חפש מאמרים:
שלום אורח
25.12.2024
 
   
מאמרים בקטגוריות של:

   
 

לאן מועדות פניהן של קבוצות הרכישה?

קבוצת רכישה היא למעשה "פטנט" נדלני ישראלי המבטיח רווחים לחברים בקבוצה, אך באותה עת גם טומן בחובו סיכונים רבים. המטרה אליה מכוונת קבוצת רכישה היא הוזלה משמעותית במחירי הדירות הנרכשות על ידי חברי הקבוצה, אך מטרה זו מושגת בין היתר, על ידי העברת הסיכון ועלויות המימון על החברים בקבוצה עצמם. קבוצת הרכישה הלכה ותפשה חלק נכבד בעסקאות הנדל"ן המקומי בעיקר באיזור המרכז, מקורות במשרד השיכון מעריכים כי סדר הגודל של מחזורי הכספים שקבוצות הרכישה מגלגלות  הוא כ-6 מליארד ש"ח בשנה. ולכן מדובר בענף נדלני מרכזי, לכל הדעות, בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים.

לאחרונה בשל סיבות רבות וביניהן לובי חזק של הקבלנים שמוצאים את עצמם במצב של תחרות פרועה, וגם בשל הרצון של המדינה לגבות מס הקשור לנושא רכישת השטח המיועד לבניה, ומיסים החלים בגין רכישת דירות חדשות, ישנו שיג ושיח בנוגע לנושא קבוצת הרכישה. ומכיוון שישנו חוסר ברגולציה בעניין קבוצת הרכישה, ישנם גופים ממשלתיים המעוניינים להסדיר אותו רגולטורית.

ההסדר, אם וכאשר יתרחש, ישפיע על גופים רבים שמעורבים בנושא קבוצת הרכישה. בראשם יעמוד כנראה משרד השיכון שרוצה להסדיר את התחום, לטובת בטחונם ויציבותם של רוכשי הדירות בקבוצת הרכישה, וגם על מנת להפחית את הלחץ שמופעל עליו על ידי לובי הקבלנים.

בנוסף לכך, רשות המיסים מעוניינת להגדיל את סכומי הגבייה המגיעים לה לטענתה, ולכן תרצה להניח את ידה על סכומי המע"מ שחומקים ממנה (בגין רכישת קרקע לבנייה מאדם פרטי) בגין מרכיב הקרקע, ובגין מס הרכישה שאיננו מוטל, במקרה של קבוצת רכישה, על מרכיב הבנייה. רשות המיסים מעדיפה לראות כל עיסקה של רכישת דירה כאילו נרכשה מקבלן, ולא כפי שמקובל היום שיש הבדל בין אם הרכישה בוצעה מקבוצת רכישה או מקבלן כאדם פרטי או דרך קבוצת רוכשים. היות וההפרש בסכומי הגבייה בין שתי האסכולות, כפול מספר העסקאות מתבטא בהפסד גבייה של מליארדי שקלים לקופת המדינה.

על כל האמור לעיל, מתווספים גם הבנקים הממנים את העסקאות, ברור מעבר לכל ספק שהם מעוניינים להמשיך ולהלוות כספים לחברי קבוצת הרכישה, אך מצד שני הם מבקשים, ובצדק, לפעול תחת מטריה רגולטורית ברורה. המפקח על הבנקים שינה לאחרונה, באופן מהותי, את ההנחיות לבנקים הנוגעות בנושא המשכנתאות לחברי קבוצת הרכישה. כתוצאה מהנחיות אלו נוצר מצב חדש שבו הריבית שישלמו חברי קבוצת הרכישה עלתה באופן מורגש. דבר זה גורם ללא ספק לירידה באטרקטיביות של קבוצות הרכישה וגורם גם לעליה בקושי להשיג משכנתאות אטרקטיביות לחברי הקבוצה.

 ההצעות והאסכולות המתגבשות בנושא הן רבות ומגוונות, להלן חלק מהן:

א. הצגת מחיר מקסימום לדירה המוגמרת - נושא מאוד בעייתי לדעתי. עצם המהות של קבוצת הרכישה היא הפיכת הרוכשים החברים בקבוצה, ליזמים המקימים את הפרוייקט. קביעת מחיר מקסימום משמעה, כפייה על מארגן הקבוצה לחבוש לראשו את כובע הקבלן. כלומר הגדלת הסיכון על חשבונו. לכאורה, הדבר ייטיב עם חברי קבוצת הרכישה, אך למעשה הפתרון שבו ינקוט היזם יהיה פשוט קביעת מחיר דירה סופי גבוה יותר. דבר שיגרום בהכרח לעליית מחירי הדירות או לפחות להפחת האטרקטיביות של קבוצות הרכישה.

ב. רגולציה והנחיות בנקאיות ברורות - הנושא הזה למעשה טופל כבר באופן חלקי על ידי התערבותו של המפקח על הבנקים לאחרונה. אך עדיין לא נאמרה המילה האחרונה בנושא, וסביר להניח שהבנקים יקבלו בהמשך הנחיות נוספות. ללא רגולציה ברורה יש לשער כי הרגישות של מנהלי הבנקים תעלה בכל פעם שקבוצת רכישה תבקש הלוואה. ואם נושא המימון ילך ויסתבך, פחות ופחות בנקים ייכנסו לענף מה שכמובן יעלה את שיעורי הריבית.

ג. הצגת סיכוני חברי הקבוצה בצורה ברורה חוזית או אחרת לפני מועד החתימה – על פעולה זו יש לברך. חברי קבוצת הרכישה, לעיתים קרובות אינם מבינים את המערכת אליה הם נכנסים. יש חשיבות רבה להסביר להם את יתרונות השיטה, חסרונותיה ודרך פעולתה בצורה ברורה ומראש. יש לציין כי בטווח הארוך הדבר הזה יהווה פילטר נוסף העומד לפני הצטרפות לקבוצה.

ד. דרישה לאפשר רק למארגנים מנוסים לפעול בתחום - או לאפשר רק למארגנים בעלי ניסיון עבר לפעול בתחום. לעניות דעתיי מדובר ברעיון אווילי ואפילו מסוכן. לא ניתן ובהחלט לא ראוי לסגור תחום כלשהו בארצנו בפני כולם לטובת אוכלוסיה מסויימת, אלא אם לצורך הפעלת אותו התחום נדרשת הסמכה רשמית על ידי גוף מסמיך כלשהו. הדבר הזה יפגע בחופש העיסוק של מארגנים רבים נוספים, ובפועל יצור מצב שבו קבוצות רכישה תמשכנה להתאגד על ידי אנשים שאינם ברשימת המורשים, והן תאלצנה להפריש חלק מהרווחים לטובת מארגנים שכן מופיעים ברשימה, בתמורה לשימוש בשמם. קשה גם לראות איך ניתן להבדיל בין הכשירים והמנוסים מבין המארגנים לבין כל השאר. בהחלט יתכן מצב שבו הבנק, כנותן המימון ישתמש במדדים שלו לצורך בחינת כשירותו של מארגן הפרויקט, ובכך יגדיר את מבחן הכשירות בפועל.

לסיכום:

ענף קבוצות הרכישה בהחלט ניצב בפני שינויים וטלטלות אך קשה להאמין שיעלם כליל מן הנוף הנדלני הישראלי. רגולציה מסוימת כנראה שתתבצע ,השאלה היא האם היא תהיה מספיק ברורה ותספק את הכלים שישמרו במידה מה על בטחון חברי קבוצות הרכישה, ובמקביל לא תטיל מגבלות קשות מידי על היזמים. תחום קבוצות הרכישה הינו תחום סבוך ומגלם בתוכו סיכונים משמעותיים שמשקפים את הסיכוי לרווח היזמי שמאחוריו. בכל מקרה חשוב ביותר להבין את מהות העסקה ולבחון כל מקרה וכל פרויקט לגופו.


נכתב על יד עו"ד אוהד שחר יזם נדל"ן המתמחה בתחום המגורים.

* האמור לעייל הינו דעה אישית של כותב המאמר, מוגש כשירות לציבור, ואינו משמש אסמכתא  משפטית.

 





 
     
     
     
   
 
אודות כותב המאמר:

חיליק הינו מומחה בתחומים הבאים: שיווק באינטרנט  קידום אתרים מקצועי בגוגל, בניה וניהול מסעות פרסום בגוגל, באתרי תוכן וברשתות החברתיות, תחזוקת אתרים וקופירייטינג.

 
     
   
 

מאמרים נוספים מאת דוריבה חיליק

מאת: דוריבה חיליקבריאות ילדים10/12/101413 צפיות
גברים ונשים עם הפרעות קשב וריכוז דומים בכמה אופנים ובאותה עת גם שונים בכמה מהם. הדמיון הוא בכך שיש להם את אותם התסמינים של הפרעות קשב וריכוז, יש להם את אותן הבעיות החברתיות, והם דומים בתגובה שלהם לטיפול מתגרה בהפרעות קשב וריכוז. המחקרים הראו שהשוני ביניהם מופיע בדברים הקשורים בטלטולים הורמונליים, התפתחות מוחית, ליקויים ניהוליים, פעילות מוטורית, שינויים במצב הרוח, וקצב ההפניות שלהם לטיפול רפואי.

מאת: דוריבה חיליקנדל"ן06/10/101127 צפיות
קבוצת רכישה היא כלי נדלני חדש, שפרץ לתודעה בצורה מהותית בשנים האחרונות. אך כמו לכל דבר גם לקבוצת רכישה ישנם יתרונות וחסרונות. מאמר זה בה להדגיש את היתרונות ויחד עם זאת לבחון למי הם מתאימים.

מאת: דוריבה חיליקנדל"ן22/04/101350 צפיות
מאמר זה מסביר את העקרונות על פיהן מתארגנות קבוצות רכישה וקבוצות רוכשים, יתרונותיהן וחסרונותיהן, ומדוע חשוב להצטרף לקבוצה הנכונה מביניהן לצורך השגת המטרה והיא: רכישת דירה חדשה בדרך שתהיה בטוחה, נוחה ובעיקר זולה. המאמר זה הוכן באדיבותו ובהדרכתו של עו"ד אוהד שחר שתחום עיסוקו והתמחותו הוא תחום הנדל"ן בכלל, ותחום הדירות למגורים בפרט.

מאת: דוריבה חיליקמוסיקה19/04/101386 צפיות
קריאת תווי תופים עוזרת לנו להתפתח בתחום ולהתקדם הרבה יותר ממה שרובנו חושבים. הקריאה עוזרת לנו "להבין" את מה שאנו מנגנים, ומאפשרת לנו להפוך למתופפים יצירתיים. מתופפים הרוצים להתקדם ולהתמקצע בענף המוסיקה חייבים לדעת לקרוא תווים אחרת....נגינת תופים, כמו כל סוג של נגינה, הינה אומנות המבוססת על ביטוי עצמי המבטא את איך שאנחנו תופסים את מה שלמדנו. הלימוד של תיאוריות ושל תווים הוא דבר שלא ניתן להתקדם בלעדיו. ישנם ספרי תופים ישנם מקורות באינטרנט, וכולם מהווים מקור למידה והשראה עשיר מאוד.

מאת: דוריבה חיליקבית חכם23/02/101715 צפיות
מצבו של משק המים בישראל הולך ומתדרדר, הממשלה מייקרת את מחירי המים מתוך כוונה שהצריכה תרד, אך המחיר היקר של המים איננו משנה את המודעות לבעיית המים, וכתוצאה מכך לחסכון במים. מאמר זה בא להסביר את הצורך המיידי לחסוך ולמחזר מים, ולא בגלל מחירם כי אם בגלל שזהו מצרך שאם לא נשתמש בו בתבונה, אנו צפויים לבעיות של מחסור במים, שהכסף שהממשלה גובה מהתושבים ומיועד לפיתוח פתרונות כהתפלה לא יפתור בטווח הקרוב והמסוכן.

מאת: דוריבה חיליקבניין ואחזקה - כללי02/02/101114 צפיות
תמ"א(תוכנית מתאר ארצית) 38 התפרסמה בשנת 1995 והנושא העיקרי שהיא עוסקת בו הוא חיזוק מבנים שהותרו לבניה לפני שנת 1980 על מנת למנוע קריסתם עקב רעידת אדמה. מהן הסיבות שהביאו להכנתה של תוכנית זו ומדוע חלה התעוררות והתעניינות מוגברת בה רק לאחרונה.

מאת: דוריבה חיליקזוגיות ואהבה02/02/101428 צפיות
לקראת יום האהבה על פי הנצרות אני מבקש במאמר זה להשוות בין החג הנוצרי לחג היהודי, הסיבות ההיסטוריות שיצרו אותו, ומדוע למרות שנהוג לחגוג את שניהם, החג היהודי הוא הנכון והאמיתי יותר.

מאמרים נוספים בנושא בניין ואחזקה - כללי

מאת: בנימין קלינגרבניין ואחזקה - כללי02/05/223259 צפיות
אז מה זה ארנונה ? ארנונה זה מס שמוטל מכוח חוק בכל שנה והוא מורכב לכאורה ממשוואה מאוד פשוטה: "שטח הנכס" כפול "תעריף לכל מ"ר" – המכפלה של שניהם יוצרת בעצם את החיוב השנתי. אבל למען האמת, זה לא כל כך פשוט, וכפי שנציג כאן, הנתונים של "שטח" ו"תעריף" מצריכים בדיקה דקדקנית ועשויים להתפרש במספר אופנים. וכל שינוי קטן במשוואה הזאת יכול להביא להפחתה של עשרות אחוזים בחיוב הארנונה!

מאת: אבי דוידיבניין ואחזקה - כללי30/01/223611 צפיות
מה חשוב לדעת בשביל להבין מה זה תבע בצורה פשוטה

מאת: פורטל בתיםבניין ואחזקה - כללי23/08/211533 צפיות
כאשר אתם צריכים לבצע עבודות שונות בבית שלכם, לא תמיד פשוט להבין למי צריך להתקשר כדי שעבודות אלו יבוצעו. ישנם בעלי מקצוע מומחים מסוגים שונים כמו חשמלאי, אינסטלטור או קבלן שיפוצים. אבל מה קורה כאשר אתם רוצים לבצע תיקונים ומשימות תחזוקה ופשוט לא בורכתם בכישורים המתאימים?

מאת: פורטל בתיםבניין ואחזקה - כללי28/07/211468 צפיות
מחפשים חברת ניהול ואחזקת בתים בצפון? רגע לפני שאתם בוחרים בחברה כזו או אחרת עליכם לתת את הדעת על הנושאים הבאים:

מאת: פורטל בתיםבניין ואחזקה - כללי31/05/211734 צפיות
המגורים בעיר גדולה כמו חיפה אינה אומרת שעל הבניין שלכם להיראות אפרורי וקודר. להיפך, חיפה עטופה בכל כך הרבה טבע ירוק ומוריק, שזו חובה של ממש להקים גינה משותפת. גינה בבניין תסב הרבה הנאה לדיירים וילדיהם, הם יוכלו לבלות בחוץ, או על הגג, תלוי איפה תמוקם הגינה המשותפת, והבניין יראה פשוט נפלא, ייחודי ומלא באופי. אם שאלתם את עצמכם מה לעשות כדי להקים גינה, כל הפרטים לפניכם:

מאת: פורטל בתיםבניין ואחזקה - כללי31/05/211715 צפיות
המציאות הטכנולוגית שקיימת כיום, שינתה את החיים שלנו מקצה לקצה בהמון היבטים. ואחד התחומים שהשתנה גם כן כתוצאה מכניסת הטכנולוגיה לחיינו הוא ניהול ועד הבית. טכנולוגיה מתקדמת אשר מותאמת לתחום של ניהול בתים, הפכה את תהליך הניהול למאוד פשוט וידידותי ובעזרת תכנה לניהול בניינים אפשר לנהל את ועד הבית בצורה חכמה, אפקטיבית ובעיקר, שקופה, שזהו פרמטר לא פחות חשוב.

מאת: רוני הכהןבניין ואחזקה - כללי18/05/211924 צפיות
זה קשור הרבה לבחירה של עיצוב פנים נכון, וקשור גם כן לבחירה של חברת ניקיון משרדים שיודעת מה נדרש ממנה על מנת לשמר את החלל הזה נקי מלכלוך ואבק.

 
 
 

כל הזכויות שמורות © 2008 ACADEMICS
השימוש באתר בכפוף ל תנאי השימוש  ומדיניות הפרטיות. התכנים באתר מופצים תחת רשיון קראייטיב קומונס - ייחוס-איסור יצירות נגזרות 3.0 Unported

christian louboutin replica