היטל השבחה עם הרחבות בניה

התנאים לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה להרחבות ובניה בדירות או בניה על מגרש ריק.
כמשרד שמאי מקרקעין פונים אלינו רבים בשאלות בנושא של הרחבת דירות מגורים לצורך קבלת פטור מתשלום היטל השבחה. מאחר והיו שינויים בחוק ההסדרים בתאריכים שונים להלן אסקור בקצרה את המועדים לשינוי בחוק וכן אתייחס לתנאים לקבלת הפטור מתשלום היטל השבחה בגין הרחבת דירות וכן אתייחס לסוגיית בניה צמודת קרקע על מגרש ריק.

במידה והינך מעוניין להרחיב את דירתך אם על ידי תוספת בניה ו/או סגירת מרפסות או שטחים אחרים בדירה או בניה על מגרש ריק, רצוי להתייעץ טרם ההרחבה עם שמאי מקרקעין, אשר יבדוק את זכאותך לקבלת הפטור מהתשלום היטל השבחה או את התנאים לקבלת הפטור. במידה וההרחבה או הבניה מעבר למה שנקבע לקבלת הפטור מתשלום, שמאי מקרקעין יאמוד את גובה תשלום היטל ההשבחה באופן יחסי לתוספת על פי שווי הערכת נכסים. שמאי מקרקעין בודק בין השאר אם השטחים כלולים בשטח הניתן לפטור כגון: הבחנה בין שטחי שרות לשטח עיקרי, ממ"ד, מחסן וכדומה.

הרחבה של דירה או בניה על פי חוק התכנון והבניה השבחה במקרקעין חלה בין היתר כאשר מרחיבים את זכויות הבניה. "חלה השבחה במקרקעין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בה ובין בדרך אחרת". ראה מאמר: היטל השבחה

• בעל הדירה או "קרובו" גר בדירה שבבקשה להיתר.
• הדירה תשמש בפועל למגורי בעל הדירה או "קרובו".
• בעל הדירה או "קרובו" ימשיכו לגור בדירה ברציפות לפחות 4 שנים "מגמר הבניה".

במידה ובמשך 4 שנים מגמר הבניה תמכר הדירה או תעשה בה העברת זכויות אחרת, או בעל הדירה או קרובו לא יגורו בה מגורי קבע דהיינו ישכירו את הדירה, אזי יבוטל הפטור המותנה על ידי הועדה המקומית ותחול חובת תשלום היטל השבחה על בעל הנכס. סכום החיוב יהיה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. שמאי מקרקעין מטעם הועדה יכין שומה לבעל הנכס אשר יקבע את גובה התשלום שיש לשלם לועדה. בעל הנכס רשאי בהתאם לסעיף 14 לחוק באמצעות שמאי מקרקעין מטעמו להגיש "שומה אחרת", במידה ומצא כי יש מקום לערער על שומת הועדה.

• בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 120 מ"ר, לא תחויב בתשלום היטל השבחה ובלבד שנעשתה לאחר שנת 1983. כל בניה או הרחבה מעבר לשטח 120 מ"ר ישולם היטל השבחה באופן יחסי.
• בניה או הרחבה של דירת מגורים עד 160 מ"ר לא תחויב בהיטל השבחה ובלבד שההיתר נתקבל במועדים כדלקמן:
  
  • מ- 14.12.00 ועד 1.4.01
  • מ- 1.1.02 ועד 17.2.02
  • מ- 1.1.03 ועד 29.5.03
  • מ- 1.1.06 ועד 1.7.06
  • במידה והיתר הבניה התקבל שלא במועדים הנ"ל, ניתן לקבל פטור רק עד 120 מ"ר והיתרה תחויב בהיטל השבחה יחסי.
• החל מ- 1.7.06, בהתאם לחוק ההסדרים לשנת התקציב 2006, ניתן פטור מתשלום היטל השבחה להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר, לא כולל מחסן עד 20 מ"ר.
  במידה וניתן היתר בניה לפני המועד הנ"ל ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה עד ל- 120 מ"ר או 160 מ"ר לפי סעיף 1 ו2 לעיל.

לאור פס"ד שניתן בביהמ"ש העליון מיום 22.7.08, ניתן לקבל פטור מתשלום היטל השבחה עד 120 מ"ר לבניה חדשה על קרקע ריקה. במידה והבניה מעבר ל- 120 מ"ר עבור היתרה ישולם היטל השבחה.

ביהמ"ש העליון קבע כי הפרשנות הלשונית והתכליתית של סעיף 19 ג 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מזכה בפטור מהיטל השבחה על 120 מ"ר מדירת מגורים גם כשמדובר על קרקע שטרם נבנתה קודם לכן ולא כפי שנקבע עקב טעות דפוס בדבר חקיקה בפסה"ד בענין צרי.

טרם הרחבת הדירה או בניה על מגרש ריק, מומלץ להתייעץ בשמאי מקרקעין מטעמך, על מנת שיבדוק את זכאותך לפטור מתשלום היטל השבחה. שמאי מקרקעין יבדוק את השטחים לבניה הכלולים בפטור והשטחים שאינם כלולים בפטור, יאמוד את גובה ההשבחה לפי הערכת הנכס לאור ההרחבה או הבניה ממנו נגזר תשלום היטל השבחה וכן את תשלום אגרות הבניה.
במידה וכבר קיבלת שומה לתשלום מטעם הועדה המקומית, קיימת לך הזכות לערער תוך 30 יום, מיום קבלת השומה מטעם הועדה המקומית. שמאי מקרקעיןמטעמך יכין חוות דעת נגדית בה יפרט את ההפחתה הנדרשת או ידחה את דרישת התשלום על הסף.