הפקעת מקרקעין ותשלום פיצויים

לימור ינוקא שמאית מקרקעין מוסמכת, B.A.
הפקעות מקרקעין מתבצעות על פי חוקים ופקודות ולצרכי ציבור בלבד. החוק מגדיר לאיזה צרכי ציבור מותר להפקיע מקרקעין. הפקעה הינה העברה כפויה בתמורה או ללא תמורה של מקרקעין.

שמאי מקרקעין בודק לגבי ההפקעה: לאיזה צרכי ציבור, שיעור ההפקעה המותרת, שווי שוק של המקרקעין, שווי מלא עבור מקרקעין מחוברים, שיחזור חלקות וכדומה. חשוב להתייעץ בשמאי מקרקעין מטעמך כבר בשלבים הראשונים דהיינו עם ההודעה שקיבלת על הצורך להפקיע מקרקעין שבבעלותך. להלן הסבר מתומצת להבנת הצורך בהפקעה, סמכויות ופיצויים.

חוק התכנון והבניה, פקודת הקרקעות, פקודת הדרכים ומסילות ברזל (הגנה ופיתוח), חוק המים, חוק בינוי ופינוי אזורי שיקום, חוק העתיקות, חוק הרשויות המקומיות (שימוש במגרשים ריקים – 1987) ועוד.

הסמכות להפקיע מקרקעין היא בידי הועדה המקומית לתכנון ובניה לשטחים שנועדו בתכנית מתאר או תכנית מפורטת לצרכי ציבור.

ע"פ סעיף 188 לחוק התכנון והבניה ניתן להפקיע מקרקעין לצורך דרכים, גנים, נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים מזחים, שווקים, תחנות רכבת ואוטובוסים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, מרפאות ועוד. הרשימה ניתנת להרחבה באישור שר הפנים.

ניתן להפקיע מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה עד 40% ללא פיצוי משטח החלקה, אבל לא לכל מטרה אלא רק למטרות לצרכי ציבור כפי שמופיע בחוק התכנון ובניה אלו הם: גנים, שטחי נופש וספורט, לבנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות. יחד עם זאת בדרך כלל התכנית משביחה את יתרת החלקה דהיינו מקבלים יותר זכויות ו/או שינוי יעוד אשר משביחה את החלקה לאחר ההפקעה. כמו כן אציין כי במקרה שמפקיעים לך יותר מ-40% משטח מקרקעין שבבעלותך המותרים על פי חוק התכנון והבניה אזי ישולם עבור ההפקעת מקרקעין מעבר ל- 40% פיצוי מלא.

לשאר המטרות לצרכי ציבור אשר בגינם ניתן להפקיע מקרקעין ישולם פיצוי מהמ"ר הראשון שמפקיעים לפי שווי מקרקעין בשוק החופשי. שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית יעריך את שווים של מקרקעין המעומדים להפקעה ורצוי כי שמאי מקרקעין מטעם הבעלים יבדוק את השומה שהכינה הועדה. במידה ושווי המקרקעין שנקבעו על ידי שמאי מקרקעין הועדה נמוך לדעתו אזי ניתן להגיש השגה דהיינו שומה נגדית לועדה המקומית.

בהפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943: הסמכות להפקיע מקרקעין היא בידי שר האוצר או שנתנה לו הסמכות. ניתן להפקיע עד 25% מקרקעין ללא פיצוי רק למטרות צרכי ציבור על פי הרשימה המופיעה בפקודת הקרקעות, מעבר ל- 25% מהמקרקעין ישולם פיצוי מהמ"ר הראשון לפי שווי המקרקעין בשוק החופשי, בדומה לעקרונות שציינתי לגבי הפקעה על פי חוק התכנון ובניה.

פיצוי עבור ההפקעת מקרקעין לרוב בתשלום בכסף אך גם בקרקע חילופית כלומר הועדה המקומית באישור ועדה מחוזית רשאית להקצות קרקע חלופית במקום פיצויים. שווי הפיצוי יהיה לפי שווי המקרקעין בשוק החופשי בהתעלם מגורם ההפקעה הכפויה, על מנת שלא תהיה הפחתה כלשהי עקב הצורך להפקיע. שמאי מקרקעין מטעמך יעריך את שווי שוק של המקרקעין דהיינו הקרקע והמחוברים.

פיצוי עבור מקרקעין מחוברים דהיינו כל דבר המחובר לקרקע חיבור של קבע כגון: מבנים, מתקנים וכדומה.

בעל החלקה והמבנה זכאי לפיצוי מלא עבורם. שמאי מקרקעין יעריך את שווי המבנה לפי תחשיבים ועקרונות שמאיים ובעל החלקה יקבל פיצוי מלא עבור מקרקעין המחוברים. כלומר לפיצוי החלקה דהיינו לקרקע מוסיפים את הפיצוי עבור מקרקעין המחוברים.

הינו היום ה- 60 לאחר הפרסום ברשומות של ההודעה בדבר הכוונה להפקיע מקרקעין לפי סעיף 5 לפקודה, וללא 60 יום על פי פקודת הקרקעות.

מועד התשלום יהיה מועד תפיסת החזקה בפועל כשהוא צמוד כחוק מיום הקובע לשומת הפיצויים.

במקרה שהועדה הפקיעה ללא פיצוי אזי על הועדה לשלם פיצויים על ההפקעת מקרקעין למי שהיה הבעלים באותו עת של ההפקעה או שתחזיר את המקרקעין למי שהיה הבעלים בעת ההפקעה. במידה וחלה השבחה הבעלים ישלם את היטל ההשבחה. ראה מאמר: היטל השבחה.

במידה ויופקע חלק ממגרש בתמורה או ללא תמורה ויפחת שווי יתרת המגרש אזי לא יופקע המגרש. אפשרות נוספת היא לבקש מהועדה המקומית להפקיע את כל המגרש ולקבל פיצוי מלא עבור המגרש לפי שווי שוק וללא כל הפחתה.

הבקשה תוגש לועדה המקומית ולאחר אישורה יעריך שמאי מקרקעין מטעמה את שווי המקרקעין במידה ויש לך השגה לגבי שווי מקרקעין אזי שמאי מקרקעין מטעמך יעריך את שווי המקרקעין לפי שווי שוק וללא הפחתה כלשהי להפקעה שהיתה מתוכננת, ויגיש את חוות דעתו המנומקת לועדה המקומית.

במקרה של הפקעת החלקה בשלמות זכאי בעל החלקה לפיצוי מלא עבור החלקה ללא ניכוי 40% הטענה שעומדת מאחורי פסיקה זו כי בעל החלקה לא יהנה מהשבחת יתרת החלקה.

שמאי מקרקעין בודק בין היתר בשחזור חלקות אם בעבר לא היתה הפקעה מהחלקה המקורית. שמאי בודק אם באופן מצטבר לא עברנו את 40% המותרים להפקעה ללא פיצוי לפי חוק התכנון והבניה או 25% המותרים לפי פקודת הקרקעות.

גם אם מפקיעים מקרקעין לפי הרשימה בחוק התכנון והבניה שמאפשרת להפקיע עד 40% ללא פיצוי יתכן שכבר הפקיעו בעבר. אם הפקיעו פחות מ- 40% בעבר אזי בהפקעה הנוכחית ניתן להשלים עד 40% ללא פיצוי אבל אם עברו את סף 40% אזי שלא ניתן להפקיע מקרקעין ללא פיצוי, על כן מאד חשוב ששמאי מקרקעין יבדוק את מצב ההפקעות במקרים רבים נמצא כי לא ניתן להפקיע מקרקעין ללא פיצוי.

ישולם מס עבור הפיצוי הכספי שקיבל, לעומת זאת בקרקע חלופית אין תשלום מס שבח. במידה ומתקבלת קרקע חלופית ובנוסף תשלום כספי אזי ישולם מס רק על החלק של התשלום הכספי.

אזי ישולם פיצויי ירידת ערך בשלב הראשון – 100% מירידת הערך של החלקה (ראה מאמר: ירידת ערך נכסים) ואילו בשלב השני ישולם פיצויי הפקעת מקרקעין. כלומר קיים לבעל מקרקעין הנפגע שני מסלולי פיצוי נפרדים.

במצב כזה על מנת שהבעל מקרקעין לא ישאר במצב שמצד אחד הוא לא יכול למכור, מאחר וסחירות מקרקעין נמוכה בגין ההפקעה ומצד שני לא יכול לתבוע פיצוי הפקעת מקרקעין או שאינו יכול לממש את זכויותיו דהיינו לבנות. במקרים הנ"ל הבעל מקרקעין יבקש מבית המשפט להורות על ביטול ההפקעת מקרקעין או שיחייב את הרשות להפקיע בפועל על ידי תפיסת חזקה.

לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להפקעה אלא אם שילמו לו פיצויים או קיבל שיכון חלופי סביר. זכאי לפיצוי הוא מי שהיה גר בבית ביום פרסום ההודעה להפקיע. את גובה הפיצויים או בדיקת שווי שיכון חלופי סביר יבדוק שמאי מקרקעין מטעמך על פי עקרונות ותחשיבים שמאיים ויגיש שומה מנומקת לועדה המקומית.

למשרדנו ניסיון רב שנים וידע בהגשת חוות דעת נגדית לועדה המקומית לצורך קבלת פיצויים בגין הפקעת מקרקעין.