא לידיך מכתב המאשר כי דירתך אינה משועבדת והינה נקיה מכל עיקול ו/או שיעבוד. עניין זה הינו קריטי ביותר לצורך הבטחת רישום הבעלות בדירה על שמך, שכן, רישום הדירה על שמך בלשכת רישום מקרקעין עלול לקחת זמן רב.
  
  תשלומים לפי התקדמות הבנייה

 

יש לוודא  כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לרוכש לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. וודא שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה. על כל בקשה יש לבצע עפ"י הודעה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר - דאג כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה.

יש לוודא כי מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל התוספות הנרכשות כגון חניה, מחסן וכו'. 

חנייה

בדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדוק האם נמכרת לך חנייה צמודה ו/או מקורה. במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין.

 

המסמכים המצורפים לחוזה:

על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 - חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה: מפרט טכני של הדירה והבניין, בהתאם לנוסח המפורט בצו מכר דירות (טופס של מיפרט) תשל"ד - 1974

לפני החתימה על החוזה:

קבל חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמך- עורך דין, מהנדס, אדריכל לגבי המפרט הטכני הן של הדירה והן של הבניין. יש להתאים את נתוני הצגת הבניין מטעם סוכני המכירות של הקבלן למציאות בשטח.


שינוים בתוך החוזה בגין המפרט הטכני, שינוי מבנה הדירה, תוספות בדירה.

• דוד שמש
  עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת. וודא כי הקבלן התחייב במיפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.

• פיתוח
  "הוצאות פיתוח" הינן מושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכו'. בדוק האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. 

• חיבור הבניין למערכות חשמל, מים, גז, וטלפון
  בדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה.

• גינון, אנטנת טלויזיה
  בדוק האם הקבלן התחייב במפרט לספק לך גינון , אנטנת טלויזיה או חיבור לכבלים מושלמים, או רק "הכנה".

• מס ערך מוסף
  בדוק האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שמא תידרש לשלמו בנוסף על הסכום הנקוב בחוזה.

• רכוש משותף
  בדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדוק כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף - הכניסה לבניין, מחסנים חניות, גישה לגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויות על שטחים אלו. לידיעתך, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.

• הערת אזהרה
  עליך לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת ממך לרשום הערת אזהרה וזאת אפילו אם ניתנת לך בטוחה אחרת.

• איחור במסירה
  וודא שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. עליך לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הינו סעיף מקפח (לפי פסק דין אחר - שלושה חודשים). שים לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, האם נקבע בחוזה פיצוי נאות לרוכש. 

• קבלת הדירה
  הימנע מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למיפרט. יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, או לפחות שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה.

• רישום בטאבו
  דרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמך במשרד רישום המקרקעין. וודא שלא יכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון - רישום בטאבו תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה וכו'.
   
  בעת הבנייה
  עקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה ע"י מהנדס מומחה, רצוי לפני הריצוף. אל תנהל משא ומתן עם קבלני משנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.
  
  קבלה מסודרת של החזקה בדירה:

• אל תהיה להוט לקבל את החזקה בדירתך - עד כדי פזיזות. עמוד על כך כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת. הקפד לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידך או על ידי בא כח מקצועי מטעמך - רצוי מהנדס. דאג לעריכת פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה.
  אחריות הקבלן
  
  ע"פ התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:
  
  א. תקופת הבדק - שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי כמפורט להלן:
  
  (1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים; (4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים; (5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; (6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים; (7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; (8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים; (9) כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית - שנה אחת".
  
  ב. תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. 

יש לוודא עם עו"ד את עלות מס הרכישה הנדרשת לצורך רכישת דירתכם עפ"י מדרגות המס הקבועות בחוק.

ייתכן והנכם עומדת בסך הפטור הקבוע בחוק או הנכם זכאים לפטור חלקי עקב היותכם עולים או בעלי תעודת נכות.

חשוב לזכור!!! תשלום שכר הטרחה אותו הנכם נדרשים לשלם לשלם לקבלן ו/או לעו"ד מטעם הקבלן במסגרת חוזה הרכישה אינה מזכה אתכם, רוכשי הדירות, בשמירה על זכויותיכם, שכן, עו"ד מטעם הקבלן אחראי לרישום דירתכם בלשכת רישום המקרעין במסגרת רישום הבית המשותף - בלבד !! 

המידע המשפטי המוגש, מהווה מידע כללי בלבד. השימוש במידע, כאמור, אינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או יעוץ ו/או ייעוץ משפטי. משרד מור,בוקר ושות' ו/או מי מטעמם אינם אחראים בצורה כלשהי, ישירה או עקיפה לתוצאות הנובעות משימוש הקוראים במידע משפטי ו/או אחר שניתן באתר ו/או מאמר זה